인천지방법원 2025타경512609. 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 10층 1005호입니다. 법원 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 임차권등기상 면적은 56.91㎡이며, 건물은 2017년 사용승인을 받은 14층 건물입니다. 소유자는 채종백, 강제경매 신청채권자는 임성묵입니다. 특히 임성묵은 바로 이 호실의 임차권등기권자이기도 합니다. 따라서 일반적인 후순위 채권자 경매와 달리 임차보증금의 인수 여부를 최우선으로 살펴야 합니다.

등기상 현재 말소기준권리는 2022.04.29. 국(인천세무서장)의 압류입니다. 과거 설정되었던 광탄농업협동조합 및 주식회사휴안건설의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 그런데 임성묵의 전입·점유개시일은 2021.05.25.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각으로 임차권등기 자체가 정리되는 문제와 임차보증금 잔액을 낙찰자가 부담하는 문제는 별개입니다.

위 실질취득액은 최저매각가에 낙찰되고, 임차인에게 배당이 전혀 이루어지지 않아 보증금 전액을 인수하는 경우의 계산입니다. 실제 배당금이 발생하면 그만큼 인수잔액은 감소할 수 있으며, 취득세·명도비용·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 핵심은 2017년 근저당권이 아니라 2022년 압류와 2021년 임차인의 선후관계입니다. 광탄농업협동조합의 근저당권은 2021.06.17. 말소되었고, 주식회사휴안건설의 근저당권은 2018.03.20. 말소되었습니다. 현재 남은 권리 중 말소기준은 2022.04.29. 국의 압류입니다.

그보다 앞선 2021.05.25.에 전입·점유를 시작한 임성묵은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 국의 압류, 롯데캐피탈 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 선순위 임차인의 미반환 보증금 채무까지 반드시 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

이 사건의 실제 임차인은 임성묵 1명입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 등기상 가압류채권자로 등장하지만, 별도의 임차보증금 승계신고 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금은 162,000,000원 한 번만 계산합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 과거보다 크게 하락

탑클래시아의 실거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 215,916,666원이지만, 이 수치에는 2022년 6월에 집중된 231,000,000~241,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최근 거래는 훨씬 낮은 수준에서 형성되었습니다. 따라서 전체 평균만 보고 감정가 175,000,000원이 저렴하다고 판단하면 하락장 왜곡에 빠질 수 있습니다.

전체 평균만 비교하면 감정가가 시세의 81.0%여서 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 최저가 175,000,000원 자체가 최근 평균의 116.2%입니다. 최신 거래인 165,000,000원보다도 높습니다.

여기에 임차보증금 전액을 인수한다고 가정하면 실질취득은 337,000,000원으로 증가합니다. 이는 최근 평균 150,666,666원의 약 223.7%, 최신 거래 165,000,000원의 약 204.2%입니다. 이 정도 차이는 단순한 신건 프리미엄이나 호실별 차이로 가격 메리트를 주장하기 어려운 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용 3,250,000원을 제외한 금액은 주택도시보증공사 가압류채권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 임차인 임성묵에 대한 예상배당은 0원이며, 보증금 162,000,000원은 낙찰자 인수액으로 별도 계산되어 있습니다.

예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 인수액은 매각대금 배당과 별도로 계산합니다. 임차보증금과 경매신청채권자의 청구액을 서로 독립된 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 안전하지 않다

현재 회차는 감정가의 100%인 175,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에서 한 번 유찰되면 140,000,000원, 두 번 유찰되면 112,000,000원으로 최저가가 내려갑니다. 그러나 두 가격 모두 임차보증금 162,000,000원보다 낮습니다.

회차별 실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 제시된 임차보증금 전액 인수 추정치를 더한 값입니다. 실제 낙찰가격이나 확정 인수액을 의미하지 않습니다.

더 중요한 점은 인수액을 보수적으로 보든, 실제 배당에 따른 잔액 변동을 고려하든 유찰가 자체를 취득원가로 평가할 수 없다는 사실입니다. 특히 최근 거래가격이 하락한 상황에서는 보증금 인수 범위가 확정되지 않은 채 저가 입찰을 시도하는 것이 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천남중학교 북서측 인근입니다. 다세대주택, 아파트, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 제물포역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 2017.11.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 대상은 10층 1005호입니다.
• 용도. 경매 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권등기가 존재하므로 실제 사용관계와 공부상 용도 및 법적 적용관계를 구별해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 노후도·하자·수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 약 34m, 남동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 838㎡이며, 토지대장상 공시지가는 ㎡당 2,534,000원입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역의 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 현재 적용 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 집계 세대수는 20세대이며, 최근 실거래 표본이 적고 면적이 일치하지 않는 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 추세 -36.6%와 인수 위험을 고려하면 재매각 시 매수자 확보와 가격 형성에 신중한 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 162,000,000원 보증금의 미배당 잔액 인수 조건을 최우선으로 확인하세요. 최저가만을 기준으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
• 우선변제 순위 재검증. 확정일자 2021.05.20., 전입일 2021.05.25., 말소기준 2022.04.29.의 선후관계와 실제 법적 배당순위 및 임대차 보호 적용 여부를 확인하세요. 특히 임차인 배당 0원이라는 시뮬레이션 가정을 검토해야 합니다.
• 임성묵의 이중 지위 확인. 임차권등기권자와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 임대차계약, 집행권원, 보증금 반환채권, 실제 점유 및 청구금액의 관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 475,000,000원 가압류 청구금액의 성격과 다른 담보·보증 관계를 확인하세요. 가압류채권을 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 세금 관련 검토. 말소기준권리가 국의 압류이고 다른 세무서의 압류도 있습니다. 실제 조세채권과 당해세, 법정기일 및 배당 우선순위가 예상배당액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 모델에서는 낙찰가 175,000,000원에 인수액 162,000,000원이 추가됩니다. 배당에 따라 달라질 인수잔액을 확정하기 전에는 가격 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
• 최근 거래 우선 비교. 전체 평균 215,916,666원보다 최근 평균 150,666,666원, 최신 거래 165,000,000원, 하락 추세 -36.6%를 우선 반영하세요.
• 현장 및 명도 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능성과 명도 협의 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 취득 관련 세금과 기타 비용을 확인하세요. 해당 비용은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 기록, 배당요구 서류와 실제 매각 조건을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “1.75억에 낙찰받아도, 1.75억짜리 매입이 아니다”

인천지방법원 2025타경512609 탑클래시아 1005호는 표면적인 최저매각가보다 선순위 임차보증금 인수구조가 훨씬 중요한 물건입니다. 임성묵의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액 인수가 명시되어 있습니다.

현재 예상배당대로 임차인에게 배당이 없다면 낙찰자가 부담하는 보증금은 162,000,000원, 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 337,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 약 223.7%입니다. 최근 거래가격도 과거 대비 -36.6%의 하락 추세를 보입니다.

유찰되어 최저매각가가 낮아진다고 해도 미배당 임차보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금보다 낮은 가격에 낙찰될 때는 실제 배당에 따른 인수잔액 변화를 함께 계산해야 하며, 낙찰가만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 소규모 건물의 환금성, 근린시설과 오피스텔의 용도 차이, 확인되지 않은 내부 상태까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.