부산지방법원 2026타경100594. 부산 북구 구포동 삼성하이츠빌라2차 에이동 201호, 전용 65.03㎡의 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 건물 중 2층에 있으며, 1996년 1월 29일 사용승인을 받은 공동주택입니다. 현재 소유자는 임무철 씨이고, 부경양돈협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.

권리관계에는 주목할 점이 있습니다. 2016년 설정된 근저당권의 채권최고액은 72,000,000원이며, 그 뒤 국세·지방세 압류와 여러 가압류가 쌓였습니다. 하지만 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 문제는 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자 인도 문제는 별개라는 점입니다. 전입자 도봉근의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 임차관계 확인은 필요합니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최근 12개월 동안 확인된 유사 면적 실거래는 70,000,000원인데 감정가와 최저가는 모두 78,000,000원입니다. 최근 거래보다 8,000,000원 높고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 흐름 역시 -9.1%입니다. 오래된 거래까지 합친 전체 평균만 보고 이 물건을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류는 소멸

말소기준은 2016.07.28 접수된 을구 15번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류, 경남신용보증재단·제이비우리캐피탈·근로복지공단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 양산시 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

1996년부터 2014년 사이에 설정·말소된 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 별도의 근저당권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세 관련 채권은 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있어 세금 관련 원본 확인이 중요합니다.

임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상

도봉근의 전입신고일은 2017.03.22로, 말소기준권리인 2016.07.28 근저당권보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추지 못했으므로, 매수인이 임차보증금을 인수하는 경우로 분석되지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.06.15 접수되었지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당 가능액을 단정할 수는 없습니다. 정확한 임대차계약과 점유 사실을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 8,000,000원 높다

삼성하이츠빌라2차는 17세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 유사 면적 실거래 표본은 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 75,250,000원이지만, 과거 거래가 포함돼 있어 최근 시세 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 적용해야 합니다.

최근 2026년 3월 거래는 전용 63.00㎡, 3층이 70,000,000원에 거래된 사례입니다. 경매 대상은 전용 65.03㎡, 2층으로 면적과 층이 완전히 같지는 않지만 가격 판단에 참고할 수 있는 최근 거래입니다.

최저매각가 78,000,000원은 최근 거래가의 111.4%이며, 전체 평균 75,250,000원과 비교해도 103.7%입니다. 즉 어떤 평균을 적용하더라도 신건 최저가가 비교가격보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 제외하고, 근저당권과 후순위 가압류 채권을 배당하는 단순 계산입니다. 국세·지방세의 법정 우선순위와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,804,000원, 채권자 예상배당 합계 76,196,000원. 채권총액 165,613,157원 중 89,417,157원이 미배당되는 추정 구조입니다. 압류 관련 조세채권과 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가

1회 유찰을 가정한 최저가는 62,400,000원, 2회 유찰을 가정하면 49,920,000원입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 70,000,000원보다 낮지만, 이는 향후 유찰이 실제 발생한다는 뜻도, 해당 가격에서 수익이 보장된다는 뜻도 아닙니다.

특히 최근 가격 흐름이 -9.1%이고 소규모 다세대주택이라는 점을 고려하면, 유찰 이후에도 건물 상태·명도비용·수리비·실제 매도 가능가격을 다시 검토해야 합니다. 이 건물의 과거 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으므로 반복 유찰을 당연한 전제로 삼을 근거도 충분하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 경혜여자고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 형성되어 있으며, 주위환경과 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 남동측 약 7m 내외 도로에 각각 접하며 주차시설이 마련되어 있습니다.
• 건물. 1996.01.29 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 타일 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 북서쪽으로 낮아지는 완경사지대의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 511.5㎡이고 지목은 대, 공시지가는 935,500원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 경혜여자고등학교·양덕초등학교 관련 상대보호구역과 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 17세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 거래 표본이 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 향후 매도 시 가격 협상과 매수자 확보에 신중할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 75,250,000원보다 최근 거래 70,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 시세의 111.4%로 가격 메리트가 부족합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 흐름 -9.1%를 반영해 가격을 판단해야 합니다. 과거 고가 거래만으로 향후 매도가격을 기대하지 않도록 주의하세요.
• 임차인 확인. 도봉근의 전입일은 2017.03.22로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.06.15와 실제 임대차계약, 점유관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 명도 가능성. 인수액 0원과 점유자 인도 문제는 다릅니다. 실제 점유자가 있다면 인도 협의 및 필요한 법적 절차의 비용과 기간을 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 양산세무서 관련 국세 압류와 양산시 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 별개로 조세채권의 우선순위·배당 영향을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1996년 사용승인 건물이므로 외벽·방수·배관·창호·난방 등 실제 노후 상태와 수리비를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성 등 낙찰 후 발생할 비용을 확인하세요.
• 규제·환금성. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한과 소규모 다세대주택의 거래 유동성을 고려하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 62,400,000원, 2회 유찰 가정가격 49,920,000원을 참고하되 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 확인하고 시세를 재평가하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료·실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 가격이 매력적이다”

이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 권리관계와 실제 인수 위험을 구분하는 것입니다. 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 정리됩니다. 임차인 도봉근의 전입신고도 말소기준권리 이후이므로, 확인된 권리관계를 기준으로 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

그렇다고 확인할 사항이 없는 것은 아닙니다. 임차보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유·명도 상태도 점검해야 합니다. 국세와 지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 최근 거래 70,000,000원에 비해 신건 최저가 78,000,000원은 111.4% 수준이며, 실거래 가격 흐름도 -9.1% 하락입니다. 17세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 과거 평균 거래가격을 근거로 신건 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류’입니다. 유찰 이후 접근을 검토할 수 있으나, 그때도 최근 시세·하락 흐름·수리비·명도비용·환금성을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 매력은 권리가 얼마나 많이 말소되는지가 아니라, 실제로 얼마에 취득해 얼마에 처분할 수 있느냐에 달려 있습니다.