* 인수 0원은 현재 회차 예상배당과 을구 11번 임차권등기 말소동의 확약의 유효한 적용을 전제로 합니다. 확약 밖의 임차인 및 대항력 미상 점유자에 대해서는 인수 위험이 별도로 남습니다.
인천지방법원 2025타경513459. 인천 서구 검암동 쌍무지개마을 제1동 5층 503호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 사용 중인 다세대주택이며, 전용면적은 47.16㎡입니다. 소유자 유광준은 2017년 8월 25일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 115,000,000원으로 등기되어 있습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025년 8월 5일 국가 압류로 제시되어 있습니다. 그러나 이보다 앞선 2024년 12월 10일에 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 설정되어 있어 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 설명만으로는 충분하지 않습니다. 임차권의 대항력, 배당, 말소동의 확약의 적용 범위를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 646-3 쌍무지개마을 1동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 도요지로197번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 전용 47.16㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 2011.11.17 |
| 소유자 | 유광준 (2017.08.25 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금(10%) | 16,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 117,902,517원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.05 국가 압류 (연수세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
과거 계양새마을금고와 우리은행, 비엔케이캐피탈의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 핵심은 2024년 한국토지주택공사 주택임차권등기와 2025년 국가 압류, 그리고 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복신고를 구분해야 한다
임차 관련 신고는 총 4건입니다. 이 가운데 한국토지주택공사 1건은 김진화의 보증금에 관한 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도의 독립적인 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
따라서 비승계 임차인 신고는 3명(김진화·주식회·한국토)입니다. 다만 일부 이름이 불완전하게 기재되어 있어 실제 서로 다른 임차인 3명인지, 동일인 또는 동일 기관의 중복 기재인지 원본 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김진화 | 2025.10.22 / 미상 | 미상 | 후순위 전입 해당 전입일만 기준으로 하면 말소기준 이후입니다. 다만 한국토지주택공사의 승계 대상이므로 기존 임대차 관계를 별도 확인해야 합니다. |
| 한국토지주택공사 김진화 보증금 승계 |
2023.03.23 / 2023.02.22 | 113,920,000원 | 대항력 우선변제 승계 을구 11번 임차권등기. 말소동의 확약 적용 시 실질 인수 0원. |
| 주식회 | 2023.03.23 / 2023.02.22 | 920,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 2025.10.28. 현재 회차 전액 배당 추정. 확약 대상 밖이므로 미배당 가능성 확인 필요. |
| 한국토 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 및 권리관계 미확인. 동일인·중복 여부와 점유관계 확인 필요. |
한국토지주택공사의 113,920,000원은 김진화 관련 승계 보증금으로 한 번만 집계합니다. 별도 113,920,000원을 김진화에게 추가 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가 113.1%
쌍무지개마을은 24세대 규모로, 사용승인일은 2011.11.17입니다. 비교 가능한 실거래 6건의 평균은 141,500,000원입니다. 그러나 확인되는 거래 시점이 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 직접 반영하는 최신 거래 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.46㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2022.05 | 44.46㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2021.11 | 46.99㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2021.10 | 44.46㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 48.61㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2021.07 | 48.61㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 141,500,000원 |
비교 거래의 최저가는 132,000,000원, 최고가는 153,000,000원입니다. 현재 최저매각가 160,000,000원은 거래 평균보다 18,500,000원 높습니다. 자료상 최저가 대비 비교 시세 비율은 113.1%입니다.
가장 최근 확인되는 거래는 2022년 5월의 137,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래가보다 23,000,000원 높습니다. 과거 비교 거래의 최고가인 153,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 113,920,000원 | 113,920,000원 |
| 2. 주식회 보증금 | 920,000원 | 920,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 117,902,517원 | 42,120,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 160,000,000원을 기준으로 집행비용 3,040,000원을 공제하고, 한국토지주택공사의 보증금 113,920,000원과 주식회의 보증금 920,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 서울보증보험 주식회사에는 42,120,000원이 배당되며, 청구액 중 75,782,517원이 미배당으로 남습니다.
이 75,782,517원은 신청채권자의 미회수액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다. 현재 회차의 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금의 우선순위, 실제 배당액, 확약의 효력, 기타 임차인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 따로 확인
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 미배당 | 임차권 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 160,000,000원 | 75,782,517원 | 배당추정 0원 · 확약 적용 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 107,334,517원 | 확약 대상 실질 0원 · 기타 권리 별도 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 117,902,517원 | 룰상 13,753,600원 · 확약 적용 실질 0원* |
* 2회 유찰의 13,753,600원은 확약을 고려하지 않은 인수 추정치입니다. 을구 11번 임차권등기에 대한 유효한 말소동의 확약을 적용하면 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약 밖의 임차인과 미상 점유자의 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 인천간재울초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2011.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수시설, 도시가스설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 다세대주택 부지이며 서측·남측·동측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 검암1구획정리 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 24세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 실거래 6건의 가격 범위는 132,000,000~153,000,000원입니다. 거래 표본의 시점이 오래되어 현재 매도·매수 수요와 적정 환금가격을 추가 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 표시되어 있어 현재 실제 점유자와 임차권 신고 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 11번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 확약서 원본을 확인하고, 임차권등기 말소에 필요한 권한과 조건이 충족되는지 검토하세요.
- 보증기관 중복신고. 한국토지주택공사는 김진화의 보증금에 관한 대위·승계 신고입니다. 김진화 보증금과 중복 합산하지 않도록 확인하세요.
- 미상 임차인. 주식회와 한국토의 정확한 성명, 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 자료를 대조하세요. 한국토는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 배당요구·배당순위. 한국토지주택공사의 배당요구와 주식회의 배당요구를 확인하고, 국가 압류에 따른 조세채권의 실제 우선순위를 검토하세요.
- 실질취득비용. 입찰가뿐 아니라 확약 밖 임차인의 실제 인수액, 명도비용, 체납관리비 등을 반영하여 총취득비용을 계산하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 비교 거래 평균의 113.1%입니다. 오래된 거래 평균만으로 현재 시세를 확정하지 말고 추가 거래 확인 후 입찰 상한을 설정하세요.
- 점유·명도. 실제 거주자, 임대차 종료 여부 및 점유 이전 가능성을 현황조사와 현장 확인으로 검증하세요.
- 민간임대주택 등록. 2018.05.16 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 등기부 표시. 경매 주소와 등기사항의 행정구역 표기가 일치하는지 확인하세요.
- 입찰 자금. 신건 최저가 160,000,000원 기준 입찰보증금은 16,000,000원입니다. 낙찰 후 잔금과 별도 비용에 대한 자금계획을 마련하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격과 잔여 권리는 보류”
이 물건의 가장 중요한 권리 쟁점은 한국토지주택공사의 선순위 주택임차권등기입니다. 임차보증금 113,920,000원이 존재하지만, 김진화 보증금의 승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 또한 을구 11번 임차권등기에 관한 말소동의 확약이 유효하다면 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 모든 권리 위험이 제거된 것은 아닙니다. 주식회의 별도 보증금과 한국토의 대항력 가능·미상 문제는 확약 밖의 사항입니다. 실제 임차인과 점유관계, 확약의 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 적극적인 신건 입찰을 뒷받침할 근거가 부족합니다. 최저가 160,000,000원은 비교 거래 평균 141,500,000원보다 18,500,000원 높고, 가장 최근 확인되는 거래가 137,000,000원도 웃돕니다. 더욱이 비교 거래는 2021~2022년의 오래된 자료입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 확약서의 효력과 잔여 임차인 문제를 먼저 해소하고, 추가 실거래 확인과 유찰 여부를 살펴 가격 메리트가 확보되는 시점에 접근하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 “인수할 권리가 무엇인지 확정하고, 시세보다 충분히 낮은 가격에 취득하는 것”입니다.
