부산지방법원 2026타경100136. 부산광역시 사상구 주례동 반도보라매머드타운 110동 307호 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김현정으로, 2021.06.10 소유권을 이전받았고 등기부에 기재된 거래가액은 155,000,000원입니다.

등기부만 살피면 구조가 비교적 단순해 보입니다. 과거 한국주택은행 근저당과 백영숙 명의 전세권은 이미 말소됐고, 현재 확인되는 주요 권리는 서울보증보험주식회사의 가압류와 최명철의 강제경매개시결정입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 최명철의 전입일이 2020.11.10이라는 점이 핵심입니다. 이 전입일은 2025.06.25 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금과 임대차관계가 확정되지 않은 상태에서 권리 안전형으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남을 수 있는 임차권

말소기준권리는 2025.06.25 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 기존 근저당과 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 등기부상 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력 여부는 별개입니다. 최명철의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 임대차계약의 실질관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 확정적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하거나, 반대로 인수할 권리가 없다고 결론낼 수도 없습니다.

임차인 현황 — 최명철의 권리관계 확인이 핵심

과거 백영숙 명의의 120,000,000원 전세권은 2011.12.23 설정됐다가 2013.11.01 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세금을 현재 최명철의 보증금으로 추정하는 것도 적절하지 않습니다. 현재 매수인 인수금액을 산정하려면 임대차계약과 배당관계의 추가 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

반도보라 단지는 1,206세대, 준공일은 1996.09.25입니다. 동일 평형에 해당하는 전용 59.76㎡ 및 59.88㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 143,666,666원입니다.

거래가격은 112,000,000원에서 170,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 143,666,666원, 최신 거래로 표시된 2026.10 거래금액은 142,000,000원입니다.

반면 신건 최저매각가는 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 104.4%이며, 최신 거래 142,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 특히 이 차이는 임차보증금 인수 위험을 반영하기 전의 비교입니다. 실제 인수금액이 발생하면 실질취득비용은 더욱 높아질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용과 기재 채권액을 반영한 계산이며, 실제 배당순위 확정이나 임차인 권리 심사가 완료된 배당표는 아닙니다.

추정 배당총액은 147,100,000원이며 집행비용 2,900,000원을 합하면 매각대금 150,000,000원입니다. 미배당액 51,992,820원은 채권자 배당 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 최명철의 실제 임차인 지위와 배당권리가 반영되지 않아 결과가 달라질 수 있습니다.

회차별 가격 및 채권 미배당 시나리오

유찰로 최저가가 낮아지면 표면적인 가격 매력은 개선될 수 있습니다. 하지만 채권자 미배당액도 커지는 구조입니다. 이 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다는 의미는 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰가격만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주양초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 냉정역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 23층 건물의 3층 307호입니다. 위생·급배수설비, 난방시설과 승강기가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 1,206세대 단지이며 준공일은 1996.09.25입니다. 동일 평형 거래는 확인되지만 거래가격의 편차가 커 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래가격이 112,000,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다. 평균 실거래가와 개별 매물의 적정가격을 동일하게 보지 말고, 실제 매수 가능 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 최명철의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약기간 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 대항력 검토. 2020.11.10 전입과 2025.06.25 말소기준권리의 선후관계는 확인됩니다. 실제 점유 및 유효한 임대차계약 등 대항요건과 확정일자, 우선변제권 여부를 별도로 검증해야 합니다.
• 경매신청채권자 관계. 임차인 최명철과 강제경매 신청채권자 최명철이 동일인인지, 130,000,000원 청구채권과 임대차관계가 어떤 관련이 있는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 내용. 2026.03.26 배당요구가 접수된 것으로 나타납니다. 실제 청구한 채권의 종류·금액과 배당요구의 효력을 원본 문건으로 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 입찰가뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금, 취득 부대비용 및 명도 부담을 합쳐 판단해야 합니다. 임차인의 보증금이 큰 경우 유찰이 반드시 취득비용 감소로 이어지지는 않습니다.
• 신건 가격 검토. 최저가 150,000,000원은 최근 평균 143,666,666원과 최신 거래 142,000,000원을 모두 웃돕니다. 가격 메리트가 확보되지 않은 상태에서 성급한 응찰은 피하는 것이 좋습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원 시나리오를 검토하되, 권리위험을 해소하기 전에는 표면적인 할인율을 투자수익으로 간주하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 관리비 체납 여부 및 낙찰 후 인도 절차에 필요한 비용을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 배당 관련 서류를 최종 확인하고, 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격도 보류, 임차인 권리도 확인 전”

부산 반도보라매머드타운 307호는 신건 최저매각가 150,000,000원으로, 최근 동일 평형 평균 거래금액 143,666,666원보다 비쌉니다. 최신 거래 142,000,000원과 비교해도 신건에 뚜렷한 가격상 이점이 없습니다.

여기에 말소기준권리보다 앞서 전입한 최명철의 보증금과 임차권 실체가 확인되지 않았습니다. 특히 경매신청채권자와 임차인의 이름이 같은 만큼 신청채권의 성격, 임대차관계 및 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다. 현재 제시된 배당표상 인수액 0원은 실제 인수위험이 없다는 증거가 아닙니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회로, 향후 가격 조정 가능성을 검토할 참고 지표가 있습니다. 그러나 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 남아 있다면 최저매각가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 저렴해진다고 볼 수 없습니다.

결론은 신건 응찰 보류와 임차권 원본 확인 우선입니다. 먼저 최명철의 실제 권리와 보증금을 확인해 인수위험을 확정하고, 이후 유찰 여부와 실거래 수준을 함께 비교하는 접근이 적절합니다. 지금은 가격만 보고 들어가기보다 권리관계를 확인하고 기다릴 이유가 더 큰 사건입니다.