인천지방법원 2025타경512786. 인천광역시 서구 연희동 칸타빌 에이동 202호입니다. 전용면적 49.19㎡, 전체 14세대의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2017년 사용승인된 5층 건물의 2층에 있습니다. 소유자는 김미연이며, 한국양봉농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 128,691,303원입니다.

이 사건에서 먼저 살펴야 할 것은 감정가보다 권리의 시간순서입니다. 2017년 설정된 근저당권, 2019년 점유자의 전입, 이후 여러 압류·가압류가 이어졌습니다. 특히 2017년 한국양봉농업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 표시된 부분이 있는 반면, 2026년에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 있습니다. 권리의 실제 존속 여부를 확인하지 않으면 이규정의 대항력 여부와 배당순위를 확정하기 어렵습니다.

가격 사정도 만만치 않습니다. 최근 실거래는 139,000,000원~140,000,000원 수준인 반면, 이 물건은 157,000,000원에서 시작합니다. 더구나 임차보증금 인수액이 발생한다면 실제 취득부담은 최저가보다 커집니다. 지금은 가격 메리트보다 불확실성이 먼저 보이는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 확인해야 한다

권리분석의 첫 번째 쟁점은 2017년 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2017.03.31 설정 당시 채권최고액은 163,200,000원입니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시된 부분이 있으나, 2026.06.15 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 존재합니다. 또한 이 근저당권과 관련된 한국양봉농업협동조합이 2025.10.14 임의경매를 개시했습니다.

2019.08.13 김포시 압류는 말소기준권리로 산정되어 있으나, 2019.12.18 해제로 말소된 기록이 있습니다. 이미 말소된 압류를 현존하는 말소기준권리로 그대로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 2017년 근저당권의 효력을 재확인한 뒤 실제 매각으로 소멸하는 권리와 매수인에게 남는 권리를 다시 구분해야 합니다.

후순위 권리로는 김포세무서장 관련 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류가 확인됩니다. 이들 압류·가압류의 등기 자체는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이지만, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부는 등기 말소와 별개로 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 확정 불가

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 이규정 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 채권 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않아, 실제 임차인으로 신고된 사람은 1명으로 봅니다. 다만 임대차계약의 존재와 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

매수인 실질취득액 = 실제 낙찰가 + 인수하는 임차보증금 등 추가 부담액.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당 후 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

현재 이규정의 보증금 자체를 알 수 없으므로 인수액도 산정할 수 없습니다. 이 물건은 매각물건명세서의 인수사항과 임대차계약 내용을 확인하기 전까지 실질취득 비용의 상한을 확정할 수 없는 사건입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 이미 비싸다

칸타빌의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 139,333,333원입니다. 전체 평균 148,000,000원에는 2021년 174,000,000원의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다.

감정가 및 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균 139,333,333원의 112.7%입니다. 최신 거래인 2026년 1월 140,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 148,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높지만, 그보다 중요한 점은 최근 거래 수준 자체가 과거보다 내려와 있다는 사실입니다.

다만 비교 시 면적 차이는 고려해야 합니다. 경매 대상 전용면적은 49.19㎡인 반면, 최근 3건의 실거래 면적은 45.89㎡입니다. 동일 면적 49.19㎡ 거래는 2021년 174,000,000원으로, 현재 시점과 상당한 간격이 있습니다. 따라서 최근 평균을 대상 호수의 정확한 시가로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 하락 추세와 현재 최저가의 부담을 무시하고 과거 고가 거래만 기준으로 삼는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정 · 잠정 시산)

현재 회차 매각가를 157,000,000원으로 가정한 배당 시산입니다. 집행비용 2,998,000원과 가압류채권 2건이 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 소유자 잔여금은 55,837,865원입니다. 그러나 경매 신청채권자의 128,691,303원 청구에 대한 배당이 0원으로 처리되어 있다는 중대한 한계가 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 위 배당은 국세·지방세, 국민건강보험공단 압류채권, 신청채권자의 근저당권 관련 채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제를 완전하게 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여금은 실제 배당에서 크게 줄거나 없어질 수 있습니다.

유찰 회차별 시나리오 — 가격만 낮아져서는 부족하다

유찰 시 최저가가 125,600,000원, 100,480,000원으로 하락하는 시나리오가 있습니다. 하지만 배당 시산에서 신청채권자에게 지급되는 금액은 각 회차 모두 0원으로 처리되어 있습니다. 근저당권 관련 채권과 조세 배당이 확인되면 위 표의 채권자 배당 및 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 실거래 기준)

• 입지. 인천디자인고등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조에 콘크리트지붕을 갖춘 5층 규모의 건물입니다. 기본적인 위생설비·승강기·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측의 폭 약 8m 포장도로를 이용하여 출입합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 속합니다. 토지 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 교육환경 보호 관련 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 현재 규제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 수선 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건이며, 최근 거래가격은 139,000,000원~140,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 하락하는 만큼 향후 재매각가격과 매각기간은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2017년 근저당권 원본 대조. 한국양봉농업협동조합 근저당권의 유효 여부, 말소 표시의 의미, 2026.06.15 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기, 임의경매 신청권원 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확정. 2019.08.13 김포시 압류는 2019.12.18 해제 말소 기록이 있으므로, 해당 압류를 기준으로 임차인의 대항력을 확정하지 말아야 합니다.
• 이규정의 임대차계약 확인. 보증금, 월차임, 확정일자, 실제 점유 개시 시점, 전입 유지 여부와 배당요구 사실을 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 실질 인수금 확인. 임차인의 대항력 및 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단해야 합니다. 계산상 인수액 0원을 확정 결과로 받아들이지 말아야 합니다.
• 신청채권자 배당 재검토. 청구금액 128,691,303원에 대한 예상배당이 0원으로 계산된 이유를 확인하고, 근저당권의 우선순위에 따라 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 국세·지방세와 공단 압류 확인. 김포세무서장 관련 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액 및 우선순위를 확인하고, 당해세 여부와 법정기일을 검토해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 148,000,000원이나 2021년 거래가격 174,000,000원만 기준으로 삼지 말고, 최근 12개월 평균 139,333,333원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 면적 차이 보정. 최근 거래 전용 45.89㎡와 경매 대상 전용 49.19㎡의 면적 차이를 확인하고, 동일 면적 거래의 부족을 감안하여 보수적으로 가격을 판단해야 합니다.
• 점유자 명도. 점유자가 확인되는 사건입니다. 임대차 존속 여부에 따라 인도명령 가능성이나 명도 협의의 난도가 달라질 수 있습니다. 인도 가능 시점과 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·건축물 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 실제 건물 상태와 내부 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 소재지 및 원본 확인. 서구·서해구 표기를 포함한 물건 표시를 대조하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격이 비싸고, 권리도 아직 미확정이다”

이 사건은 지금 가격에서 적극적으로 응찰할 이유를 찾기 어려운 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 139,333,333원의 112.7%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -19.9%로 하락하고 있습니다.

권리 측면에서도 해결해야 할 쟁점이 있습니다. 2017년 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록을 대조해야 하고, 이규정의 2019년 전입에 따른 대항력 및 보증금 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 예상배당표는 신청채권자 배당이 0원으로 처리되는 등 실제 배당 결과로 사용하기 어려운 부분이 있습니다.

유찰로 최저가가 낮아지는 경우에도 보증금 인수가 발생한다면 실질취득 비용은 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다. 따라서 1회·2회 유찰가격 자체보다 선순위 권리의 효력, 임차보증금, 실제 배당, 그리고 최근 시세 대비 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.

핵심은 최저가 157,000,000원이 아니라, 인수 위험을 반영한 실제 취득부담이 얼마인지입니다. 이 금액을 확정한 뒤 최근 거래가격과 비교해야 합니다.