인천지방법원 2025타경513710. 인천 미추홀구 용현동 삼원아트빌 A동 3층 302호, 전용 49.16㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 송민호 씨로, 2022년 8월 31일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 서울보증보험주식회사의 124,000,000원 가압류가 설정됐고, 2025년 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2024.07.05 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그런데 그보다 먼저 2023.07.20 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 임차보증금은 110,000,000원으로 최저매각가와 거의 같습니다. 따라서 단순히 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 623-35 삼원아트빌 에이동 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 토금북로27번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.16㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 삼원아트빌(A동) · 8세대 · 2002.11.08 준공 |
| 소유자 | 송민호 (2022.08.31 소유권이전 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 118,528,766원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.05 · 갑구 15번 서울보증보험주식회사 가압류 124,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 을구 10번 · 한국토지주택공사 · 임차보증금 110,000,000원 |
| 임대주택 등기 | 2022.12.13 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 국민은행 등의 근저당권은 2010년 경매매각 과정에서 말소됐으며, 장계농업협동조합과 최영한의 근저당권 역시 현재는 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 2023년 한국토지주택공사 임차권등기와 2024년 서울보증보험 가압류의 선후관계입니다.
확약의 효력이 다른 임차인에게 자동으로 확대되지는 않습니다. 한국토지주택공사 임차권의 말소에 동의했다는 사정만으로 강성희 또는 법인 점유자의 별도 보증금과 대항력까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 안승희의 독립적으로 남는 권리가 있는지도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 1건
임차인으로 조사된 항목은 4건이지만, 한국토지주택공사는 안승희의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인으로 구분되는 사람 또는 법인 표기는 안승희·강성희·주식회사 등 3명입니다. 한국토지주택공사의 110,000,000원을 안승희의 보증금과 별도로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 안승희 실제 임차인 |
2024.06.18 / 미상 | 직접 신고액 미상 LH 승계분 110,000,000원 |
대항력 확인
우선변제 확인 말소기준 전 전입. 보증기관 승계 관계 및 독립 권리 확인 필요 |
| 강성희 실제 임차인으로 조사 |
2008.12.26 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인으로 가장임차인 또는 관계인 가능성 |
| 한국토지주택공사 안승희 보증금 대위·승계 |
2022.08.26 / 2022.08.05 | 110,000,000원 중복 합산 금지 |
선순위 임차권
우선변제
승계 배당요구 확인 · 말소동의 확약 제출 |
| 주식회사 법인명 불완전 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 법인 실체·점유 관계·임대차계약 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 97.4%라는 숫자만 믿기 어렵다
삼원아트빌(A동)의 동일 전용면적 49.16㎡ 거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 109,266,666원이고, 가장 최근 거래는 2024.04의 114,000,000원입니다. 최근 거래 기준 비교값도 114,000,000원으로 집계돼 있으나, 표본은 1건입니다. 최신 거래 자체가 2024년이므로 현재 시세를 직접 확인한 것으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 49.16㎡ | 3층 | 114,000,000원 |
| 2022.12 | 49.16㎡ | 5층 | 108,000,000원 |
| 2022.09 | 49.16㎡ | 5층 | 108,000,000원 |
| 2022.08 | 49.16㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 49.16㎡ | 3층 | 122,000,000원 |
| 2021.08 | 49.16㎡ | 5층 | 93,600,000원 |
| 전체 평균 | 49.16㎡ | 6건 | 109,266,666원 |
최저매각가 111,000,000원은 최신 거래 114,000,000원의 97.4%입니다. 차액은 3,000,000원으로 크지 않습니다. 반면 전체 평균 109,266,666원과 비교하면 최저매각가가 오히려 높습니다.
거래 추세 지표는 과거 거래 대비 +5.2%로 집계돼 있습니다. 그러나 거래량이 적고 최신 거래가 2024.04에 머물러 있어, 이 수치만으로 현재 상승장이나 충분한 환금성을 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,354,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 선순위 임차보증금 | 110,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 124,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 경매신청 청구액 | 118,528,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 서울보증보험의 가압류 청구금액과 경매신청 청구액은 동일 채권자에 관한 별도 표시이므로 실제 채권 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 미상 임차인의 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 인수액의 관계
확약이 없다면 선순위 임차보증금 110,000,000원이 매각가를 웃도는 회차에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지됩니다. 이 물건은 말소동의 확약이 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액과 명목상 계산액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 명목상 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 111,000,000원 | 1,354,000원 | LH분 실질 0원 기타 인수 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,800,000원 | 23,198,400원 | LH분 실질 0원 기타 인수 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 71,040,000원 | 40,638,720원 | LH분 실질 0원 기타 인수 미상 |
명목상 인수액은 각 회차의 추정 배당 계산에 따른 금액입니다. 확약 적용 후 LH 임차권 인수액은 0원으로 평가하지만, 다른 임차인의 인수 가능성은 별도입니다. 실제 유찰 여부와 후속 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 하나로쇼핑센타 북동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시 및 알루미늄샤시이며 급·배수, 위생설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가 자료는 1,554,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 드라이비트 외벽, 방수, 누수와 설비 상태는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이며 거래 표본이 6건으로 적습니다. 최신 확인 거래도 2024.04에 그쳐 현재 시장가격을 확인할 추가 비교가 필요합니다.
- 임대주택 관련 사항. 2022.12.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매매각 이후 등록 및 임대의무 관계의 처리 상태는 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 을구 10번 한국토지주택공사 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 효력에 제한이 없는지 확인하세요.
- 안승희 보증금 승계 확인. 한국토지주택공사 110,000,000원은 안승희 보증금의 대위·승계분입니다. 별도 보증금처럼 중복 계산하지 말고 안승희에게 독립적인 잔존 권리가 있는지 확인하세요.
- 강성희의 법적 지위. 과거 소유자·채무자와 현재 임차인으로 기재된 강성희의 동일인 여부, 실제 거주 및 임대차계약의 진정성을 확인하세요.
- 법인 점유자 확인. '주식회사'로 표시된 법인의 정확한 명칭, 전입 또는 사업자등록, 점유개시일, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 과거 경매 이력. 2010.01.14 경매매각과 관련한 임차인 권리의 변동 여부를 검토하세요. 과거 전입일만으로 현재 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검토. 한국토지주택공사의 예상배당 108,646,000원과 명목상 부족분 1,354,000원을 확인하고 당해세 및 다른 우선변제 가능성을 반영하세요.
- 현장 점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 명도 협의, 인도명령 가능성, 임차인별 인수위험을 구분해 검토하세요.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2024.04에 머물러 있으므로 동일 면적의 최근 매매사례와 현재 매물 호가를 추가 확인하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 누수·외벽·난방설비 상태를 확인하고 추가 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 배당요구 관계를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “확약 하나로 모든 임차인 문제가 해결되지는 않는다”
이 물건은 최저가 111,000,000원에 최근 거래 114,000,000원이라는 숫자만 놓고 보면 시세 대비 97.4%의 소폭 할인 물건입니다. 그러나 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 적어, 이 차이만으로 충분한 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
가장 큰 위험은 선순위 임차인 구조와 확약 밖의 미확정 권리입니다. 한국토지주택공사의 110,000,000원 보증금은 안승희의 보증금 승계분으로 중복 계산할 수 없으며, 말소동의 확약이 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 그러나 강성희와 법인 점유자의 보증금·대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
더구나 강성희는 과거 소유자 및 근저당 채무자와 동일인으로 나타나 실제 임대차관계에 대한 별도 검증이 필요합니다. 이들의 권리가 확약으로 해소된다고 볼 근거는 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 한국토지주택공사 임차권의 확약 효력과 나머지 점유자들의 법적 지위가 명확해지기 전에는 매수인 실질취득금액의 상한을 확정할 수 없습니다. 신건 가격이 최근 거래보다 3,000,000원 낮다는 사실만으로 이러한 위험을 감수할 이유는 부족합니다. 선순위 임차권은 확약으로 해소 가능하지만, 확약 밖의 권리위험이 남아 있어 종합적으로 D등급으로 평가합니다.
