인천지방법원 2025타경513690. 청라풍림엑슬루타워 101동 7층 707호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임윤정이며, 2023년 11월 거래가액 360,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 신영부동산신탁 명의로 신탁되었다가 2025년 2월 3일 신탁재산 귀속을 통해 소유자 명의가 회복됐습니다. 같은 날 동일새마을금고의 채권최고액 312,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤로 음성용의 전세권 50,000,000원, 국민은행 가압류 632,267,695원, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 전세권 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 전입신고가 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 점유 상태와 임대차계약의 구체적인 내용은 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 7층 707호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 중봉대로586번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 47층 건물 중 7층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2011.11.25 |
| 소유자 | 임윤정 (2023.11.15 소유권이전, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 동일새마을금고 / 262,525,750원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.03 을구 16번 · 동일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.21 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 점유 관계 | 음성용 전입신고 확인 · 실제 점유 및 임대차 세부조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당
핵심은 2025.02.03 설정된 동일새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 전세권, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.
특히 을구 16번 근저당권은 2026.07.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 말소기준권리보다 우선하는 새로운 근저당권이 생긴 것이 아니라, 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 이력입니다. 배당 단계에서는 실제 권리자와 확정 채권액을 확인해야 합니다.
② 임차인·전세권 분석 — 같은 이름, 다른 판단 기준
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인 관련 인물은 음성용 1명입니다. 전입신고일은 2025.06.04로, 말소기준인 2025.02.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 음성용 실제 점유 확인 필요 |
2025.06.04 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 보증기관 대위신고 아님 |
| 전세권자 | 설정일 / 순위 | 전세금 | 예상배당 | 미배당 | 매각 효과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 음성용 | 2025.05.02 을구 17번 |
50,000,000원 | 32,300,000원 | 17,700,000원 | 소멸 예정 |
전세권의 등기상 범위는 건물 전부, 존속기간은 2025.04.30부터 2026.04.29까지이며 전세금은 50,000,000원입니다. 존속기간이 지났다는 사정만으로 등기가 이미 말소됐다고 볼 수는 없지만, 이 전세권은 말소기준 근저당보다 후순위여서 이번 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
전세권에 관한 예상 미배당액 17,700,000원은 전세권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 지급해야 하는 인수금액이 아닙니다. 현재 권리관계와 배당 가정에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결론은 확인되지 않은 별도의 선순위 권리나 점유 관련 사정이 없다는 전제에서 적용됩니다.
③ 가격 분석 — 350,000,000원의 적정성은 아직 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 350,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다. 예상 인수액을 0원으로 보면 낙찰가 기준 실질취득액은 350,000,000원입니다. 여기서 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용은 제외합니다.
과거 소유권이전 거래가액은 2021년 268,000,000원, 2023년 3월 360,000,000원, 2023년 11월 360,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 이 기록은 해당 물건의 과거 소유권이전 가격일 뿐, 현재 동일 유형 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 동일새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 전세권 · 음성용 | 50,000,000원 | 32,300,000원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 632,267,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 994,267,695원 | 344,300,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 649,967,695원 |
채권최고액을 기준으로 근저당 배당액을 계산한 추정표입니다. 동일새마을금고의 신청 청구액은 262,525,750원이며, 이후 근저당권이 새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 실제 배당채권액과 수령권자는 채권계산서 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.
추정 매각대금 350,000,000원 중 집행비용 5,700,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 344,300,000원입니다. 이 가운데 근저당권에 312,000,000원, 후순위 전세권에 32,300,000원이 배분됩니다. 국민은행 가압류에는 배당액이 남지 않습니다.
전체 채권자 미배당액은 649,967,695원이지만, 이것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 이번 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미회수채권은 원칙적으로 기존 채권자 측의 손실 문제입니다. 매수인 예상 인수액은 별도로 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 649,967,695원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 718,987,695원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 774,203,695원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 280,000,000원, 2회 유찰 시 224,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 선순위 근저당권의 배당액이 줄고, 후순위 전세권의 미회수 가능 금액도 커집니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 판단이 유지된다면, 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다. 단지 남측·서측에는 완충녹지를 경계로 왕복 약 8차로, 북측·동측에는 왕복 약 5차로의 포장도로가 접합니다.
- 건물 및 설비. 사용승인일 2011.11.25의 철근콘크리트 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다. 47층 건물 중 7층에 위치합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 공부상 오피스텔이며 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 구성, 유지보수 상태 및 점유 형태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거·업무·상업시설이 혼재된 입지이지만, 오피스텔의 매매가격과 매수 수요를 아파트와 동일하게 판단할 수는 없습니다. 특히 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 기준으로 매각 가능 가격을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2025.02.03 을구 16번 근저당권의 설정일과 2026.07.21 근저당권 이전 내역을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 음성용의 임대차계약 확인. 전입신고일 2025.06.04와 별도로 임대차계약 체결일, 실제 보증금, 확정일자, 점유 개시 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전세권과 임대차관계 대조. 등기상 전세금 50,000,000원과 임차보증금이 동일한지, 전세권 존속기간 종료 이후 계약관계가 어떻게 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 근저당권 채권최고액 312,000,000원과 신청 청구액 262,525,750원은 서로 다릅니다. 실제 채권잔액, 권리 이전 및 배당순위를 검토하세요.
- 명도 가능성 점검. 선순위 대항력이 없다는 분석과 별개로 현장 점유자가 퇴거에 협조하지 않으면 인도명령·인도집행 등 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 실거래 비교. 같은 건물 또는 비교 가능한 청라 오피스텔의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가격 및 가격 하락·상승 추세를 확인하기 전에는 입찰가 상한을 결정하지 마세요.
- 관리비 및 내부 점검. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 시설 상태, 내부 수리 필요성 및 실제 사용 상태를 관리주체와 현장 확인으로 점검하세요.
- 원본과 매각조건 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인되지만 “저렴한 매물”은 아니다
이 사건의 가장 중요한 사실은 말소기준권리의 날짜입니다. 2025.02.03 동일새마을금고 근저당권 뒤로 음성용의 전세권과 전입신고가 이어지기 때문에, 확인된 권리구조에서는 매각 후 매수인 인수액을 0원으로 예상합니다. 전세권자에게 발생하는 17,700,000원의 미배당도 원칙적으로 매수인의 채무로 전환되는 것은 아닙니다.
하지만 350,000,000원이 적정 매수가격인지는 전혀 다른 문제입니다. 이 물건의 2023년 거래가액 360,000,000원은 현재 시세를 판단하기에 충분한 기준이 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 100%에 입찰하는 것은 가격 위험을 검증하지 않은 의사결정이 됩니다.
더구나 실제 점유자의 임대차보증금·확정일자가 불명확하고, 내부도 확인되지 않았습니다. 권리관계는 조건부 양호, 가격 적정성은 미확인, 입찰 판단은 보류. 이 오피스텔은 입찰에 앞서 시세·점유·내부 상태를 함께 검증해야 하는 물건입니다.
