인천지방법원 2025타경513177. 계양구 계산동 현대빌라 2층 201호, 전용 32.17㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이준철은 2019년 7월 11일 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 7월 주택임차권등기가 설정됐고, 같은 해 10월 인천신용보증재단의 가압류가 접수됐습니다. 2025년 10월에는 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리분석은 단순한 근저당 말소 문제가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 등기된 주택임차권과 그에 대한 말소동의 확약서가 판단의 중심입니다. 선순위 임차권을 그대로 인수하는 구조라면 유찰로 낙찰가가 떨어져도 보증금 미배당분이 늘어 실질취득금액이 약 8,000만원 수준에 묶입니다. 확약의 효력이 확인되면 이 주된 부담은 해소되지만, 다른 임차인의 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

과거 설정된 한국주택은행·한국외환은행·계산신용협동조합·충주농업협동조합·국민은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 한성희의 전세금 68,000,000원 전세권도 2022년 2월 14일 해지로 말소됐으므로 현재 선순위 인수권리와 혼동해서는 안 됩니다.

현재 분석의 핵심은 2024.07.12 접수된 을구 13번 주택임차권입니다. 임차권등기의 보증금은 80,000,000원이고, 전입신고일은 2024.06.20, 확정일자는 2022.02.21입니다. 모두 말소기준일인 2024.10.30보다 빠릅니다. 권리상 선순위이며, 배당으로 전액 회수되지 못하는 경우 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 승계신고와 실제 임차인을 구분

임차관계에는 한국토지주택공사의 승계·대위 신고와 별도로 ‘주식회’, ‘한국토’라는 임차인 표기 2명이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증금 80,000,000원에 관한 승계기관으로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복해서 더하거나, 동일 보증금을 별도 채무로 합산해서는 안 됩니다. 다만 두 임차인 표기가 실제로 서로 다른 사람인지, 승계 관계의 동일 당사자인지는 원본 확인이 필요합니다.

③ 낙찰가와 실질취득 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다

현재 최저매각가는 87,000,000원입니다. 이 가격에서는 제시된 예상배당상 선순위 보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 해당 임차권의 룰상 인수액도 0원입니다.

하지만 유찰 이후에는 계산이 달라집니다. 말소동의 확약이 없다고 가정하면 선순위 보증금의 미배당분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 80,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다.

위 실질취득금액은 확약 미적용 시 낙찰가와 제시된 룰상 인수액을 합한 값입니다. 집행비용을 반영한 배당 시나리오이므로 보증금 원금 80,000,000원과 정확히 같지는 않지만, 낙찰가 하락에도 취득 부담이 약 8,000만원 수준으로 유지되는 구조를 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 예상배당에서는 집행비용 1,966,000원을 먼저 공제하고 선순위 임차보증금 80,000,000원을 배당한 뒤, 남는 5,034,000원이 인천신용보증재단에 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 83,476,164원은 배당되지 못하는 것으로 계산됩니다.

두 일반채권자의 청구금액 합계는 111,976,164원, 예상배당 합계는 5,034,000원, 미배당액은 106,942,164원입니다. 이는 채권자에 대한 미배당액이며, 그 자체가 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당순위와 배당액은 확정된 권리관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 보증기관의 승계 보증금은 원 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득과 시세 검증이 중요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원입니다. 소유자의 2019년 취득 거래가는 71,000,000원이지만, 이는 과거 개별 거래금액으로 현재 시세를 대표하지 않습니다.

인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가와 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 87,000,000원이 시장가격보다 낮다거나 유찰 후 가격이 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 경인여자대학교 남동측 인근에 있으며 아파트·공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 계산역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 다세대주택으로 적벽돌·페인트 외벽, 샤시창호 구조입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 8m 내외 도로에 접하며, 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(원추표면), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 주택의 실제 유지관리 상태와 수선 부담은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 단지형 아파트처럼 동일 평형 거래표본이 풍부하다고 전제하기 어렵습니다. 실거래 비교와 건물 상태를 확인하지 않으면 적정 낙찰가 판단에 불확실성이 남습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 권리·효력 발생조건·말소 절차를 확인하세요. 대항력 포기 여부까지 포함되는지도 별도로 점검해야 합니다.
• 선순위 임차권. 을구 13번 한국토지주택공사의 주택임차권등기와 보증금 80,000,000원의 배당·승계·말소 관계를 최종 확인하세요.
• 임차인 동일성. ‘주식회’와 ‘한국토’가 각각 독립된 임차인인지, 동일 임대차관계에서 표시가 중복되거나 축약된 것인지 매각물건명세서 원본과 계약관계로 확인하세요.
• 별도 인수위험. ‘한국토’의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 확약 대상 외 임차보증금이 있다면 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 확인 전에는 총인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 낙찰가와 실질취득. 확약 미적용 시 1회 유찰 실질취득 81,652,800원, 2회 유찰 실질취득 81,402,240원입니다. 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유 및 명도. 현재 실제 점유자, 점유권원, 인도 가능 여부와 명도 절차를 확인하세요. 등기부상 임차권 말소가 곧바로 현실 점유의 종료를 보장하지는 않습니다.
• 관리비 및 수선비. 공용부분 미납 관리비와 노후 설비 수선 부담 등을 조사하고 취득원가에 반영하세요.
• 시세 확인. 계산동 인근 유사 면적·건축연도·구조의 최근 실거래 및 매물 호가를 비교해 시장에서 실제 매도 가능한 가격을 검증하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도 확인할 임차인은 남는다”

이 물건의 핵심은 80,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 말소기준보다 먼저 발생한 권리이므로 통상적인 가압류 소멸과 동일하게 취급할 수 없습니다. 다행히 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 평가됩니다.

하지만 승계신고와 별개로 임차인 표기 2명의 동일성·보증금·대항력 관계가 명확히 정리되지 않았다는 것이 결정적인 위험입니다. 특히 ‘한국토’의 전입·확정일자와 보증금은 미상이며, 확약이 이 권리까지 소멸시키는 근거는 확인되지 않습니다.

신건 최저가 87,000,000원 자체도 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다. 유찰을 기다린다고 해도 확약이 없다면 보증금 인수 때문에 실질취득금액은 8,000만원 부근에 머무릅니다.

결론은 조건부 검토, 입찰 판단 보류입니다. 확약의 실제 효력을 확인하고, 주식회·한국토의 관계 및 독립된 인수위험을 모두 정리한 다음, 최근 시세를 검증해야 합니다. 주된 임차권이 확약으로 해소된다는 점은 긍정적이지만, 아직 권리관계 전체를 안전하다고 판단할 단계는 아닙니다.