인천지방법원 2025타경513201. 인천 계양구 병방동에 위치한 4층 다세대주택의 3층 302호입니다. 현재 소유자는 임요한이며, 2022년 7월 7일 거래가 137,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 롯데카드·토스뱅크·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 서울보증보험이 강제경매를 신청했습니다.

등기부상 오래된 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 6월 30일 롯데카드 가압류입니다. 이보다 앞선 2023년 7월 21일 주택임차권등기가 존재하므로, 말소기준권리 이후의 압류·가압류와 같은 방식으로 단순 소멸하는 권리가 아닙니다. 따라서 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준 이후 설정된 롯데카드 가압류 13,411,045원, 토스뱅크 가압류 6,958,708원, 서울보증보험 가압류 107,461,040원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 선순위 주택임차권은 별도로 보아야 합니다. 등기된 임차보증금은 최초 보증금 98,000,000원 중 반환되지 않은 93,100,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 기재되어 있으면서도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 단서가 붙어 있습니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 미상 임차인을 구분

임차 관련 신고에는 한국토지주택공사, 한국토지, 주식회사라는 명의가 확인됩니다. 이 가운데 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류됩니다. 따라서 보증금 93,100,000원을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

승계 중복신고를 제외하면 실제 임차인으로 분류된 명의는 2명입니다. 다만 '한국토지'와 '주식회사'는 명의가 불완전하게 표시되어 있어 실제 인적 동일성과 별개의 임대차관계 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 매각가격과 실질취득 — 최저가 하락만으로 안전하지 않다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다. 선순위 임차보증금 93,100,000원보다 높고, 현재 회차의 예상배당표에서도 해당 보증금 전액 배당을 가정하므로 그 임차권에 따른 미배당 인수액은 0원입니다.

그러나 유찰되어 매각가격이 내려가면 배당재원이 줄어듭니다. 특히 2회 유찰 시나리오에서는 선순위 임차보증금의 미배당 인수 가능액으로 14,940,000원이 계산되어 있습니다. 이는 말소동의 확약의 효력을 반영하기 전의 계산상 인수액입니다.

계산상 인수액은 선순위 임차권에 관한 배당 시나리오 기준입니다. 말소동의 확약이 해당 권리의 인수 해소에 유효하게 이행되는 경우 그 권리의 실질 인수액은 0원입니다. 별도로 확인되지 않은 임차인의 인수 위험은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

신건 매각가 125,000,000원을 기준으로 집행비용 2,550,000원과 선순위 임차보증금 93,100,000원이 우선 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 롯데카드와 토스뱅크 채권은 전액 배당되지만, 서울보증보험의 가압류 채권에는 8,980,247원만 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자 청구금액 98,017,719원에 대응하는 별도 배당 항목은 0원으로 표시됩니다.

위 배당은 주어진 채권별 예상배당액을 반영한 시뮬레이션입니다. 동일 채권자의 중복 청구 여부, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 소재 인천1호선 임학역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천1호선 임학역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 외장타일 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 각각 폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·공항시설 관련 장애물제한표면구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래허가구역 지정 내용도 기재되어 있습니다.
• 건물 적법성. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 임학역 접근성은 긍정적인 요소이나, 실제 거래가격이나 최근 거래량을 확인할 수 없어 현 최저가격의 시세 대비 수준과 매도 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 작성 권한, 적용되는 임차권, 대항력 행사 포기 여부, 등기 말소의 시기와 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 명의 확인. 한국토지주택공사의 보증기관 승계 신고와 한국토지·주식회사 명의의 임차 신고가 어떤 관계인지 확인하고, 중복 신고와 별개 임차인을 명확히 구분해야 합니다.
• 대항력 미상 임차인 조사. 실제 점유자, 주민등록일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 계산상 인수액 14,940,000원이 표시되어 있습니다. 확약의 효력을 확인하지 못하면 최저가와 인수 가능액을 합쳐 자금 부담을 평가해야 합니다.
• 시세 확인. 최근 12개월 동일·유사 다세대 실거래와 최신 거래, 거래 추세를 확인해야 합니다. 현재 감정가 125,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기와 실제 점유 현황은 다를 수 있습니다. 현장 점유 확인과 명도 절차, 인도명령 적용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세, 별도 배당권리 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류 및 확약서 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도 모든 임차 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 가압류와 강제경매가 쌓인 다세대주택이지만, 핵심은 말소기준보다 앞선 주택임차권과 그 말소동의 확약서입니다. 한국토지주택공사의 선순위 보증금 93,100,000원은 무시할 수 없는 금액입니다. 다행히 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 인수가 해소될 가능성이 명확하게 제시되어 있습니다.

그러나 대항력과 보증금이 확인되지 않은 다른 임차 관련 신고가 남아 있습니다. 한국토지주택공사의 승계 중복신고를 제외한 실제 임차인 분류는 2명이며, 두 명의 정확한 신원과 권리관계를 먼저 확인해야 합니다. 확약서는 그 효력이 미치는 권리에만 적용되고, 다른 임차인에게 자동으로 확대되지 않습니다.

또한 신건 최저가 125,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰되더라도 선순위 인수 위험과 실제 총취득 부담을 따져야 합니다.

최종 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소동의 확약서의 효력, 미상 임차인의 권리관계, 최근 실거래 시세가 확인된 뒤에야 안전한 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 선순위 임차권의 해소 가능성은 긍정적이지만, 전체 권리의 안전성까지 확정된 물건은 아닙니다.