인천지방법원 2025타경513275. 인천 연수구 송도동 더샵송도센트럴파크3 제102동 17층 1704호가 경매에 나왔습니다. 2022년 12월 사용승인된 40층 건물에 위치한 아파트로, 본건 전용면적은 110.85㎡입니다. 소유자 김석호는 2023년 소유권을 이전받았으며, 같은 날 수협은행이 채권최고액 942,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사케이알산업의 가압류와 이주연의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리의 핵심은 2023.03.30 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문 등으로 자세한 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 조사된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이나 점유 위험이 전혀 없다는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 92 더샵송도센트럴파크3 102동 17층 1704호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 인천타워대로180번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 110.85㎡ · 40층 건물 중 17층 |
| 단지 / 사용승인 | 더샵송도센트럴파크Ⅲ · 351세대 · 2022.12.30 |
| 소유자 | 김석호 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.03.30 소유권이전 · 등기상 거래가액 911,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,850,000,000원 / 1,850,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이주연 / 396,387,182원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.30 수협은행 근저당권 · 채권최고액 942,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유 및 임대관계 | 현장조사상 자세한 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 942,700,000원이며, 이후 등기된 주식회사케이알산업의 가압류 416,299,248원과 이주연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 동일 면적 할인은 미미하다
더샵송도센트럴파크Ⅲ에서 확인된 최근 실거래는 12건이며, 전체 평균 거래금액은 1,889,833,333원입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래 10건의 평균은 1,928,800,000원입니다. 본건 최저가 1,850,000,000원은 최근 평균의 95.9%로, 78,800,000원 낮습니다.
하지만 거래 표본에는 전용 102.49㎡, 110.85㎡, 119.28㎡, 119.77㎡가 함께 포함되어 있습니다. 특히 본건과 동일한 110.85㎡ 거래는 2025년 7월, 37층, 1,855,000,000원입니다. 본건 17층 최저가와의 가격 차이는 500,000원에 불과하므로, 혼합 면적 평균만으로 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 119.28㎡ | 36 | 2,100,000,000원 |
| 2026.08 | 119.28㎡ | 15 | 2,090,000,000원 |
| 2026.07 | 119.77㎡ | 13 | 1,980,000,000원 |
| 2026.05 | 119.77㎡ | 13 | 2,000,000,000원 |
| 2026.05 | 119.77㎡ | 14 | 2,000,000,000원 |
| 2026.05 | 119.77㎡ | 37 | 2,020,000,000원 |
| 2026.03 | 102.49㎡ | 11 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 119.77㎡ | 25 | 1,970,000,000원 |
| 2025.12 | 119.77㎡ | 21 | 2,000,000,000원 |
| 2025.10 | 102.49㎡ | 31 | 1,628,000,000원 |
| 2025.07 | 110.85㎡ | 37 | 1,855,000,000원 |
| 2025.04 | 102.49㎡ | 21 | 1,535,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 1,889,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼합 | 10건 | 1,928,800,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,900,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 942,700,000원 | 942,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이알산업 | 416,299,248원 | 416,299,248원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 이주연 | 396,387,182원 | 396,387,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,713,570원 |
신건 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용 20,900,000원, 채권자 배당 1,755,386,430원, 소유자 잔여금 73,713,570원으로 계산됩니다. 수협은행 배당액은 실제 채무잔액이 아닌 등기상 채권최고액 기준이며, 집행비용과 채권별 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당 변화
유찰에 따라 매각대금이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어납니다. 그러나 현재 확인된 등기상 권리 구조에서는 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 아래 인수금액 0원은 별도의 선순위 인수권리가 확인되지 않았다는 가정에 따른 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,850,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,480,000,000원 | 292,586,430원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,184,000,000원 | 585,626,430원 | 0원 |
1회 유찰 시 예상 최저가는 1,480,000,000원, 2회 유찰 시 1,184,000,000원입니다. 각 시나리오에서 채권 미배당액은 각각 292,586,430원, 585,626,430원으로 증가합니다. 특히 강제경매 신청채권자 이주연의 예상배당은 현재 회차 396,387,182원에서 1회 유찰 시 103,800,752원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이는 제공된 배당 추정 시나리오에 따른 수치로 실제 배당순위 및 배당액을 확정한 결과는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천대입구역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천대입구역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 40층 아파트입니다. 본건은 17층에 위치하며 사용승인일은 2022.12.30입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로 및 토지. 단지 내·외 도로를 이용하며 토지는 사다리형 평지입니다. 일반상업지역에 속하고 토지 면적은 19,196.3㎡, 공시지가 기준값은 3,778,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역, 성장관리권역, 제1종지구단위계획구역, 철도보호지구 등이 적용됩니다. 토지거래계약허가구역은 감정요항표상 2025.08.26~2026.08.25 지정기간이 기재되어 있습니다. 매각기일의 실제 적용 여부와 취득 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 실제 이용상태의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장 폐문으로 내부 상태 및 임대관계의 상세 확인에는 한계가 있습니다.
- 환금성. 351세대 단지로 실거래가 확인됩니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.8% 높은 흐름이지만, 거래 표본의 면적과 층이 서로 달라 개별 세대 가격으로 직접 적용하기는 어렵습니다. 거래금액 자체가 큰 물건인 만큼 실제 매수 수요와 거래 가능한 가격대를 구분해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 확정일자, 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 반드시 점검해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2023.03.30 수협은행 근저당권과 이후 가압류·강제경매개시결정의 등기 순위 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 동일 면적 실거래 검증. 본건 전용면적은 110.85㎡입니다. 119㎡대 거래가격을 그대로 적용하지 말고, 확인된 동일 면적 거래 1,855,000,000원과 층·향·상태 차이를 비교해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 1,928,800,000원이지만 면적 혼합 평균입니다. 본건 최저가와 동일 면적 거래가격 사이의 차이가 500,000원이라는 사실을 입찰가격 결정에 우선 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 1,850,000,000원, 1회 유찰 1,480,000,000원, 2회 유찰 1,184,000,000원 시나리오를 비교하고, 매각기일 변경이나 실제 최저매각가격도 확인해야 합니다.
- 잔여 관리비 및 명도. 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원에 따라 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
- 자금 및 배당 검증. 고가 아파트인 만큼 매각대금 납부 가능 자금과 부대비용을 사전에 점검하고, 배당 추정에 반영되지 않은 당해세·우선변제권 등도 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 매력적이라고 단정하기 어렵다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 배당관계상 매수인의 예상 인수금액도 0원입니다.
그러나 실제 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 해결해야 할 과제입니다. 조사된 임차인이 없다는 사정만으로 선순위 임차인이나 인수 위험이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
가격에서도 냉정한 판단이 필요합니다. 신건 최저가 1,850,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,928,800,000원의 95.9%로 낮게 형성되어 있습니다. 하지만 이는 여러 면적이 섞인 평균입니다. 본건과 동일한 전용 110.85㎡ 거래가격은 1,855,000,000원으로, 최저가와의 차이가 500,000원에 불과합니다. 해당 거래가 본건보다 높은 37층이라는 점까지 고려하면, 신건 최저가가 충분히 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
따라서 종합 판단은 권리구조 양호·점유 확인 필요·신건 가격 메리트 제한적입니다. 최근 거래 추세는 상승하고 있으나, 동일 면적에 대한 할인 여유가 작고 임대관계도 확정되지 않았습니다. 입찰 전 점유관계를 명확히 확인하고, 가능하다면 유찰 이후 가격 경쟁력을 확보하는 전략이 적절합니다.
