인천지방법원 2025타경513421. 인천 남동구 구월동의 대흥하이츠빌라(나동), 전용 31.39㎡의 4층 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 심현보입니다. 2024년 3월 15일 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 24일 주식회사골드론파이낸스대부 앞으로 채권최고액 37,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 10월 30일 해당 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리구조만 보면 복잡한 선순위 근저당이나 존속 중인 전세권이 확인되는 유형은 아닙니다. 과거 한국토지주택공사의 전세권과 김태현의 주택임차권등기가 존재했지만, 모두 현재 등기에서는 이미 말소된 이력입니다. 현존하는 말소기준은 2024년 12월 24일 골드론파이낸스대부 근저당권입니다.
문제는 다른 곳에 있습니다. 첫째, 신건 감정가가 최신 실거래보다 상당히 높습니다. 둘째, 출입문 호수와 건축물현황도상의 위치가 서로 맞지 않습니다. 셋째, 현재 임대관계는 미상입니다. 권리의 말소 여부만 확인하고 입찰하기에는 사전에 풀어야 할 문제가 뚜렷합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-62, 4층 401호 도로명: 인천광역시 남동구 구월남로289번길 14-10 |
| 건물명 | 대흥하이츠빌라(나동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.39㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 4층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 10세대 · 1996.01.31 |
| 소유자 | 심현보 (2024.03.15 소유권이전 · 거래가 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사골드론파이낸스대부 |
| 청구금액 | 25,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.24 · 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 37,500,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 현재 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 등기권리 및 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 특이사항 | 출입문 호수 표시와 건축물현황도상 위치 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 필요하다
핵심은 을구 12번, 2024년 12월 24일 설정된 골드론파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 37,500,000원으로, 이번 경매의 말소기준권리에 해당합니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
같은 날 주식회사양재리츠대부가 을구 12-1번에 근저당권부 채권 질권을 설정했습니다. 표시 채권액은 37,500,000원입니다. 이는 앞선 근저당권을 기초로 하는 채권에 설정된 질권으로, 독립적인 근저당 채권 37,500,000원이 하나 더 생긴 것으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 부기된 질권의 구체적인 배당 수령관계와 매각 후 말소 처리는 최종 등기 및 배당관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 4,200만원 거래와 신건 6,600만원
대흥하이츠빌라(나동)의 전용 31.39㎡ 실거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 8건이고, 가장 최신 거래는 2026년 1월, 4층 42,000,000원입니다. 경매 대상과 면적 및 층이 일치합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 (최신) | 31.39㎡ | 4층 | 42,000,000원 |
| 2024.02 | 31.39㎡ | 4층 | 72,000,000원 |
| 2021.10 | 31.39㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 31.39㎡ | 지하 1층 | 38,000,000원 |
| 2021.09 | 31.39㎡ | 4층 | 66,000,000원 |
| 2021.08 | 31.39㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 31.39㎡ | 지하 1층 | 28,000,000원 |
| 2021.07 | 31.39㎡ | 지하 1층 | 25,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 46,375,000원 (8건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 42,000,000원 (1건) |
| 최신 거래 | 2026.01 · 42,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -10.6% |
| 최저가 / 최근 시세 | 157.1% |
| 최저가 / 전체 평균 | 142.3% |
이 물건의 가격을 판단할 때 전체 평균 46,375,000원보다 최신 거래 42,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 전체 평균에는 2021년 거래뿐 아니라 지하층 거래까지 포함되어 있어 현재 4층 물건의 시세를 그대로 대표하지 못합니다.
특히 2024년 2월에는 같은 면적·같은 층에서 72,000,000원에 거래됐지만, 2026년 1월 거래는 42,000,000원입니다. 개별 호수와 내부 상태에 따른 차이는 별도로 검토해야 하나, 최근 거래 추세 자체가 -10.6%로 하락하고 있으므로 과거 높은 거래가를 근거로 감정가 66,000,000원을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 1건이므로 이 가격 하나만으로 확정 시세를 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 신건 최저가가 최근 동일 면적·동일 층 거래보다 24,000,000원 높다는 사실은 가격 위험을 판단하기에 충분히 중요한 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,588,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 골드론파이낸스대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 26,912,000원 |
집행비용 1,588,000원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 37,500,000원 전액을 배당하는 가정이며, 당해세·최우선변제·실제 확정채권액 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 25,000,000원이지만, 설정된 근저당권의 채권최고액은 37,500,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 것으로, 청구금액과 실제 배당액이 반드시 같다는 의미는 아닙니다. 또한 을구 12-1번 근저당권부 채권 질권과 관련한 실제 배당 수령관계는 별도의 채권이 중복 발생한 것으로 계산하지 않았습니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 66,000,000원 | 37,500,000원 | 26,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 52,800,000원 | 37,500,000원 | 13,949,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 42,240,000원 | 37,500,000원 | 3,579,680원 | 0원 |
눈여겨볼 부분은 2회 유찰 가정 최저가인 42,240,000원입니다. 이 금액조차 최신 실거래 42,000,000원보다 높습니다. 따라서 1회 유찰은 물론 2회 유찰 가정만으로도 최근 거래 대비 명확한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 실제 입찰에는 취득세, 등기비용, 명도 및 보수비용도 별도로 고려해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.01.31 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 지하 1층·지상 4층 구조이며, 본건은 4층입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다. 실제 작동 상태와 노후도는 현장 점검이 필요합니다.
- 접근도로. 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 감정평가상의 도로 현황과 토지자료의 도로접면 정보를 현장에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,052,000원입니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 한 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각기일은 해당 기간 이후이므로 입찰 당시의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 1996년 사용승인된 건물입니다. 대단지 공동주택에 비해 거래 비교대상과 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 특히 최근 확인된 거래가격이 과거 고가 거래보다 낮아 매도 시 회수 가능한 금액을 보수적으로 판단해야 합니다.
두 자료 모두 호별 위치 불일치를 지적하지만, 어느 호수가 출입문 표시이고 어느 호수가 도면상 위치인지에 대한 설명은 서로 반대입니다. 따라서 단순한 호수 오기로 판단해서는 안 됩니다.
반드시 법원 보관 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기상 전유부분, 실제 4층의 출입문 및 내부 위치를 교차 확인해야 합니다. 이 문제가 해결되지 않으면 매각 대상의 현장 특정, 점유자 인도, 향후 금융 및 매매에서 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호·402호 위치 확인이 최우선. 매각물건명세서와 감정평가자료의 호수 설명이 서로 반대입니다. 집합건축물대장 건축물현황도와 법원 매각 대상의 실제 위치를 확인하기 전에는 입찰 여부를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 최신 실거래를 기준으로 가격 재검토. 2026년 1월 동일 면적·동일 층 거래는 42,000,000원입니다. 신건 최저가 66,000,000원은 이보다 24,000,000원 높습니다. 과거 72,000,000원 거래만으로 현재 감정가를 정당화해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.6%인 만큼 과거 시세로의 회복을 전제하지 말고 최근 거래와 추가 보유·매도 비용을 반영해 보수적인 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검증. 1회 유찰 가정 52,800,000원, 2회 유찰 가정 42,240,000원입니다. 두 가격 모두 최신 실거래 42,000,000원을 웃돕니다. 단순히 유찰 횟수만으로 가격 경쟁력이 확보된다고 볼 수 없습니다.
- 현재 점유자·임대관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 소유자가 실제 거주하는지, 제3자가 점유하는지, 현재 임대차계약이나 대항력 주장 가능성이 있는지를 확인해야 합니다. 과거 김태현의 말소된 임차권과 현재 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 근저당부 질권 및 배당관계 확인. 골드론파이낸스대부의 근저당권과 양재리츠대부의 근저당권부 채권 질권 관계를 등기와 배당 관련 자료로 확인해야 합니다. 질권 금액을 별도의 독립 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 관리비·공과금·시설 상태. 소규모 노후 다세대주택의 공용부분 관리비 체납, 누수, 방수, 외벽, 배관, 난방설비 및 보수 이력을 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용도 점검 대상입니다.
- 대출 및 환금성 사전 확인. 10세대 규모의 1996년 사용승인 다세대주택이고 호별 위치 표시까지 불일치하므로, 잔금대출 가능 여부와 향후 담보평가·매매에 미치는 영향을 금융기관 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 최신 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 다시 확인해야 합니다. 특히 점유관계와 호수 불일치의 실제 상태를 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원이어도 좋은 경매는 아니다”
이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2024년 12월 24일 설정된 골드론파이낸스대부 근저당권이 기준이고, 과거 전세권과 임차권등기는 이미 말소됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 검토할 수 있는 구조입니다.
그러나 가격을 대입하면 판단이 달라집니다. 실질취득 66,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 42,000,000원의 157.1%입니다. 최근 시세는 하락 추세이고, 2회 유찰을 가정한 최저가 42,240,000원도 최신 실거래보다 높습니다. 낮은 시작가를 기대하는 것만으로 충분한 물건이 아닙니다.
여기에 401호와 402호 위치 표시 불일치, 현재 임대관계 미상, 소규모 노후 다세대주택의 환금성 부담이 겹칩니다. 특히 호수 불일치는 매각 대상 자체를 정확히 특정하는 문제이므로, 가격을 논하기 전에 먼저 해결해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현 회차 입찰 비추천입니다. 우선 실제 매각 대상 호실과 점유관계를 명확히 확인하고, 최근 실거래 수준에 부합하는 실질취득총액이 확보되는지를 검토해야 합니다. 권리 말소 가능성은 긍정적이지만, 가격과 현장 특정 위험은 여전히 큽니다. 이번 사건에서 중요한 것은 싸게 낙찰받는 듯한 숫자가 아니라 정확히 어떤 호실을 얼마의 실질 비용으로 취득하는가입니다.
