부산지방법원 2026타경100035. 부산 북구 만덕동 벽산라인타운 202동 2층 210호입니다. 주소만 보면 대단지 아파트 경매처럼 보이지만, 감정평가상 이 물건은 스포츠센터 내 운동시설입니다. 공부상 운동시설이고 현황은 장기간 공실로 조사됐습니다. 소유자는 엔에스메디칼주식회사이며, 2022년 9월 30일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 감정가와 최저가가 일치하는 신건으로 매각기일은 2026년 11월 4일입니다. 문제는 단순히 높은 감정가가 아닙니다. 기존 경매와 압류 말소 이력이 복잡하고, 2022년 설정된 330,000,000원 근저당권에 2026년 채권양도에 따른 권리이전 등기가 존재합니다. 그런데 예상배당표에는 이 근저당권이 반영되지 않았습니다. 낙찰자가 부담할 권리의 존재 여부뿐 아니라 채권자가 누구인지, 실제 배당순위가 어떻게 되는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 774-7 벽산라인타운 202동 2층 210호 도로명주소: 부산광역시 북구 덕천로 182 |
| 물건종류 / 용도 | 등기상 집합건물 · 사건 분류 대지 · 공부상 운동시설(스포츠센터) · 현황 장기 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조, 25층 건물 중 2층 · 트러스평스라브지붕 |
| 면적 비교 | 거래 비교용 대상면적 620.018㎡ · 아파트 실거래 표본 59.67~84.99㎡와 면적 불일치 |
| 소유자 | 엔에스메디칼주식회사 (2022.09.30 임의경매 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 부산광역시산림조합 · 청구금액 296,489,327원 |
| 근저당권 양수인 | 에스제이엔피엘대부주식회사 (2026.06.08 권리이전 등기) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 배당을 다시 확인해야 한다
2022년 9월 30일 엔에스메디칼주식회사가 종전 경매로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산광역시산림조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023년 9월 14일 유호종의 근저당권 65,000,000원이 설정됐습니다.
특히 부산광역시산림조합 근저당권은 말소로 분류된 내역과 별개로, 2026년 6월 8일 에스제이엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 이전 원인은 2026년 5월 15일 확정채권양도입니다. 경매신청 채권자는 부산광역시산림조합으로 기재되어 있어 채권양도 이후의 경매절차상 채권자 지위도 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 장기 공실이지만 관리비가 문제
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서 비고와 감정평가서에는 공부상 운동시설이고 현황은 장기간 공실이라고 기재되어 있습니다. 관리사무소 탐문에서도 오랜 기간 공실상태였다는 내용이 확인됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고 임차인 없음 · 장기간 공실 | 확인 없음 | 해당 없음 | 표상 0원 |
| 실제 임대관계 | 감정평가상 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 미확정 |
보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 특정 점유자가 신고된 것은 아닙니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수 없습니다. 다만 임대관계가 미상으로 평가된 만큼 현장 점유상태와 전입·사업자등록 등 관련 조사는 별도로 확인해야 합니다.
호산상가 관리사무소: 051-711-1711
③ 시세 비교 — 아파트 실거래와 직접 비교할 수 없다
벽산라인타운은 1,166세대, 1998년 12월 14일 준공된 단지입니다. 주변 아파트 매매거래 12건의 최근 12개월 평균은 174,375,000원, 최신 거래는 2026년 10월 175,000,000원입니다.
다만 거래 표본은 전용면적 59.67~84.99㎡의 아파트이고, 본 건의 비교용 대상면적은 620.018㎡입니다. 무엇보다 본 건의 공부상 용도는 운동시설입니다. 아래 거래가격은 단지 아파트 시장의 참고자료일 뿐, 운동시설 호실의 적정 매매가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.67㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.10 | 59.67㎡ | 22 | 140,000,000원 |
| 2026.10 | 59.85㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.10 | 59.67㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 59.67㎡ | 5 | 147,500,000원 |
| 2026.09 | 59.67㎡ | 17 | 139,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 176,000,000원 |
| 2026.07 | 74.6㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 74.6㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 상이 | 12건 | 174,375,000원 |
최근 12개월 아파트 거래가격은 139,000,000~215,000,000원으로 나타납니다. 본 건 최저가 1,070,000,000원은 이 평균의 613.6%입니다. 그러나 이는 서로 다른 용도와 면적을 단순히 나눈 비율입니다. 따라서 이 수치만으로 운동시설의 고평가 정도나 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.
특히 최저가가 낮아 보이는 유찰 회차에서도 해당 운동시설에 대한 동종 거래나 수익성이 확인되지 않는 한 시세보다 저렴하다는 판단을 내려서는 안 됩니다. 이 건에서는 아파트 거래가격보다 운동시설의 실제 사용 가능성, 임대수요, 예상 수익 및 매각 가능가격이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정 · 권리누락 검증 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,100,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당권 · 유호종 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 소유자 잔여금(기존 추정) | — | 991,900,000원 |
표는 현재 산출된 예상배당 구조를 표시한 것으로 확정 배당액이 아닙니다. 부산광역시산림조합의 채권최고액 330,000,000원 및 그 양수인에 대한 배당이 반영되지 않았으며, 당해세와 기타 우선채권도 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 991,900,000원은 그대로 신뢰할 수 없습니다.
또한 경매신청 청구금액 296,489,327원에 대한 예상배당액이 0원으로 표시됩니다. 이 상태에서는 신청채권자가 배당받지 못하는 구조가 나타나므로 채권양도, 근저당 유효 여부, 배당순위 및 채권액을 재검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 시세 검증은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 표상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,070,000,000원 | 0원 | 1,070,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 856,000,000원 | 0원 | 856,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 684,800,000원 | 0원 | 684,800,000원 |
현재 산출된 회차별 인수액은 모두 0원입니다. 이 가정이 확인된다면 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득금액도 낮아지는 구조입니다. 그러나 실제 취득에는 취득세·등기비용·관리비 중 승계대상 금액과 사용을 위한 추가 비용이 반영될 수 있습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이는 이 스포츠센터 호실의 예상 낙찰률이나 낙찰 가능가격을 직접 설명하지 않습니다. 856,000,000원이나 684,800,000원으로 내려가더라도 운동시설 자체의 적정 가격을 확인하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 덕양초등학교 북동측 인근. 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 남산정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 북측으로 덕천로 4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 25층 건물의 2층 스포츠센터 호실입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 운동시설이나 장기간 공실로 조사되었습니다. 재사용 시 시설 상태, 현재 용도 적합성, 영업 또는 임대 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 관련 토지는 3필지 일단으로 이용되며 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역 및 덕양초등학교 관련 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지 관련 공시지가 표시는 1,485,000원/㎡입니다.
- 관리 상태. 장기간 공실과 상당한 관리비 연체가 보고되었습니다. 관리비 누적액, 공용부분 해당액, 각종 설비 유지관리 상태를 집중 점검해야 합니다.
- 환금성. 벽산라인타운은 1,166세대 아파트단지이지만, 본 건은 통상적인 아파트 주거 호실이 아닙니다. 운동시설을 매수할 수 있는 수요층과 이용 가능성이 가격 형성의 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재판정. 2019년 밀양시 압류는 2022년 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 유효한 근저당권과 압류를 기준으로 권리순위를 재확인하세요.
- 근저당권 양도 확인. 부산광역시산림조합의 330,000,000원 근저당권 및 에스제이엔피엘대부주식회사의 이전등기에 대해 실제 존속 여부와 매각 시 소멸 여부를 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청 청구액 296,489,327원의 예상배당이 0원으로 표시된 원인을 확인하고, 65,000,000원 후순위 근저당권 배당과 전체 배당순위를 다시 검토하세요.
- 세금 압류 조사. 북구 및 광주광역시 동구의 압류 내역과 국세·지방세 관련 우선채권을 확인하세요. 당해세 등은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대관계 조사. 장기 공실이라는 감정평가 내용과 실제 현장 상태를 대조하고, 임대관계 미상 부분을 확인하세요.
- 관리비 체납액 확인. 호산상가 관리사무소(051-711-1711)에 구체적인 연체액과 공용부분·전용부분 구분 및 승계 여부를 문의하세요.
- 운동시설 활용 가능성. 현재 용도 유지 또는 변경 가능 여부, 시설 복구 및 운영에 필요한 조건을 확인하세요.
- 동종 시세 확보. 아파트 거래가격 대신 운동시설·상업시설 중 유사 면적과 이용상태의 실거래 및 임대사례를 기준으로 입찰 상한을 판단하세요.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 채권양도 관련 기록을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “10.7억이라는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저다”
이 사건의 중요한 특징은 일반 아파트처럼 보이는 단지 안에 있는 운동시설 경매라는 점입니다. 장기 공실이고 상당한 관리비 체납이 확인되며, 아파트 거래사례와 용도·면적이 달라 직접적인 시세 검증이 어렵습니다.
권리분석 역시 단순하게 끝나지 않습니다. 과거 2019년 압류는 2022년 경매로 말소됐고, 이후 설정된 330,000,000원 근저당권에 2026년 채권양도에 따른 이전등기가 존재합니다. 그런데 예상배당표에는 해당 담보권 배당이 빠져 있고 신청채권자의 배당도 0원으로 표시됩니다. 예상 인수액 0원이라는 숫자를 확정된 권리 안전성으로 받아들여서는 안 됩니다.
현재 최저가 1,070,000,000원에 대해 가격 메리트를 뒷받침할 만한 동종 실거래가 확인되지 않았습니다. 유찰되어 가격이 내려가더라도 운동시설의 실제 수요·활용 가능성 및 관리비 부담이 그대로라면 투자 위험은 남습니다.
결론은 입찰 보류 및 정밀 실사 우선입니다. 근저당권의 유효성·채권승계·배당순위를 확정하고, 관리비 부담과 운동시설의 독립적인 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가격을 결정할 수 있습니다. 현 단계에서는 권리와 가격 어느 쪽도 충분히 검증됐다고 보기 어렵습니다.
