의정부지방법원 2024타경89197. 등기상 대표 물건은 양주시 회암동 569-8 주건축물제1동이며, 근린생활시설·창고·단독주택·공장· 기숙사와 토지가 함께 묶인 일괄매각입니다. 감정가 1,360,226,710원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 466,558,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리와 물건 구성이 단순한 주거용 부동산과는 전혀 다릅니다.
회암동 569-8 건물 등기에서는 2018년·2019년·2023년 설정된 선행 근저당권들이 이후 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.06.22 서서울신용협동조합 근저당권입니다. 따라서 이미 말소된 근저당권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 진짜 위험은 등기부보다 임차인에 있습니다. 특히 안현욱 씨는 말소기준일보다 3년 이상 앞서 전입했으며 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89197 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경기도 양주시 회암동 569-8 주건축물제1동 · 경기도 양주시 화합로 1565-52 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·창고·단독주택·공장·기숙사(현황 주택) 혼합 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광설비 포함 · 목록 6 토지는 지분매각 |
| 소유자 | 윤종호 (2021.09.14 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,226,710원 / 466,558,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울신용협동조합 / 2,400,021,286원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준은 2023.06.22
회암동 569-8 주건축물제1동 등기상 최초 소유자는 김석경 씨이고, 2021.09.14 윤종호 씨에게 증여됐습니다. 회천농업협동조합 근저당권은 2019.09.04, 동서울농업협동조합과 진병창 씨의 근저당권은 2023.06.22 각각 말소됐습니다. 같은 날 설정된 서서울신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주민재 | 1층 | 2024.05.22 | 20,000,000원 월 1,000,000원 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도환 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안현욱 | 라동 | 2020.02.14 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 미배당액 인수 가능 |
주민재 씨는 2024.05.22 전입해 말소기준일인 2023.06.22보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
이도환 씨는 점유 부분·전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 전입일도 모르는 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 안현욱 씨는 2020.02.14 전입으로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저가는 466,558,000원으로 감정가 1,360,226,710원의 34.3%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·창고·주택·공장·토지와 지분 토지가 섞인 일괄매각은 개별 물건별 가치와 환금성을 따로 평가해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 466,558,000원 | 34.3% | 4,225,507,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 326,590,600원 | 24.01% | 4,363,781,668원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 228,613,420원 | 16.81% | 4,460,387,168원 | 0원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 466,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 | 등기 대조 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,065,580원 | 매각가의 약 1.5% 추정 |
| 회천농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 2019.09.04 말소 이력 |
| 동서울농업협동조합 근저당 | 960,000,000원 | 394,492,420원 | 2023.06.22 말소 이력 |
| 진병창 근저당 | 900,000,000원 | 0원 | 2023.06.22 말소 이력 |
| 서서울신용협동조합 근저당 | 2,760,000,000원 | 0원 | 현 말소기준권리 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 임차인·당해세 등에 따라 변동 |
채권최고액 총액 4,685,000,000원 중 시뮬레이션상 채권자 배당은 459,492,420원, 미배당은 4,225,507,580원입니다. 다만 회천농업협동조합·동서울농업협동조합·진병창 근저당은 회암동 569-8 건물 등기상 말소 이력이 있으므로 실제 배당순위와 일치하는지 반드시 재산정해야 합니다. 임차인 최우선변제·우선변제와 당해세도 확정되지 않았습니다.
⑤ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 회암동 권역. 양주톨게이트 남동측 인근으로 근린생활시설·주택·농지가 혼재하며, 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 고려한 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 남면 신산리 권역. 남면초등학교 북서측 인근으로 농경지·근린생활시설·국방시설이 형성돼 있고 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 포천 이곡리 권역. 유정초등학교 북동측 인근으로 주택과 농경지가 형성돼 있으며 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설, 1층 창고·2층 단독주택, 일반철골구조 창고, 공부상 공장이나 현재 미사용 건물, 공부상 기숙사이나 현황 주택인 건물이 함께 포함됩니다.
- 회암동 569-8 토지. 면적 199㎡, 지목 대, 토지이용상황 전, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 267,100원/㎡입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 특수 매각조건. 제시외 건물이 포함되고, 토지 지상의 태양광설비는 단독주택 전기설비로 이용 중이며, 목록 6 토지는 지분매각입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안현욱 임대차 확인. 라동의 정확한 점유 범위, 실제 입주일, 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이도환 점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 현황조사 원문·주민등록 전입세대· 매각물건명세서를 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 주민재 우선변제 확인. 보증금 20,000,000원과 월 차임 1,000,000원은 확인되지만 확정일자가 없어 배당순위와 최우선변제 가능 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 전체 목록별 등기 확인. 회암동 569-8 건물에서 말소된 근저당권이 다른 토지·건물에도 동일하게 말소됐는지 일괄매각 전체 등기부를 대조해야 합니다.
- 지분토지 확인. 목록 6 토지의 지분 범위, 다른 공유자, 현황 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 면적·구조·소유관계와 철거 또는 사용 가능성을 감정평가서 원문에서 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 설비 소유자, 설치·사용 관계, 단독주택 전기설비와의 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 재산정. 감정가의 34.3%라는 숫자 대신 각 목록의 토지가격·건물가치·철거비용· 임차보증금 인수액을 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 2026.07.15 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 하락했다”보다 “얼마를 더 떠안을지 모른다”
이 사건의 표면적인 매력은 명확합니다. 감정가 1,360,226,710원짜리 일괄매각 물건이 466,558,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만 확인하고 입찰하면 핵심을 놓칩니다. 안현욱 씨는 말소기준보다 앞선 전입자이고 보증금이 미상이며, 이도환 씨도 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
여기에 근린생활시설·창고·단독주택·공장·기숙사·토지가 혼합된 일괄매각, 제시외 건물, 태양광설비, 지분 토지가 겹칩니다. 회암동 건물 등기에서는 과거 근저당이 말소됐지만, 전체 목록의 권리관계를 따로 대조해야 하고 배당 시뮬레이션도 등기 말소 이력과 충돌합니다. 최저가는 확정돼 있지만 실질취득액은 확정되지 않은 물건입니다. 임차보증금과 전체 목록의 권리관계를 해소하기 전에는 감정가 대비 하락률을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.