부산지방법원 2026타경100066. 부산 사하구 다대동에 자리한 조성아파트 3동 413호입니다. 철근콘크리트 및 벽돌조 6층 건물의 4층에 위치하며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 49.87㎡입니다. 소유자는 이금주 씨로, 2002년 5월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 오케이저축은행의 강제경매로 진행됩니다.

등기부만 보면 복잡한 담보권 인수 문제는 없습니다. 과거 한국주택은행·한미은행·신한은행의 근저당권은 모두 말소되었고, 지금은 가압류 3건과 강제경매개시결정이 핵심입니다. 첫 번째 유효 가압류가 말소기준이므로 관련 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 감정가와 실제 거래가격의 거리입니다. 감정가 82,000,000원에 비해 최근 12개월 평균 거래가는 67,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균보다 15,000,000원 높습니다. 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 모두 말소, 가압류가 말소기준

이 사건에서 가장 중요한 점은 현재 유효한 근저당권이 없다는 사실입니다. 과거 설정된 한국주택은행 근저당권 31,200,000원, 한미은행 근저당권 41,600,000원, 신한은행 근저당권 29,760,000원 및 5,040,000원은 각각 등기부상 말소되었습니다.

2024년 농협은행의 가압류 22,229,511원 역시 해제로 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 갑구 7번 키움예스저축은행 가압류입니다. 그 뒤 오케이저축은행과 농협은행의 가압류가 이어졌고, 2026년 1월 20일 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

갑구 7번 말소기준권리 자체도 매각으로 소멸합니다. 갑구 10번은 갑구 8번 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정으로, 동일 채권을 별도 청구액으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가

조성아파트는 408세대 규모로, 1990년 3월 31일 준공된 단지입니다. 동일 면적 49.87㎡의 최근 실거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 64,208,333원입니다.

다만 가격 판단에서는 오래된 거래를 함께 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 67,000,000원(5건)과 최신 거래 60,000,000원(2026년 8월)을 우선 살펴야 합니다.

실거래 전체 범위는 49,500,000원~84,000,000원으로 편차가 큽니다. 같은 전용면적이라도 층수와 개별 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로, 가장 높은 거래가만 기준으로 감정가를 정당화해서는 안 됩니다.

최근 12개월 거래 평균은 과거 거래 평균보다 7.7% 높은 추세입니다. 그러나 최근 시세가 상승했다는 사실과 현재 경매 최저가가 적정하다는 판단은 별개입니다. 최신 거래는 2026년 8월 60,000,000원으로 최근 평균보다 낮고, 신건 최저가와도 상당한 차이가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,876,000원을 제외하고 가압류 채권자들에게 청구금액 기준 배당이 이루어지는 구조입니다. 배당 대상 채권액 합계는 59,642,276원이며, 예상 잔여금은 20,481,724원입니다.

집행비용은 추정치이며, 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 실제 배당순위 및 배당액은 당해세, 최우선변제권, 배당요구, 채권 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 오케이저축은행의 경매 청구금액 18,266,072원과 가압류 청구금액 23,004,659원은 구분하여 확인해야 하며, 강제경매 등기를 독립된 채권으로 중복 배당하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 남는다

2회 유찰 시 채권자에게 미배당 금액이 발생하는 것으로 추정되지만, 소멸하는 가압류 채권의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 등기상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 분석됩니다.

다만 이것은 어디까지나 등기상 권리와 현재 확인된 점유자료를 전제로 한 추정입니다. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자의 권리와 인도 가능 여부를 확정하기 전에는 실질취득비용이 낙찰가만으로 끝난다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 다대포항역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1990년 3월 31일 준공된 408세대 단지입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 토지. 남동하향 완경사지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 남동측에 폭 약 10m 내외의 도로가 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역과 비행안전구역 관련 지정이 있습니다. 토지 공시지가는 959,900원/㎡입니다.
• 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위가 49,500,000원~84,000,000원으로 넓습니다. 개별 호수의 층·향·수리 여부 및 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 이용상태와 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 상태가 감정평가에서 상정한 통상적인 상태와 다를 가능성을 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준부터 다시 설정. 신건 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 67,000,000원보다 높습니다. 감정가 할인 여부가 아니라 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 최신 거래 직접 비교. 2026년 8월 3층 60,000,000원 거래와 2026년 5월 1층 80,000,000원 거래 등 동일 면적 거래의 층별 편차를 비교하세요. 본건은 4층 413호입니다.
• 전입세대 및 임대차 확인. 임대관계가 미상이며 현장 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대·점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인이나 권리관계가 추가로 존재하는지 확인하세요.
• 명도 위험 점검. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 파악하고, 인도명령 가능성과 명도 과정의 비용·기간을 사전에 검토하세요.
• 내부 상태 검증. 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못한 물건입니다. 누수, 설비, 마감, 관리상태 및 수리비 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당과 청구금액 확인. 경매 청구금액은 18,266,072원이며, 오케이저축은행의 등기상 가압류 청구금액은 23,004,659원입니다. 두 금액의 관계와 실제 배당요구 및 채권 확정액을 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원이라는 가격 구간을 최근 평균과 최신 거래에 각각 대입하여 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 당해세·우선변제 사항을 확인해야 합니다.
• 매각 전 원본 대조. 2026년 11월 4일 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 122.4%의 가격”

부산 다대동 조성아파트 413호의 장점은 등기상 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 과거 근저당권은 모두 말소되었고, 현재 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 다릅니다. 신건 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원의 122.4%입니다. 최근 거래 추세가 과거보다 7.7% 높아졌음에도 현 최저가는 최근 평균을 큰 폭으로 웃돌고, 최신 거래가격인 60,000,000원보다도 높습니다.

더구나 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 결과를 모든 취득 위험이 사라졌다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격 경쟁력은 부족하고 점유·내부 확인도 필요합니다. 현재 단계에서는 무리하게 입찰하기보다 실거래가격과 현장 상태를 확인하고, 유찰 여부에 따른 가격 변화를 검토하는 접근이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 현장 확인입니다.