* 을구 13번 한국토지주택공사 임차권등기에 대한 말소동의 확약서의 효력과 이행을 전제로 합니다. 확약 대상이 아닌 임차인 또는 별도 권리의 인수액은 확인되지 않아 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2025타경513526. 인천 남동구 구월동의 다세대주택, 통칭 ‘이화빌라 3동’ 1층 101호입니다. 전용면적은 51.43㎡, 건물은 1989년 8월 준공된 벽돌조 2층 건물입니다. 현재 소유자는 박경희이며, 2018년 11월 1일 거래가 96,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 11월 14일 주식회사엔젤캐피탈대부 명의로 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그런데 이 사건은 근저당권보다 앞서 전입한 임차인이 존재합니다. 2018년 9월 7일 전입한 임차 관련 권리로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계가 이뤄져 한국토지주택공사 명의로 85,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기를 인수권리로 명시하면서도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적고 있습니다. 이 확약이 실제 매수인 부담을 없애는지가 권리분석의 핵심입니다.

가격도 따로 검증해야 합니다. 같은 이화빌라 3동, 동일 전용면적의 가장 최근 거래는 2026년 1월 90,000,000원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 이 거래보다 31,000,000원 높습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보면 차이가 작아 보일 수 있지만, 최신 거래와 하락 추세를 반영하면 현재 가격에 매수 이익이 있다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

권리분석의 출발점은 2018년 11월 14일 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 주식회사 러키캐피탈대부 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다.

문제는 근저당권에 앞선 2018년 9월 7일 전입입니다. 임대차계약일은 2018년 7월 26일, 확정일자는 2018년 7월 27일, 점유개시일은 2018년 8월 30일입니다. 이 임차권은 일반적인 후순위 권리와 달리 대항력 있는 선순위 임차관계로 검토해야 합니다. 등기된 권리는 을구 13번, 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 중복 제외

임차 관련 기재는 총 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고 주체입니다. 따라서 실제 임차인으로 구분되는 기재는 주식회, 한국토의 2명이며, 한국토지주택공사를 별도 실제 임차인으로 더해 계산하지 않습니다.

한국토지주택공사의 85,000,000원은 원임차인의 보증금에 대한 대위·승계 금액으로, 별도 보증금이 아닙니다. 동일 임대차관계의 보증금을 중복 합산하지 않았습니다. 명세서상 축약된 임차인 명칭은 원문 표기를 유지했습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 9,000만원인데 신건은 1.21억

동일 건물인 이화빌라 3동의 전용 51.43㎡ 실거래는 3건입니다. 과거 거래에는 2022년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 가장 최신 거래를 가격 판단의 우선 기준으로 사용해야 합니다.

최근 거래가 90,000,000원과 신건 최저가 121,000,000원의 차이는 31,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 134.4%로, 최근 시세보다 34.4% 높은 수준입니다.

전체 평균 107,866,666원과 비교해도 신건 최저가가 더 높지만, 전체 평균에는 2022년 11월의 138,600,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래 추세는 -22.9%로 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균을 근거로 현재 가격을 유리하게 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

신건 매각가 121,000,000원 가정. 집행비용 2,494,000원, 승계 임차보증금 85,000,000원, 근저당 배당 33,506,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.

예상배당표에서는 한국토지주택공사에 85,000,000원 전액이 배당됩니다. 이 때문에 신건 회차에서 해당 보증금의 미배당 인수액은 0원입니다. 근저당권자는 채권최고액 기준으로 일부 미배당이 발생하고, 가압류권자와 경매신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

배당채권 합계는 164,585,483원, 배당채권자 예상 지급액은 33,506,000원, 미배당 합계는 131,079,483원입니다. 이 미배당 합계는 채권자 측 부족액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 분리

* 2회 유찰 시 9,353,920원은 말소동의 확약을 적용하기 전의 배당모형상 임차보증금 미배당 인수액입니다. 을구 13번 임차권등기에 대한 확약이 유효하게 이행되면 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 보정됩니다. 다른 임차인의 미상 인수위험은 위 합계에 포함되지 않았습니다.

이번 사건에서는 을구 13번 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 있어 해당 권리의 실질 인수액을 0원*으로 보정할 근거가 있습니다. 그러나 그 보정은 확약 대상 권리에만 적용됩니다. 한국토로 기재된 별도 임차인의 보증금과 대항력은 확인되지 않았으므로, 2회 유찰 최저가만 보고 실제로 최근 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 길병원사거리 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 인천2호선 석천사거리역·모래내시장역이 있습니다.
• 건물. 1989.08.22 준공된 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 장방형에 가까운 다세대주택 부지로, 북서측 진입도로를 통하여 서측 인근 용천로17번길과 연결됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 집합건축물대장상 다세대주택이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 5세대 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래가 3건으로 표본이 제한적이며, 최근 거래는 90,000,000원으로 과거 고가 거래보다 낮습니다. 1989년 준공 건물의 노후도와 개별 호실 상태를 고려하면 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 문언, 을구 13번 임차권등기의 말소 범위, 대항력 포기 여부 및 실제 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 확인. 주식회와 한국토의 임차관계, 실제 점유자, 보증금, 계약서 및 주민등록 관계를 구분해야 합니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 보증금을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 미상임차인 위험. 한국토의 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상으로 유지하고, 확약서가 이 임차인에게 적용되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구와 임차권등기. 한국토지주택공사의 2024.07.05 배당요구와 주식회의 2025.10.29 배당요구를 확인하고, 동일 임대차관계의 승계·배당 처리 및 보증금 반환관계를 대조해야 합니다.
• 시세 상한. 신건 최저가는 최근 동일 면적 실거래 90,000,000원의 134.4%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래와 -22.9% 하락 추세를 우선해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득. 2회 유찰 시 배당모형상 인수 9,353,920원이 발생하므로, 확약 적용 전후 실질취득을 각각 계산하고 미상임차인 위험까지 따로 반영해야 합니다.
• 현장 및 건물 상태. 1989년 준공 벽돌조 다세대주택인 만큼 누수, 균열, 방수, 배관, 난방, 1층 습기와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인과 명도 절차, 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 미납 공과금 등을 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류 등과 관련된 조세·공과금의 법정기일 및 우선순위, 집행비용·최우선변제 여부를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 확약서 원본 및 최신 실거래를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 인수가 0원은 아니다”

이 사건은 단순히 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차관계가 있고, 그 보증금 85,000,000원이 한국토지주택공사에 대위·승계된 구조입니다. 이 보증금은 중복 합산해서는 안 되며, 을구 13번 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출된 점은 매수인 인수위험을 줄이는 중요한 요소입니다.

그러나 확약이 해결하는 것은 그 대상 권리입니다. 별도로 기재된 한국토의 보증금·전입일·확정일자는 확인되지 않았고, 대항력도 가능·미상입니다. 따라서 현재 확인된 권리에 대한 배당모형상 인수액이 0원이라는 이유만으로 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

가격 판단도 분명합니다. 신건 최저가 121,000,000원은 최근 동일 면적 거래 90,000,000원의 134.4%이고, 거래 추세는 -22.9%로 하락했습니다. 1회 유찰 시에도 최저가가 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰 구간에서는 낙찰가가 낮아지지만, 대항력 임차보증금의 미배당 인수와 확약 외 임차인 위험을 반드시 분리해 검토해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트 없음입니다. 소규모 노후 다세대주택이라는 환금성 제약, 최근 시세보다 높은 최저가, 하락 추세, 확약 외 미상임차인 위험이 동시에 존재합니다. 말소동의 확약서의 실제 효력과 별도 임차관계를 확인하고, 최근 시세를 기준으로 실질취득비용을 다시 계산하기 전까지는 보수적인 D등급으로 판단합니다.