인천지방법원 2025타경512994. 인천 남동구 만수동에 위치한 리벤시아 306호, 전용 68.89㎡의 오피스텔입니다. 2017년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층에 있으며, 단지는 24세대 규모입니다. 현재 등기상 소유자는 이용호입니다. 기존 수협은행과 액트캐쉬대부 근저당은 말소된 상태이고, 2024년 8월 설정된 오케이대부캐피탈옥정의 근저당이 말소기준권리입니다.
문제는 신건 가격의 기준입니다. 과거 거래에는 280,000,000원과 286,000,000원 같은 고가 사례가 있지만, 확인된 최신 실거래는 2025년 7월 165,000,000원입니다. 전체 기간 평균 223,875,000원에 감정가가 가깝다는 사실만으로는 현재 가격이 적정하다고 보기 어렵습니다. 거래 추세가 -32.2%로 하락한 상황이므로 오래된 고가 거래보다 최근 거래 수준에 무게를 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 3층 306호 도로명: 인천광역시 남동구 서판로54번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.89㎡ · 지상 10층 중 3층 |
| 건물 현황 | 2017.07.28 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 24세대 |
| 소유자 | 이용호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사오케이대부캐피탈옥정 |
| 경매 청구금액 | 40,166,574원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 1,583,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 현재 근저당이 기준
핵심 말소기준권리는 2024.08.01 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권자는 주식회사오케이대부캐피탈옥정이고 채권최고액은 51,000,000원입니다. 이보다 먼저 설정된 수협은행 근저당과 액트캐쉬대부 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당액을 매수인의 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
말소기준 이후 설정된 오케이대부캐피탈옥정의 추가 근저당 2건, 케이비국민카드 가압류, 임영숙 근저당, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 근저당부채권에 설정된 강남캐피탈대부의 질권은 해당 근저당권에 부수되는 권리관계이므로, 배당금 귀속 및 말소 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 질권의 채권액을 별도의 부동산 근저당 채권액처럼 중복 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인규 | 2025.06.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
황인규의 전입일은 말소기준일보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 점유자의 전체 권리관계를 확정한 것은 아닙니다. 우선변제 여부도 미상입니다.
황인규의 전입신고일은 2025.06.27로, 말소기준인 2024.08.01보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이라고 보기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았고 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 전입 사실은 확인됐지만 실제 임대차 조건과 점유 성격은 추가 조사가 필요합니다.
특히 이 물건은 소유자 거주가 확인된 물건이 아니라 별도 전입자가 확인된 오피스텔입니다. 매각 후 점유자의 인도 여부와 명도절차를 따로 검토해야 합니다. 등기상 인수채무가 없다는 것과 실제 점유자를 쉽게 인도받을 수 있다는 것은 서로 다른 문제입니다.
③ 시세 비교 — 최근 1.65억, 신건은 2.24억
리벤시아에서 확인된 유사 면적대의 실거래는 총 8건입니다. 거래 시기별 가격 차이가 매우 큽니다. 특히 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 판단하면 현재 가격 부담을 과소평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 68.64㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.08 | 67.7㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 67.7㎡ | 6 | 286,000,000원 |
| 2022.03 | 68.64㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 67.7㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 67.7㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2021.10 | 68.89㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 68.64㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 223,875,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
전체 8건 평균은 223,875,000원으로 감정가 224,000,000원과 거의 같습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율도 100.1%입니다. 그러나 이는 과거 2021~2022년의 높은 가격이 평균에 포함된 결과입니다. 확인된 최근 구간 평균은 165,000,000원, 최신 거래도 2025.07의 165,000,000원으로 나타납니다.
신건 최저가 224,000,000원은 이 최근 기준 가격보다 59,000,000원 높습니다. 비율로는 135.8%입니다. 가격이 최근 거래 수준을 크게 웃도는 데다, 최근 구간 대비 과거 구간의 가격 추세는 -32.2%로 하락했습니다. 전체 평균과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 오케이대부캐피탈옥정 | 51,000,000원 | 51,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 오케이대부캐피탈옥정 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 오케이대부캐피탈옥정 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 케이비국민카드 | 8,078,571원 | 8,078,571원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 임영숙 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,485,429원 |
집행비용 3,936,000원과 채권최고액 등을 이용한 시뮬레이션입니다. 신건 매각가에서는 표시된 채권 176,578,571원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 43,485,429원으로 추정됩니다. 실제 채권잔액, 근저당부채권 질권, 당해세·압류 관련 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 별도로 확정해야 하며 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 224,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 179,200,000원 | 687,371원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 143,360,000원 | 36,025,611원 | 0원* |
* 확인된 등기 권리와 후순위 전입 사실을 전제로 한 예상 인수액입니다. 점유자의 미확인 권리나 별도 법정 우선권이 확인되면 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
1회 유찰을 가정한 179,200,000원도 최근 거래 기준 165,000,000원보다 높은 수준입니다. 2회 유찰 시나리오인 143,360,000원은 최근 거래 기준 가격보다 낮아지지만, 이때도 오피스텔의 실제 환금성, 점유관계 및 각종 취득·명도 비용을 함께 검토해야 합니다.
유찰로 채권자에게 돌아가는 배당이 부족해지더라도 말소되는 후순위 근저당과 가압류의 미배당액이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 권리상 인수가 예상되지 않는다는 점은 장점이지만, 실질적인 투자 판단은 낙찰가뿐 아니라 취득 후 비용과 시장가격을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 업무시설, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물이며, 사용승인일은 2017.07.28입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m 도로와 북측·남측·서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 감정평가상 지정 대상·기간 및 입찰자 요건을 별도 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 오피스텔입니다. 확인된 거래는 8건으로 제한적이고 거래가격 편차도 큽니다. 특히 최근 거래 기준의 가격 하락 추세를 고려해 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 재확인. 기록된 최신 거래는 2025.07의 165,000,000원입니다. 매각기일 전 추가 거래가 발생했는지 확인하고 224,000,000원 감정가의 적정성을 다시 판단해야 합니다.
- 전체 평균의 착시 경계. 과거 280,000,000원·286,000,000원 거래에 의존하지 말고 최근 거래 기준 165,000,000원 및 하락 추세 -32.2%를 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 황인규 점유관계 확인. 전입일 2025.06.27은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구·실제 임대차계약이 미상입니다. 현황조사와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 근저당부채권 질권 확인. 강남캐피탈대부의 질권이 설정된 근저당부채권에 대해 배당금 귀속과 말소 처리를 확인하고, 채권액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 압류와 실제 조세·공과금 관련 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 추정 잔여배당금은 확정금액이 아닙니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비와 전입자 인도절차에 드는 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도·이용 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태, 주거 관련 점유관계 및 취득·보유 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰가격 시나리오. 신건 224,000,000원, 1회 유찰 179,200,000원, 2회 유찰 143,360,000원 시나리오를 비교하되 실제 회차별 최저가와 시장 상황을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 정리되지 않았다”
인천 리벤시아 306호는 등기상으로 보면 기존 선순위 근저당이 말소됐고, 현재 담보권과 압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자 황인규의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저가 224,000,000원은 최근 거래 기준 가격 165,000,000원의 135.8%입니다. 전체 평균 거래가가 감정가에 가깝더라도 최근 가격이 크게 낮아졌고, 거래 추세는 -32.2%로 하락했습니다. 24세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 제약까지 고려하면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격은 부적합에 가깝습니다. 전입자 및 배당 관련 불확실성을 해소하고, 최근 거래 수준과 환금성을 반영한 충분한 가격 조정이 이뤄지는지를 확인하는 것이 우선입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
