부산지방법원 2025타경102345. 부산 사하구 괴정동 해듬이하우스 2층 204호, 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택입니다. 소유자는 이가은이며, 2025년 12월 29일 이동하의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다.

이 사건의 가장 중요한 권리는 2024년 9월 10일 등기된 이동하의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 9월 24일, 확정일자는 2022년 10월 7일, 전입신고일과 점유개시일은 2022년 10월 31일입니다. 말소기준권리인 웰컴저축은행 가압류가 2024년 1월 30일에 설정됐으므로 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보아야 합니다.

특히 이 임차권은 등기 순서만 보면 말소기준 가압류보다 늦지만, 임차인의 대항력 발생 시점은 그보다 앞섭니다. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되는지 여부가 실제 인수 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

등기부에는 신탁과 근저당권, 이전 강제경매 등 여러 권리의 설정·말소 이력이 있습니다. 그러나 이 사건에서 실제로 주의할 부분은 복잡한 등기 개수 자체가 아니라 선순위 대항력 임차권의 존재입니다.

2023년 3월 21일 설정된 조용수의 근저당권 채권최고액 75,000,000원은 같은 해 5월 3일 이미 말소됐습니다. 2023년 10월 30일의 종전 강제경매개시결정 역시 2024년 11월 8일 말소됐습니다. 이 두 권리를 현재 존속하는 선순위 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

삼성카드 가압류, 사하구 압류 및 이 사건 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 사하구의 세금 관련 압류는 실제 배당순위와 당해세 여부를 따로 확인해야 하므로, 등기 말소 여부만으로 배당액과 인수 위험이 완전히 확정되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원의 향방

또한 이동하는 이 사건의 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 두 기록의 이름이 일치하지만, 이를 근거로 별도의 보증금 채권 130,000,000원이 하나 더 있다고 계산해서는 안 됩니다. 신청채권과 임차보증금이 동일 채권인지 원본 서류로 확인해야 합니다. 제공된 주의 기록에는 관계인 또는 가장임차인 가능성도 언급되어 있으나, 이름이 일치한다는 사실만으로 가장임차인이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가, 유지되는 실질부담

이 물건은 낙찰가와 실질취득 비용을 구분해야 합니다. 낙찰가가 보증금 130,000,000원보다 낮아지면 임차인에게 전액 배당하기 어려워지고, 부족한 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 매각비용 차이 등을 반영한 회차별 추정치이며 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등은 별도입니다. 추가 임차인 관련 위험도 포함하지 않았습니다.

보증금 인수형 경매에서는 매각가가 하락할수록 배당받지 못한 보증금이 증가합니다. 즉, 매각가 감소분이 매수인의 실질적인 비용 절감으로 온전히 연결되지 않습니다. 이번 계산에서는 1회와 2회 유찰의 실질취득 차이가 크지 않으며, 실제 경제적 부담은 보증금과 배당비용에 의해 결정됩니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단해야 한다

해듬이하우스는 10세대, 2019년 10월 17일 준공된 건물입니다. 그러나 현재 확인 가능한 동일 물건의 실거래 비교가격은 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이 적정한지, 1회 유찰 시 실질취득 132,424,000원이 실제 시세보다 낮은지에 대해서는 가격 우위를 판정하기 어렵습니다.

특히 다세대주택은 세대별 면적·층수·건물 상태·임대차관계에 따라 매매가격 차이가 커질 수 있습니다. 해듬이하우스처럼 세대수가 적은 건물에서는 동일 단지의 거래만으로 객관적인 가격 수준을 충분히 파악하기 어려울 수도 있습니다. 실제 응찰 전에는 해당 호실의 건축물대장과 전유면적을 확인하고, 최근 거래의 면적과 층수를 맞춰 비교하는 절차가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

배당표는 제시된 추정 배당액 기준입니다. 이동하의 경매신청 채권 130,000,000원은 임차보증금과의 동일성 확인이 필요하며, 별개의 보증금 채권으로 합산하지 않았습니다. 사하구 압류 관련 세금의 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다.

현재 신건 매각가 145,000,000원에서는 집행비용 2,830,000원을 공제한 뒤 이동하의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되고, 나머지 12,170,000원이 웰컴저축은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 이동하 보증금의 예상 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 실제 배당표가 확정된 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시립사하도서관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 괴정역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·공동현관기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 접도. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고, 북서측과 남동측으로 계단도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 대체로 남하향 경사지를 조성한 4필지 부지입니다. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 준보전산지 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 일부 필지인 1026-137, 1026-138은 공부상 지목이 임야이나 현황은 대지로 조사됐습니다. 대지권과 건축물대장 및 토지 관련 공부의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 비교 거래 표본이 제한될 수 있습니다. 실제 매도 가능가격과 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지 기준 796,400원/㎡입니다. 이는 개별 주택의 실제 매매가격을 직접 나타내는 금액은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조건 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 임차권 인수 문구를 원본에서 확인하고, 실제 배당으로 보증금이 전액 변제되는지 검토해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰은 낙찰가 116,000,000원에 예상 인수액 16,424,000원을 더한 132,424,000원, 2회 유찰은 92,800,000원에 39,270,400원을 더한 132,070,400원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인 신분과 채권 확인. 이동하의 임차권, 강제경매 신청채권 및 보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 언급만으로 실제 법률관계를 확정해서는 안 됩니다.
• 추가 점유자 확인. '기사항전' 표기의 실체를 원본에서 확인하고, 전입세대확인서·현황조사·점유관계를 대조해야 합니다. 별도 대항력 임차인이 존재한다면 인수액을 재계산해야 합니다.
• 당해세 및 압류 검토. 사하구 압류가 존재하므로 세금의 종류, 법정기일, 실제 배당순위와 임차보증금 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래가 검증. 동일 면적·유사 층수의 최근 거래가격과 132,000,000원대의 유찰 후 실질취득 부담을 비교해야 합니다. 가격 검증 전에는 저가 낙찰로 평가하지 않는 것이 적절합니다.
• 대지권·토지 공부 검토. 4필지 부지 중 일부 지목이 임야인 점과 준보전산지 관련 사항을 건축물대장 및 토지 공부와 대조해야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상황, 보증금 반환 및 인도 협의 조건을 확인해야 합니다. 공용부분 미납 관리비도 별도로 점검해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 실제 매각기일 변경 여부와 최종 배당순위까지 확인한 후 응찰해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득은 내려가지 않는다”

부산 해듬이하우스 204호는 신건에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 그 장점은 매각대금이 충분할 때만 성립합니다.

이동하는 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 1회 유찰 시 16,424,000원, 2회 유찰 시 39,270,400원의 예상 인수액이 발생하므로, 낙찰가 하락을 그대로 투자수익으로 생각할 수 없습니다.

실질취득은 유찰 후에도 132,000,000원대에 머무는 것으로 계산됩니다. 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았고, 추가 점유자 표기와 세금 배당순위도 검증해야 합니다. 따라서 현재 판단은 조건부 C등급입니다.

결론은 ‘신건 인수 0원에 안심하지 말고, 유찰 후 보증금 인수액까지 계산하라’입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 보증금, 실제 배당액, 그리고 실질취득 비용입니다. 시세 검증과 권리 원본 확인이 끝나기 전까지는 응찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.