* 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 인수 위험이 해소된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 가정의 인수액은 2,000원입니다. 등기 말소 동의와 임차인의 대항력 포기는 법적으로 구별되므로 확약서 원문과 효력 확인이 필요합니다. 확약 대상 밖의 임차인·점유자에 관한 위험은 별도로 남습니다.

인천지방법원 2025타경512951. 인천 미추홀구 문학동에 위치한 궁전빌라 4층 401호입니다. 감정가 89,000,000원으로, 소유자 권철승이 2020년 3월 30일 거래가 90,000,000원에 취득한 다세대주택입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 89,319,204원으로 신청한 강제경매입니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 2023년 3월 8일 국세 압류입니다. 해당 압류가 말소기준권리로 표시되어 있고, 그 이후 경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2022년 4월 6일입니다. 따라서 등기상 권리가 경매로 말소되는지와 임차보증금을 매수인이 인수하는지는 구분해서 판단해야 합니다.

게다가 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 함께 기재되어 있습니다. 확약으로 해소되는 임차권과 확약 밖에 남아 있는 임차관계를 정확히 나누는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

등기부상 과거 국민은행 근저당권 39,000,000원은 2012년 말소되었고, 김광준의 주택임차권등기 50,000,000원도 2017년 말소되었습니다. 농협은행 근저당권 54,000,000원 역시 2017년에 이미 말소되었습니다. 이들은 현재 남아 있는 담보권이나 임차보증금으로 합산할 대상이 아닙니다.

반면 2024.08.23 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 87,000,000원은 중요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 주식회의 임차보증금과 별도로 더해 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수는 주식회·한국토 2명으로 구분하고, 한국토지주택공사 신고는 승계 건으로 별도 표시해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건

한국토지주택공사 명의의 87,000,000원은 주식회 관련 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 별도 임차인의 보증금으로 합산하면 동일 보증금을 중복 계산하는 오류가 발생합니다.

주식회의 보증금은 0원으로 기재되어 있지만 보증금 미상이라는 조사 내용도 함께 존재합니다. 그러므로 0원 기재를 보증금이 없다는 확정 사실로 해석해서는 안 됩니다.

한국토는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 관리해야 하며, 한국토지주택공사와의 명의 중복 여부도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 · 확약 미반영 가정)

위 예상배당은 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약을 배당순위에 반영하지 않은 가정입니다. 확약의 효력과 배당상 처리에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세의 당해세 우선징수 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

이 배당 가정에서는 집행비용 2,002,000원을 차감한 86,998,000원이 한국토지주택공사 명의 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 87,000,000원 대비 부족액은 2,000원이며, 확약을 적용하지 않는 경우 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다.

서울보증보험 주식회사의 청구액은 89,319,204원이지만, 이 배당 가정에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 다만 배당 부족액이 곧바로 매수인이 떠안을 채무를 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수 여부는 선순위 대항력 및 별도 인수권리의 존재에 따라 판단해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락은 아니다

확약을 적용하지 않고 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 부족액이 커집니다. 따라서 실질취득비용은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합산해서 판단해야 합니다.

이는 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조를 보여줍니다. 다만 위 회차별 합계에는 각 회차의 추정 배당비용 차이가 반영되어 있으므로 금액이 완전히 동일하지는 않습니다.

반대로 을구 7번 임차권의 말소동의 확약이 유효하게 적용되어 해당 인수금액이 실질 0원이 된다면, 위 표의 룰상 인수액을 그대로 매수인 부담으로 볼 수 없습니다. 그렇더라도 확약 밖에 있는 실제 임차인 2명의 미확정 인수 위험은 계속 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 문학초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 2001.10.27 사용승인되었으며, 외벽은 석재 및 드라이비트, 창호는 새시창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 사다리형 주거용 대지로서 남측 약 8m 도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 문학 지구단위계획구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 제시외건물. 감정평가서에 제시외건물이 소재한다고 명시되어 있습니다. 이용현황과 평가 반영범위 및 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 현황조사. 이해관계인 부재와 폐문으로 현장조사가 제한되었으며, 자세한 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 상태, 임차관계 및 실제 거래사례 확인이 중요합니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가의 가격 경쟁력은 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 동의권자, 대상 임차권, 말소 조건, 대항력 포기 여부 및 매수인 인수면제 범위를 확인해야 합니다.
• 을구 7번 주택임차권. 한국토지주택공사 명의 87,000,000원 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소 절차가 매각 후 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 2명. 주식회와 한국토의 정확한 명의, 점유 상태, 보증금, 전입·확정일자 및 배당요구 관계를 각각 확인해야 합니다. 한국토지주택공사와의 중복관계도 명확히 정리해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복. 한국토지주택공사 신고액 87,000,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 세금 압류. 평택세무서장, 동화성세무서장, 김포시의 압류와 관련된 실제 체납세액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 제시된 예상배당은 확약 및 당해세 우선배당을 반영하지 않았습니다. 세금채권의 우선순위와 임차권의 처리 결과에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 제시외건물. 감정평가서에 기재된 제시외건물의 위치, 면적, 평가 반영 여부 및 사용관계를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계가 명확하지 않습니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고 인도명령·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 동일 지역·유사 다세대주택 실거래와 현재 거래 가능한 매물가격을 대조해야 합니다. 확약 미적용 보증금 인수형에서는 낙찰가가 아니라 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 임차위험이 사라졌다”

이 사건의 핵심은 87,000,000원 임차보증금과 말소동의 확약의 관계입니다. 확약을 반영하지 않은 배당 가정에서는 신건 매각가 89,000,000원 중 86,998,000원이 임차보증금에 배당되고, 2,000원이 매수인 인수금액으로 계산됩니다. 유찰이 진행될수록 해당 보증금의 미배당 인수액은 증가하므로 최저매각가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약이 을구 7번 임차권의 인수를 유효하게 해소한다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 그 임차권에 한정된 판단입니다.

주식회와 한국토로 기재된 실제 임차인 2명의 보증금, 대항력 및 점유관계에는 여전히 확인되지 않은 부분이 있습니다. 세금 압류 3건과 제시외건물 문제까지 함께 검토해야 합니다. 현재 시세를 검증할 실거래 비교도 충분하지 않으므로 가격상 우위를 인정할 근거 역시 부족합니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 말소동의 확약의 법적 효력과 별도 임차인의 인수 위험이 명확해지기 전까지는 단순히 감정가 89,000,000원이라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매물건이라고 판단하기 어렵습니다. 확약이 주된 임차권 위험을 해소하더라도 남아 있는 미상 임차관계 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.