의정부지방법원 2024타경89197. 경기도 양주시 남면 매곡리 85-1을 포함한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설, 창고, 단독주택, 공부상 공장, 공부상 기숙사이면서 현황 주택인 건물이 함께 확인됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있으며, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 보상 절차가 진행 중입니다. 컨테이너와 건물 옥상의 태양광발전설비는 평가에서 제외됐습니다.

표면적으로는 감정가 1,929,226,880원에서 최저가 661,725,000원까지 내려와 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실거래 자료가 없어 시장가 대비 유불리를 판단할 수 없고, 복합 용도와 다수 소재지를 묶은 일괄매각이라 일반 주택처럼 비교하기도 어렵습니다. 더구나 임차인 3명 중 안현욱의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액도 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기록과 배당 계산을 함께 검증해야 한다

말소기준권리는 2023.06.22. 서서울신용협동조합 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 양주시 압류, 서서울신용협동조합 가압류와 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 양주시 압류는 2025.02.17. 해제로 말소됐습니다.

말소기준보다 앞서 설정된 농협은행주식회사 120,000,000원, 회천농업협동조합 180,000,000원, 동서울농업협동조합 960,000,000원, 진병창 900,000,000원 근저당권에는 각각 말소등기가 뒤따릅니다. 회천농업협동조합 근저당권은 2019.09.04., 농협은행주식회사 근저당권은 2020.12.07., 동서울농업협동조합과 진병창 근저당권은 2023.06.22. 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 위험이 남는다

주민재는 말소기준권리 이후인 2024.05.22. 전입해 대항력이 없고 2025.01.15. 배당요구를 접수했습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

이도환은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 안현욱은 2020.02.14. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 안현욱이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 661,725,000원으로 감정가 1,929,226,880원의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래가나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 근린생활시설·창고·단독주택·공장·기숙사 용도가 함께 섞여 있고, 양주시와 포천시 소재 물건이 포함된 일괄매각이라 단일 주택이나 단일 공장처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 661,725,000원 가정)

제공 계산 기준 채권 합계는 6,273,909,464원, 예상배당은 652,707,750원, 미배당은 5,621,201,714원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기 말소기록과 배당 반영 권리가 일치하지 않아 실제 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 복합 용도. 근린생활시설, 창고, 단독주택, 공부상 공장, 공부상 기숙사이면서 현황 주택인 건물이 함께 포함됩니다. 공부상 공장 용도의 일부 건물은 현재 미사용 중입니다.
• 일괄매각. 양주시 회암동, 양주시 남면, 포천시 소흘읍 소재 물건이 함께 평가돼 있습니다. 개별 자산별 점유·도로·규제·활용 가능성을 나눠 확인해야 합니다.
• 남면 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며, 비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지 현황. 지목은 창고용지, 면적은 3,498㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 217,400원/㎡입니다.
• 도로·보상. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중이고, 목록 12 토지는 보상 절차가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.
• 평가 제외. 목록 7 토지 지상의 이동 가능한 컨테이너와 목록 10 건물 옥상의 태양광발전설비는 평가에서 제외됐습니다.
• 주위환경. 양주톨케이트·남면초등학교·유정초등학교 인근으로, 근린생활시설·주택·농지·국방시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 간선도로 접근성, 버스정류장까지 거리와 노선수 등을 기준으로 대체로 양호하거나 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 복합 용도·다수 소재지·규제 토지의 일괄매각으로, 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 안현욱 임대차계약서 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 이도환 전입·점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 불명확하므로 주민등록 전입세대확인서와 현장조사로 대항력 여부를 보완해야 합니다.
• 목록별 임차인 대응. 주민재는 1층, 안현욱은 라동으로 조사됐습니다. 각 임차인이 어느 매각목록을 점유하는지 특정해야 합니다.
• 등기 말소 원본 대조. 을구 1번·2번·3번·6번의 말소등기와 공동담보목록을 확인해 예상배당표의 선순위 반영이 맞는지 재검증해야 합니다.
• 제시외 건물 범위. 매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용자와 철거 또는 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 평가 제외 설비. 컨테이너와 태양광발전설비의 소유관계, 철거 여부, 사용권 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로 편입·보상. 일부 토지의 현황 도로 이용 및 보상 절차가 매각 후 권리와 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 군사·환경 규제. 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 건축·영업 제한을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지와 각 건물을 분리해 현장 시세·임대수익·공실·보수비를 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다

이 사건은 감정가 1,929,226,880원에서 최저가 661,725,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 근린생활시설·창고·주택· 공장·토지를 여러 지역에 걸쳐 묶은 일괄매각이라 환금성도 단순하지 않습니다.

권리 측면에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 주민재는 대항력이 없지만 안현욱은 대항력이 있고 보증금이 미상이며, 이도환 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 예상표상 매수인 인수액 0원만 믿고 입찰하면 안 됩니다. 여기에 등기상 말소된 선순위 근저당권을 배당 계산이 계속 반영하는 불일치까지 있습니다. 가격은 싸다고 판정할 근거가 없고, 권리는 확정되지 않았으며, 물건은 저환금 복합 일괄매각입니다. 임차보증금과 목록별 등기·공동담보 관계를 모두 해소하기 전에는 보류가 타당한 고난도 사건입니다.