* 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 상태를 반영한 조건부 판단입니다. 해당 확약이 주된 임차권의 말소 및 매수인에 대한 대항력 행사 배제에 유효한지는 원본 확인이 필요합니다. 효력이 인정되지 않으면 배당계산상 4,312,000원의 인수 가능액이 남습니다. 또한 별도로 신고된 임차인 2명의 인수 위험은 위 실질 0원 판단에 포함되지 않습니다.

인천지방법원 2025타경513176. 인천 계양구 계산동 동남아파트 3층 301호입니다. 1989년 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 3층에 위치하며, 현재 등기상 소유자는 채화신입니다. 채화신은 2021년 11월 15일 거래가 120,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

등기상 가장 먼저 주목할 유효 권리는 2023년 5월 19일 주택도시보증공사의 150,000,000원 가압류입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 추가 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 그러나 더 중요한 문제는 말소기준보다 앞선 2021년 11월의 임차관계입니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만, 기록된 전입신고와 점유개시는 말소기준보다 앞섭니다.

결국 이 물건은 단순히 가압류가 많은 아파트가 아닙니다. 선순위 대항력, 임차보증금 미배당, 말소동의 확약서의 효력, 추가 미상 임차인을 함께 판단해야 하는 복합 권리분석 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2023.05.19 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 추가 가압류와 국세 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위는 확인해야 합니다.

1989년 한국주택은행 근저당권, 2002년 한미은행 근저당권, 2006년 농업협동조합중앙회 근저당권, 2009년 계산동새마을금고 근저당권, 2016년 국민은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명과 승계 신고 1건

임차관계에서 가장 중요한 것은 보증기관의 대위·승계 신고와 실제 임차인을 구분하는 것입니다. 한국토지주택공사는 보증금 110,000,000원의 임차권등기 명의자로 기록돼 있지만, 대위·승계 신고로 분류돼 있습니다. 이를 독립된 실제 임차인으로 추가 계산하거나 같은 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

별도로 실제 임차인으로 분류된 신고는 한국토지와 주식회사의 2건입니다. 두 신고 모두 보증금과 전입일자, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 기재된 명칭과 관계를 포함해 실제 권리자를 원본으로 확인해야 합니다.

한국토지주택공사 관련 110,000,000원은 대위·승계된 하나의 임차보증금으로 취급하며 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 분류된 2건은 신원·계약관계·보증금·대항력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

③ 말소동의 확약서 — 원칙상 인수와 실질 인수를 분리

매각물건명세서에는 다음과 같은 취지의 기재가 있습니다.

주된 임차권에 대해 배당표만 적용하면 보증금 110,000,000원 가운데 105,688,000원이 배당되고, 4,312,000원이 미배당됩니다. 대항력이 유지되는 경우 원칙적으로 이 미배당액이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

반면 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 권리 불행사를 유효하게 보장한다면, 주된 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다. 이 경우 원칙상 미배당액을 낙찰자의 확정 부담으로 더해서는 안 됩니다.

확약 효력이 확인되지 않는 경우에는 원칙상 미배당액을 인수 위험으로 보아야 합니다. 특히 최저매각가를 낮춰 잡으면 임차인의 배당액도 감소하므로, 그만큼 매수인이 인수할 수 있는 보증금이 증가합니다.

실질취득(확약 미적용)은 각 회차 매각가와 원칙상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정액 차이로 총액에 소폭 차이가 있지만, 대항력 있는 보증금 110,000,000원을 중심으로 총취득 부담이 사실상 고정되는 구조입니다. 확약 효력이 인정되면 표의 주된 임차권 인수액은 실질 0원*으로 달라지며, 별도 미상 임차인의 위험은 계산에 포함되지 않습니다.

핵심은 낙찰가가 내려간다고 실제 취득 부담이 같은 비율로 줄어들지 않는다는 사실입니다. 확약이 무효이거나 인수 배제 효력이 없다면, 2회 유찰 시에도 매각가 69,120,000원만으로 물건을 취득할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 원칙상 실질취득액은 111,644,160원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

다음은 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 주된 임차보증금의 우선변제를 먼저 반영하면 신청채권자를 비롯한 후순위 채권자에게 배당할 금액이 남지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 배당표는 원칙상 우선변제를 반영한 계산으로, 확약 효력에 따른 실제 권리 정리 및 배당 변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득 구조를 먼저 보라

현재 최저매각가는 108,000,000원입니다. 소유자 채화신의 2021년 등기상 거래가액은 120,000,000원이지만, 과거 취득가액을 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다.

또한 임차보증금 110,000,000원은 반환채무와 관련된 금액이지 현재 시장에서 거래되는 아파트 가격을 뜻하지 않습니다. 따라서 감정가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 경매가격에 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

이 물건의 입찰가격 판단은 세 가지 전제를 필요로 합니다. 주된 임차권에 대한 확약 효력이 인정되는지, 별도 임차인 2건에 추가 인수금이 존재하는지, 그리고 현재 동일 단지의 실제 거래가격이 어느 수준인지를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 경인여자대학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 상가주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 계산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 1989.04.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며 도로 상태는 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 계산동 898-1, 898-2, 898-3의 3필지 일단으로, 남측으로 완만하게 낮아지는 토지입니다. 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 해당 기간 이후의 연장·재지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 문제없는 것으로 표시돼 있습니다. 공부상 소재지와 현행 주소의 차이는 행정구역 명칭 변경에 따른 것입니다.
• 환금성. 계산역 및 생활편의시설 접근성은 긍정적 요소지만, 오래된 아파트인 만큼 개별 호수의 유지관리 상태와 실제 거래 수준을 확인해야 합니다. 현재 실거래 검증 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 원문을 열람하고, 을구 11번 임차권등기의 말소 범위와 매수인에 대한 대항력 행사 가능성을 확인하세요.
• 임차권자와 확약 당사자. 등기 명의자인 한국토지주택공사와 확약 제출자인 서울보증보험 주식회사의 법률관계 및 확약의 구속력을 확인하세요.
• 실제 임차인 2명. 한국토지와 주식회사로 신고된 권리자의 정확한 명칭, 동일 임차관계 여부, 계약서, 보증금, 전입일자, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 보증금 중복 산입 금지. 한국토지주택공사의 110,000,000원은 대위·승계된 보증금으로 보고 독립된 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 대항력 확인. 전입신고·점유개시가 말소기준보다 빠른 임차관계는 매수인 인수 가능성을 기준으로 검토해야 합니다. 미상 임차인은 대항력이 없다고 추정하지 마세요.
• 배당액 재검증. 105,688,000원의 임차보증금 예상배당과 4,312,000원의 원칙상 미배당액은 집행비용·세금·우선순위 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
• 국세 압류. 계양세무서장 관련 압류의 체납세액, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 등기상 소멸과 실제 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
• 시세 확인. 동남아파트의 최근 동일 면적 실거래를 확인하고, 낙찰가뿐 아니라 확약 미적용 시 실질취득액 및 추가 인수 가능액과 비교하세요.
• 현황 점유·명도. 현재 누가 거주하는지 확인하고, 임차권등기와 실제 점유관계가 일치하는지 조사하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 특별매각조건을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “확약서는 기회지만, 미상 임차인이 결론을 바꾼다”

인천 계산동 동남아파트 301호의 가장 큰 특징은 110,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금과 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다.

확약이 없다면 신건 최저매각가 108,000,000원에 원칙상 인수 가능액 4,312,000원을 더한 112,312,000원을 실질취득 부담으로 보아야 합니다. 유찰되더라도 보증금 미배당액이 증가하므로, 실질취득 부담은 보증금 규모를 중심으로 유지됩니다.

반대로 확약서가 임차권 말소와 대항력 배제에 유효하다면, 주된 임차권 인수는 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 확약의 제출자와 임차권등기 명의자가 다르므로 그 법률효과를 원본으로 확인하는 과정이 특히 중요합니다.

여기에 대항력과 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 2명이 남아 있습니다. 이들의 권리가 확약에 의해 함께 정리된다고 볼 근거는 없습니다. 시세 검증도 이루어지지 않은 상태이므로 확약서 하나만 믿고 저가 낙찰 기회로 평가하기에는 위험이 큽니다.

결론은 조건부 관망입니다. 주된 임차권에 대한 확약 효력, 추가 임차인 2명의 권리관계, 현재 실거래 시세가 모두 확인된 이후에 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다. 권리가 해소된다면 검토할 여지는 있지만, 현재 단계에서는 권리 불확실성을 가격보다 우선해 판단해야 합니다.