인천지방법원 2025타경513610. 인천 연수구 연수동 연수유천아파트 110동 308호입니다. 철근콘크리트 및 벽식구조의 13층 건물 중 3층에 위치한 아파트로, 현재 등기상 소유자는 주식회사신혜입니다. 이 회사는 2021년 10월 28일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다.

그런데 소유권 이전 뒤 설정된 406,000,000원의 근저당권은 2022년 2월 21일 말소되었고, 같은 날 이명근 명의의 전세금 320,000,000원 전세권이 설정되었습니다. 이후 2023년 6월 1일 국가의 압류가 등장하면서 현재 권리분석의 말소기준을 형성했습니다. 즉, 이번 경매에서는 전세권이 말소기준보다 먼저 성립한 구조라는 점이 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.2억 전세권

말소기준권리는 2023년 6월 1일 갑구 12번 국가 압류입니다. 그 이후의 인천광역시 압류, 이천시 압류, 국가 압류와 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 세금채권의 배당 우선순위는 서로 다른 문제입니다. 당해세 등 우선배당 채권이 있다면 예상 배당액도 달라질 수 있습니다.

전세권 등기상 존속기간은 2024년 2월 17일까지로 기재되어 있습니다. 그러나 기재된 존속기간의 경과가 곧 보증금채권의 소멸이나 등기 말소를 의미하지는 않습니다. 전세권 설정등기의 현존 여부, 경매신청에 따른 소멸 여부, 전세권자에 대한 배당 및 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 전입 시점과 전세권을 구분해야 한다

임차인 기재 2명은 각각 확인 대상이며, 이명근의 임차인 신고상 보증금 0원과 등기부의 전세금 320,000,000원은 서로 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 우선변제와 승계는 실제 임대차관계 및 전세권의 법적 효력에 따라 달라집니다.

두 사람 가운데 보증금과 점유관계 확인이 특히 중요한 사람은 이도훈입니다. 이명근의 등기 전세권이 매각으로 소멸하더라도, 이도훈에게 별도로 인정되는 대항력과 보증금 반환문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 따라서 전세권 소멸 여부와 미상 임차인의 인수위험은 반드시 분리해 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 2.72억 낙찰이 총취득가 2.72억을 뜻하지 않는다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 272,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 자체는 감정가 100% 수준입니다. 2021년 10월 28일 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원으로 확인되지만, 이는 과거 거래가격이지 현재의 시세를 의미하지는 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 비교해 검증된 가격이 아니므로, 현재 최저가가 주변 거래보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 입찰가격과 별도로 선순위 전세권의 최종 소멸 여부, 이도훈의 보증금, 세금채권 배당관계까지 고려해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 낙찰가보다 커서 배당 후 미반환액을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 승계액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준에 묶이는 경우가 생깁니다. 다만 이 사건의 이도훈 보증금은 미상이고, 이명근의 전세권은 경매신청에 따른 소멸 여부를 따로 판단해야 하므로 이러한 구조가 실제 성립한다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

매각가 272,000,000원을 기준으로 집행비용 4,608,000원을 먼저 차감한 뒤, 이명근 전세권에 267,392,000원이 배당되는 계산입니다. 전세금 총액 320,000,000원을 모두 회수하지 못해 52,608,000원의 배당부족액이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

위 시나리오는 각 회차의 가정 매각가와 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 당해세, 최우선변제, 추가 배당채권 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 배당부족액이며 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

④ 세금 압류와 배당 순위 — 말소되어도 배당 영향은 남는다

등기부에는 총 5건의 압류등기가 확인됩니다. 이 가운데 남양주시의 2024년 5월 23일 압류는 2024년 6월 20일 해제로 말소되었습니다. 나머지 압류는 국가, 인천광역시, 이천시 등의 권리와 관련됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 문남초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 벽식구조, 평슬래브지붕 13층 건물 중 3층 308호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 아파트 부지의 서측 및 남동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 광로3류·중로3류 도로와 접하며, 교육환경보호 관련 상대보호구역·절대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래 규제. 감정요항표에 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있으며, 표시된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 재확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 아파트 용도로 사용되는 집합건물이지만, 최근 거래가격으로 현재 매각가격을 검증하지 못한 상태입니다. 개별 호수의 상태와 거래 수요를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 확인. 을구 23번 이명근 전세권이 경매신청 및 배당관계에 따라 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 이명근의 법적 지위. 전세권자와 경매신청채권자, 임차인으로 기재된 이명근의 관계를 대조하고 전세금 320,000,000원의 배당 및 미반환 부분에 대한 처리방식을 확인해야 합니다.
• 이도훈의 임대차관계. 2022.02.21 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 0원 추정 검증. 배당 시뮬레이션의 인수 추정액 0원을 그대로 확정값으로 사용하지 말고 선순위 전세권 및 미상 임차인의 권리를 각각 재검토해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 세금채권의 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인해 전세권자의 예상 배당액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실질취득원가 산정. 입찰가에 실제 승계될 권리금액, 명도 관련 부담, 미납 관리비 및 기타 취득비용을 더한 기준으로 매수 가능가격을 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 동일 단지 및 유사 면적 거래, 최신 실거래와 가격 추세를 확인해야 합니다. 2021년의 등기상 거래가액 360,000,000원만으로 현재 가격 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
• 점유·명도. 이도훈과 이명근의 실제 점유관계가 확정되지 않았으므로 현황조사 내용과 현장 점유 상태를 대조하고 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.72억이라는 숫자보다 중요한 것은 남는 권리”

이 사건은 단순히 272,000,000원짜리 아파트를 272,000,000원에 입찰하는 구조로 이해해서는 안 됩니다. 등기부상 320,000,000원의 선순위 전세권이 존재하고, 그 전세권자가 직접 경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 전세금 중 52,608,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다.

전세권자의 경매신청에 따른 소멸 가능성은 중요한 판단 요소지만, 그렇다고 배당모형에 기재된 인수액 0원을 무조건 신뢰할 수도 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 이도훈의 임대차 보증금이 확인되지 않았고, 압류에 따른 조세채권의 배당 영향도 남아 있기 때문입니다.

더욱이 최저가 272,000,000원은 현재 실거래가격을 기준으로 할인 여부가 검증된 금액이 아닙니다. 매수인이 실제 부담할 금액이 확정되지 않은 상황에서는 감정가보다 낮게 낙찰받더라도 경제적으로 유리하다고 평가할 수 없습니다.