인천지방법원 2025타경512772. 청라동 청라크리스탈뷰오피스텔 3층 304호입니다. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박서하 씨로, 2021년 8월 10일 매매계약을 원인으로 2021년 10월 18일 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 125,000,000원입니다.

이 사건은 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아니라 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023년 10월 30일 등기된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 임차 관련 전입일이 이보다 빠른 2022년 12월 27일이라는 점입니다. 이후 등기된 임차권이라는 이유만으로 임차인의 대항력까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

2018년에 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 91,200,000원은 2019년 7월 1일 이미 말소되었습니다. 과거 신탁등기 역시 말소된 상태입니다. 따라서 이를 현재 매수인이 인수해야 하는 근저당이나 신탁권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2023년 10월 30일 주택도시보증공사 가압류입니다. 뒤이은 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 2024년에 등기된 주택임차권의 실제 전입일은 2022년 12월 27일로, 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기의 등기순위와 임차인의 대항력 발생시점을 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 확약을 구분

임차 관련 신고는 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 별도 임차보증금을 가진 임차인으로 중복 계산하지 않으면 실제 임차인으로 기재된 대상은 2명(주식회·한국토)입니다. 다만 이름과 권리관계의 동일성은 원본 명세서에서 확인해야 합니다.

한국토지주택공사의 127,000,000원은 주식회 관련 보증금 승계신고로 분류된 금액입니다. 이를 주식회의 보증금과 별도로 더하지 않습니다. 주식회는 신고금액이 0원으로 기재되어 있으나 실제 보증금은 미상으로 표시되어 있으므로 보증금이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다

이 사건의 최저매각가는 128,000,000원으로 감정가와 같습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 부족합니다. 과거 소유권이전 거래가액 125,000,000원은 현재의 실거래 시세로 대체할 수 없습니다.

또한 이 사건은 임차권 인수 가능성을 고려해야 하므로, 단순 낙찰가가 아닌 낙찰가와 실제 인수금액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

룰상 인수액은 보증금 127,000,000원에서 예상 우선배당액을 차감한 확약 반영 전 추정치입니다. 확약 대상 권리의 실제 인수액은 0원으로 보며, 다른 임차인의 미상 인수금은 위 금액에 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

집행비용 추정 2,592,000원을 공제하면 임차보증금 우선배당 가능액은 125,408,000원입니다. 보증금 127,000,000원 대비 부족액은 1,592,000원이지만, 이는 확약 반영 전 인수 추산액입니다. 확약으로 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 및 미상 임차인의 실제 배당관계는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 청일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 3층 304호입니다. 외벽은 석재·판넬붙임 마감이며 위생·급배수시설, 승강기, 소화시설 등이 설치되어 있습니다. 시설 정상 작동 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 세장형 토지로, 북측·서측·남측의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,970.2㎡이며 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정사항이 기재되어 있으며, 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다. 다만 내부 상태는 관련 공부와 일반적인 이용상황을 고려하여 평가되어 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정상 이용상태는 오피스텔이나 사건 용도는 근린시설입니다. 실제 사용 가능 용도와 임대수요, 주거용 사용에 따른 세무·대출 조건을 구분해서 검토해야 합니다. 실거래 비교가격이 없어 현재 가격의 환금성 우위를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기에 적용되는지, 말소 이행 조건은 무엇인지 확인하세요. 확약 대상 권리만 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다.
• 승계 보증금 중복계산 방지. 한국토지주택공사의 127,000,000원은 주식회 관련 보증기관 대위·승계 금액입니다. 같은 보증금을 별도의 임차보증금으로 다시 더하지 않도록 원본 권리관계를 대조하세요.
• 실제 임차인 확인. 주식회와 한국토의 정확한 명의, 동일인 여부, 실제 점유자, 보증금 및 임대차 종료 여부를 확인하세요. 특히 한국토의 전입·확정일자 미상 상태를 해소해야 합니다.
• 대항력과 배당요구. 주식회는 2022.12.27. 전입과 2022.12.07. 확정일자, 2025.09.25. 배당요구가 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이전 대항력과 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 검토하세요.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 가격은 102,400,000원, 2회 유찰 가격은 81,920,000원으로 제시되어 있습니다. 확약이 없다면 보증금 미배당 인수액이 증가하므로, 각 회차의 낙찰가와 실질 인수금액을 함께 계산해야 합니다.
• 세금 압류. 2026.05.20. 국의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 별개로 당해세·체납세액의 실제 배당순위를 확인하세요.
• 건물 용도와 내부 확인. 근린시설이라는 사건 용도와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장·내부 구조·실제 사용상태를 확인하세요.
• 시세 검증. 청라크리스탈뷰오피스텔의 비교 가능한 호실에 대한 최신 실거래가격과 최근 12개월 평균을 확인하세요. 현재 최저가 128,000,000원이 시세보다 낮다는 판단은 아직 할 수 없습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 가능성을 검토하세요. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분도 관리주체를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서, 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 인수 위험 0원”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서입니다. 보증금 127,000,000원에 대한 신건 기준 룰상 미배당 인수액은 1,592,000원이지만, 해당 권리는 확약을 반영하여 실질 인수 0원으로 판단합니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 보증기관 승계신고를 제외하면 실제 임차인으로 기재된 대상이 2명이며, 주식회는 보증금이 불명확하고 한국토는 대항력·보증금 모두 미상입니다. 확약 밖 임차인에 대한 인수 위험은 여전히 남아 있습니다.

또한 신건 최저가 128,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 미상 임차인 위험이 해결되지 않으면 실제 취득비용을 확정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 확약의 정확한 적용 범위, 실제 임차인들의 보증금과 대항력, 현재 실거래 시세가 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건은 낮아 보이는 낙찰가보다 인수할 권리가 무엇인지가 더 중요한 사건입니다.