인천지방법원 2025타경513002. 인천 미추홀구 용현동 인하대역헤리움메트로타워 17층 1765호, 전유면적 21.6777㎡의 오피스텔입니다. 이명숙 소유의 물건으로, 등기부에는 2020년 소유권이전 이후 가압류와 압류, 강제경매개시결정이 이어진 사실이 나타납니다. 말소기준은 2024.05.29 서민금융진흥원 가압류입니다.
다만 이 사건은 후순위 채권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 임차인 도유빈의 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 임차권등기는 2025.05.08에 이루어졌지만, 실제 대항력과 우선변제권 판단에서는 그보다 앞선 전입·점유·확정일자와 권리 유지 여부를 함께 살펴야 합니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 17층 1765호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 용정공원로83번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전유 21.6777㎡ · 지상 24층 중 17층 |
| 사용승인일 | 2020.03.06 |
| 소유자 | 이명숙 · 단독소유 · 등기 거래가액 131,856,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 도유빈 |
| 청구금액 | 107,787,534원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임대관계 | 주택임차권등기 존재 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2024.05.29 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 이후 설정된 하나은행 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 다산새마을금고 가압류 등은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 토스뱅크 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도유빈 17층 1765호 |
전입 2020.08.11 확정 2020.06.19 변경 확정 2022.06.24 |
105,000,000원 종전 100,000,000원 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 |
등기부상 최초 임차보증금은 100,000,000원, 변경된 보증금은 105,000,000원입니다. 이는 서로 다른 임차인 2명의 보증금이 아니라 동일 임차인의 보증금 변경 내역이므로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 도유빈 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.06.19 / 2022.06.29 |
| 점유개시일 | 2020.06.29 |
| 전입신고일 | 2020.08.11 |
| 확정일자 | 2020.06.19 / 2022.06.24 |
| 현재 등기상 보증금 | 105,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.05.08 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.05.08 |
| 매수인 인수 조건 | 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 |
“매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025.5.8.등기) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.”
이는 예상배당표에 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담할 수 있다는 뜻입니다.② 가격 분석 — 최저가가 곧 실질취득가가 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 동일 물건에 대한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 낙찰가 외에 임차보증금 인수액이 발생할 수 있으므로 입찰금액만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금과의 관계 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 보증금 105,000,000원보다 높음 | 미배당 잔액 발생 여부 확인 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 보증금보다 낮음 | 낙찰가 + 실제 인수 보증금 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 보증금보다 낮음 | 낙찰가 + 실제 인수 보증금 |
대항력 있는 임차인이 배당금을 우선 수령하는 구조라면, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 보증금이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 105,000,000원 부근에 머무를 수 있습니다. 다만 이는 임차인의 배당순위와 배당금 충당관계가 확인된 경우에 가능한 계산입니다. 실제 배당이 다른 채권자에게 이루어지면 인수액과 총부담은 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
아래는 현재 회차에 대한 추정 배당입니다. 집행비용 2,480,000원을 공제하고 채권자에게 117,520,000원을 배분하는 계산이며, 전체 신고채권 662,680,343원 중 545,160,343원이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,919,545원 | 14,919,545원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 6,162,390원 | 6,162,390원 |
| 3. 경매신청채권자 · 도유빈 | 107,787,534원 | 96,438,065원 |
| 4. 가압류 · 다산새마을금고 | 533,810,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당금은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 임차인의 선순위 우선변제권을 포함한 실제 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
등기상 임차보증금은 105,000,000원이고, 그중 실제로 얼마가 보증금 원금에 충당되는지 별도 확인이 필요합니다. 무엇보다 임차인의 우선변제권이 가압류보다 앞서는 상황에서 위 배당순서가 타당한지도 검토해야 합니다.
따라서 추정 배당의 인수액 0원은 확정된 권리분석 결론으로 채택할 수 없습니다.| 회차 | 매각가 | 채권자 배당총액 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 545,160,343원 |
| 1회 유찰 | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 568,808,343원 |
| 2회 유찰 | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 587,662,743원 |
유찰이 진행될수록 총배당액은 줄고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 일반 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 전부 승계하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 매각물건명세서에 인수 조건이 명시된 임차보증금의 실제 미변제액을 별도로 계산하는 것이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인하대역(수인분당선) 서측 인근입니다. 주변에 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 인하대역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.03.06 사용승인을 받은 철근콘크리트조 24층 건물의 17층 오피스텔입니다. 승강기, 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 스프링클러 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 각각 약 20m와 약 15m의 포장도로를 이용하는 입지입니다.
- 토지 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(용현·학익 2-1블럭)에 속하며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지 가격. 공시지가 3,900,000원/㎡로 확인되지만, 이는 개별 오피스텔의 시장가격과 동일한 지표가 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 해당 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매수가격과 재매각 가능 가격을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 도유빈의 전입일 2020.08.11, 점유개시일 2020.06.29 및 확정일자를 기준으로 대항력·우선변제권의 발생과 유지 여부를 확인하세요.
- 보증금 변경 내역. 보증금은 종전 100,000,000원에서 105,000,000원으로 변경되었습니다. 증액 부분에 적용되는 우선변제 순위도 별도로 검토하세요.
- 배당순위 재검토. 현재 추정 배당은 가압류 채권자에게 먼저 배당하는 계산입니다. 선순위 확정일자 임차인의 배당순위와 충돌할 수 있으므로 실제 배당 가능액을 다시 확인하세요.
- 신청채권과 보증금의 관계. 경매신청채권자와 임차인이 동일인입니다. 청구금액 107,787,534원 중 임차보증금 원금·이자·집행비용 등의 구성과 배당금 충당관계를 확인하세요.
- 명세서 인수 문구. 을구 순위 1번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 명시사항을 반드시 확인하고, 입찰가에 반영하세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 실제로 승계되는 보증금 잔액을 더해 취득 부담을 판단하세요. 유찰 후에도 보증금 인수액이 증가하면 가격상 이점이 제한될 수 있습니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태를 구분하여 확인하세요. 임차보증금 반환과 인도 사이의 관계도 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 민간임대주택등기에 따른 의무와 경매 후 등록 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부, 당해세, 집행비용 등을 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 현재 매물가격을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 비교하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 집행권원 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 미배당 보증금”
이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준은 2024.05.29 가압류이지만, 임차인 도유빈은 그보다 앞선 2020.08.11에 전입신고를 했고 선순위 확정일자도 보유하고 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.
신건 최저매각가 120,000,000원에 비해 임차보증금 105,000,000원은 상당한 규모입니다. 유찰로 최저매각가가 96,000,000원 또는 76,800,000원까지 내려가더라도, 그 차액만큼 실제 매수비용이 절감된다고 생각해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 배당액이 줄면 인수액이 증가할 수 있으며, 총부담은 보증금 수준에 수렴하거나 배당구조에 따라 그 이상이 될 수도 있습니다.
또한 현재 추정 배당에는 선순위 임차인의 우선변제권과 일반 가압류의 배당순위를 다시 검토해야 할 부분이 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 추정 수치만으로 권리 안전성을 인정할 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 측면의 우위 역시 검증되지 않았습니다.
최종 판단은 권리위험 높음 · 가격 메리트 미확인 · 입찰 보류입니다. 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되는지, 미변제 시 매수인이 얼마를 승계하는지를 확정한 후에야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 최종 실질취득비용입니다.
