부산지방법원 2026타경100104. 부산 북구 만덕동 더 래디언트 금정산 103동 8층 801호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인된 29층 건물의 8층에 자리하고 있으며, 김은희와 이신호가 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다. 2021년 아이비케이저축은행이 근저당권을 설정한 이후 여러 채권자의 가압류와 국세 압류가 이어졌고, 2026년 1월 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 채권자의 손실과 낙찰자의 부담입니다. 아이비케이저축은행의 현재 근저당권 채권최고액은 3건 합계 501,600,000원입니다. 여기에 다른 채권자들의 청구금액도 존재합니다. 하지만 근저당권 3건과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서, 채권자에게 배당되지 못한 돈이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

문제는 매각가격입니다. 아직 유찰되지 않은 신건의 최저가는 433,000,000원으로, 같은 단지의 최근 12개월 실거래 평균을 19,250,000원 웃돕니다. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 8월 거래가 410,000,000원보다도 높습니다. 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 저렴한 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건·압류와 가압류 5건

말소기준권리는 2021년 5월 3일 설정된 을구 13번 아이비케이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 14번 근저당권과 이후의 을구 15번 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2023년 이후 발생한 가압류 4건과 국세 압류 1건 역시 등기상 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2020년부터 2021년 사이 설정됐던 부산은행·아이앤유크레디트대부·애큐온저축은행·에스비아이저축은행의 과거 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거 담보권의 채권최고액을 현재 살아 있는 채무에 합산해서는 안 됩니다.

임차인 및 점유관계

확인된 임차인 0명. 임차보증금이나 임차권등기 등으로 확인되는 매수인 인수 항목은 없습니다. 이에 따른 계산상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았고, 실제 점유자의 신분과 점유 원인이 확정된 것은 아닙니다. 따라서 확인된 임차인 없음을 곧바로 현장 점유자 없음으로 해석해서는 안 됩니다. 소유자 또는 제3자의 점유 여부, 임대차계약과 전입·확정일자 관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 433,000,000원은 최근 평균의 104.7%

더래디언트금정산의 전용 84.95㎡ 및 유사 면적 84.82㎡에 대한 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 413,750,000원, 최고가는 450,000,000원, 최저가는 300,000,000원입니다. 이 중 84.82㎡ 거래도 포함돼 있어 개별 거래의 층과 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.

같은 전용 84.95㎡의 8층 거래는 2026년 2월에 각각 400,000,000원과 430,000,000원으로 기록됐습니다. 이번 경매물건도 8층이므로 중요한 참고 사례입니다. 신건 최저가 433,000,000원은 이 두 거래보다도 높습니다.

2026년 8월에는 같은 면적 3층이 410,000,000원, 29층이 430,000,000원에 거래됐습니다. 가장 최근 거래로 제시된 410,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 23,000,000원 높습니다.

실거래 최저가 300,000,000원은 유사 면적 84.82㎡의 거래이며, 최고가 450,000,000원은 84.95㎡의 23층 거래입니다. 일부 고가 거래만 근거로 낙찰가격의 적정성을 판단하는 것도, 저가 거래만으로 물건 가치를 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 최근 평균과 실제 8층 거래 사례를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 433,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 6,730,000원을 우선 공제하고, 아이비케이저축은행의 을구 13번 및 14번 근저당권에 배당이 배정됩니다. 을구 14번부터 일부 미배당이 발생하며, 후순위 채권자들과 소유자에게 돌아가는 예상 금액은 없습니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액·이자·조세 우선순위·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국세 압류에 관한 별도 확정 배당액은 위 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권자 미배당은 증가

현재 신건 최저가를 기준으로 1회 및 2회 유찰을 가정하면 다음과 같습니다. 실제 유찰 여부나 후속 매각기일이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

유찰 시 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 파악된 등기상 권리 구조에서는 매수인이 그 부족액을 부담하지 않습니다.

가격 관점에서는 1회 유찰 가정가격 346,400,000원과 2회 유찰 가정가격 277,120,000원이 현재의 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 이는 가정된 회차별 최저가격이지 실제 낙찰가격이나 수익을 보장하지 않습니다. 유찰이 발생한다면 그 시점의 거래사례와 점유·물건 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산도시철도 3호선 만덕역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 만덕역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.10.15 사용승인된 1,677세대 아파트단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 29층 건물 중 8층이며, 위생·소화전·승강기·가스난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 및 북서측으로 폭 20m, 북동측으로 폭 23~25m 내외의 포장도로와 접하고 단지 내 도로망과 주차장시설이 정비돼 있습니다.
• 토지. 남서하향 완경사지에 조성된 부정형 공동주택 부지입니다. 지목은 대지이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 규제. 주거환경개선지구, 일단의주택단지 조성사업지역 및 만덕중학교 상대보호구역 관련 토지이용 제한사항이 있습니다. 관련 계획과 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태 및 개별 설비의 하자 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
• 환금성. 같은 면적대에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인됩니다. 실거래 가격이 300,000,000원에서 450,000,000원까지 분포하므로 층·면적·개별 상태에 따른 가격 차이에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래와 응찰가 비교. 신건 최저가 433,000,000원은 최근 평균 413,750,000원보다 높습니다. 같은 8층 실거래 400,000,000원 및 430,000,000원도 비교 기준에 포함해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 13번 아이비케이저축은행 근저당권(2021.05.03)이 말소기준이며, 후속 근저당권과 가압류·압류의 소멸관계를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 갑구 5번에 2024.11.20 국세 압류가 등록돼 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하는 문제와 세금이 실제 배당에서 차지하는 우선순위는 구별해야 하므로 관련 조세채권의 종류와 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유 상태는 확정되지 않았습니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약과 인도명령 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 장기 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 승계 가능성을 고려해 관리사무소에서 체납 여부와 내역을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 벽지·창호·가스난방·승강기 관련 시설과 내부 수리 필요 여부를 확인하고 예상 취득 부대비용에 반영해야 합니다.
• 경매 청구액과 배당 구분. 신청채권자의 경매 청구금액은 465,694,560원이고, 신건 가정 채권자 배당액은 426,270,000원입니다. 채권자 미회수 금액과 매수인 인수액 0원을 혼동해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 재분석. 1회·2회 유찰 가격은 가정치입니다. 실제 유찰 여부와 새로운 매각기일, 당시 실거래 시세 및 권리 변동을 재확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 부동산 실거래 내역과 매각공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격이 정답은 아니다”

이 사건은 많은 근저당권과 압류·가압류가 얽혀 있어 복잡해 보이지만, 말소기준권리를 중심으로 정리하면 매수인에게 승계되는 등기상 권리 부담은 0원입니다. 예상 미배당 145,974,692원은 채권자 측 배당 부족액이지 낙찰자가 추가로 부담할 금액이 아닙니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가 433,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 413,750,000원의 104.7%입니다. 가장 최근 거래 410,000,000원보다도 높고, 같은 8층 거래 400,000,000원 및 430,000,000원과 비교해도 신건에 뚜렷한 가격 우위가 없습니다.

만덕역 인근의 1,677세대 아파트라는 입지와 단지 규모는 참고할 만하지만, 그러한 장점만으로 최근 실거래를 웃도는 응찰가격을 정당화할 수는 없습니다. 실제 점유관계와 국세 압류의 배당상 영향도 최종 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격은 보류입니다. 현재 신건에서는 시세보다 낮게 취득할 수 있는 근거가 부족합니다. 유찰이 발생한다면 당시 실거래 시세와 물건 상태를 다시 검토하고, 총취득비용을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.