부산지방법원 2026타경100090. 부산광역시 북구 덕천동 ‘덕천동롯데아파트’ 104동 1층 104호, 전용면적 84.7504㎡의 아파트입니다. 2004년 12월 준공된 705세대 단지로, 대상 호실은 22층 건물의 1층입니다. 소유자 김자아는 2014년 2월 24일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 197,000,000원입니다. 같은 날 전포2동새마을금고가 채권최고액 182,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 국세 압류가 들어왔고, 2026년 2월 전포2동새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다. 일반적인 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 이번 사건에는 국세 압류와 공매공고가 함께 존재해, 등기상 말소 여부와 별도로 세금의 배당 우선순위 및 공매 진행 상황을 반드시 구분해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준

말소기준은 2014.02.24 전포2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 182,000,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 동일한 금융기관입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2024.06.27 북부산세무서장 처분에 따른 국가의 압류가 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 압류등기는 통상 매각에 따라 소멸하는 구조이지만, 압류등기가 늦다고 해서 해당 세금채권의 배당순위까지 반드시 후순위인 것은 아닙니다. 세금의 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당요구 내역은 별도로 확인해야 합니다.

2025년 2월 심윤갑의 강제경매개시결정 등기가 있었으나 2026.01.26 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.02.25 개시된 전포2동새마을금고의 임의경매입니다. 그리고 2026.06.10 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 추가되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 주현구 1명입니다. 전입신고일은 2021.05.03으로, 2014.02.24 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 점유관계로 분석됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균을 웃돈다

덕천동롯데아파트 동일 면적대(전용 84.75㎡)의 최근 실거래 12건을 살펴보면 2026년 6월부터 10월까지 거래가 분포합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 203,666,666원, 최저 거래는 185,000,000원, 최고 거래는 233,000,000원입니다.

현재 최저매각가 206,000,000원은 최근 12개월 평균보다 2,333,334원 높고, 평균 대비 101.1% 수준입니다. 낙찰 후 인수액이 0원이라고 가정해도 실질취득금액은 최저가와 동일한 206,000,000원으로, 취득 관련 부대비용을 제외한 단계에서 이미 최근 평균을 넘습니다.

특히 대상 호실이 1층이라는 점이 중요합니다. 2026년 6월 동일 면적 1층 실거래는 191,000,000원으로, 현재 최저가보다 15,000,000원 낮습니다. 2026년 10월 5층 거래 197,000,000원과 비교해도 신건 가격이 9,000,000원 높습니다.

반면 2026년 10월 최신 거래 중 21층은 233,000,000원, 19층은 217,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 같은 단지라도 층별 거래가격 차이가 상당합니다. 고층의 최신 거래가가 신건 가격보다 높다는 이유만으로 1층 물건이 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

집행비용은 3,684,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 182,000,000원을 기준으로 계산됐으며, 신청채권자의 청구액은 140,000,000원입니다. 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 국세 압류 관련 세액·법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않아 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%가 적용되는 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

여기서 구분해야 할 것은 근저당권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 채무는 같지 않다는 점입니다. 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 시뮬레이션상 근저당권자가 전액을 배당받지 못하는 경우에도 그 부족액이 그대로 매수인의 채무로 이전되지는 않습니다.

1회 유찰 가격인 164,800,000원은 최근 평균 203,666,666원보다 낮고, 확인된 동일 1층 거래 191,000,000원보다도 낮습니다. 인수 및 별도 비용이 늘어나지 않는다는 전제라면 신건보다 가격상 유리해지는 구간입니다. 다만 그 가격에서 실제 낙찰받을 수 있다는 보장은 없으며, 공매 진행과 점유·세금 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 덕천동 양천초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 일반주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측으로 왕복 4차선 도로와 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 22층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·공동현관·소화전 및 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2004.12.06 준공된 705세대 아파트입니다. 동일 면적 실거래가 최근에도 확인되지만, 가격은 층별로 차이가 있어 거래 평균만으로 개별 호실의 환금성을 평가하기 어렵습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 제2종전용주거지역 관련 지정 사항이 있고, 양천초등학교 등의 교육환경 보호구역에 해당하는 내용이 확인됩니다. 토지는 완경사지의 부정형 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,499,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건의 가격 범위는 185,000,000원~233,000,000원입니다. 대상은 1층이므로 고층 실거래가를 그대로 적용하기보다 1층 및 중저층 거래를 우선 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세에 맞춘 입찰 상한. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 203,666,666원을 넘습니다. 특히 동일 1층 실거래 191,000,000원을 기준으로 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.
• 공매 진행 여부 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 실제 공매 일정, 진행·중지·취소 상태 및 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·법정기일 확인. 북부산세무서장의 압류와 관련해 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다. 단순히 압류등기가 말소기준보다 늦다는 이유로 세금 배당 문제를 배제해서는 안 됩니다.
• 주현구 점유 및 임대차 확인. 2021.05.03 전입이라는 후순위 사실은 확인되지만, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현황조사, 명세서, 전입 관련 사항과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 후순위 점유자라도 자진 퇴거 여부에 따라 인도명령, 점유 이전 및 명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 채권계산서 대조. 청구액 140,000,000원과 근저당 채권최고액 182,000,000원의 차이가 있으므로 실제 확정채권액과 예상배당표의 전제를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 공동주택의 공용부분 체납 관리비 등은 낙찰 후 비용 문제로 이어질 수 있으므로 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 1층 특성 확인. 개별 호실의 수리 상태, 채광, 사생활 노출, 소음과 실제 사용 상태를 살펴야 합니다. 고층 실거래에 비해 가격 경쟁력이 확보되는지가 중요합니다.
• 유찰 시나리오 재점검. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원이지만 실제 진행은 확정된 것이 아닙니다. 회차가 변경될 때마다 가격과 권리 상태를 다시 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 공매 진행 사항 및 매각기일 변경 여부를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 낮아도 신건은 싸지 않다”

덕천동롯데아파트 104동 104호는 말소기준이 2014년 전포2동새마을금고 근저당으로 명확하고, 확인된 점유자의 전입도 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 선순위 임차보증금 인수는 나타나지 않으며, 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리 검토를 마친 것은 아닙니다. 국세 압류·공매공고의 병존은 실제 배당과 매각 진행의 확인 필요성을 높이고, 주현구의 보증금과 배당관계도 확정돼 있지 않습니다. 특히 공매와 법원경매의 진행 상황은 입찰 전에 반드시 교차 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 203,666,666원보다 높으며, 동일 1층 실거래 191,000,000원을 15,000,000원 웃돕니다. 최신 고층 거래가 높은 가격에 이뤄졌다는 사실만으로 1층 물건의 가격 부담이 사라지지는 않습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 선순위 보증금 인수가 확인되지 않은 점은 긍정적이지만, 신건 가격에 별도의 매수 이점이 확인되지 않고 공매·세금·점유 확인 과제가 남아 있습니다. 가격이 조정되는 경우에도 실질취득금액과 그 시점의 최근 실거래를 다시 비교한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.