의정부지방법원 2024타경2407. 경기도 파주시 목동동 754-3에 있는 토지와 4층 다가구주택이 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 1층은 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 등재되어 있으나 현재 공실이고, 2~4층은 주거용으로 사용 중입니다. 건물 소유자는 주식회사이수건설이며, 오산신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행된 사건입니다.
표면적인 할인 폭은 큽니다. 최저매각가격은 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 금액을 계산할 때는 선순위 임차보증금 30,000,000원을 추가해야 합니다. 임차인 전규호는 근저당권 설정일보다 먼저 전입했으며, 예상배당에서는 보증금을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 매수인 인수액을 분리해 보는 것이 이 물건의 권리분석 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 754-3 도로명: 경기도 파주시 가재울로 99-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 혼재 |
| 토지 | 265.2㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점 등재(현황 공실) · 2층 2가구 · 3층 2가구 · 4층 1가구 및 옥탑 다락방 이용 |
| 소유자 | 주식회사이수건설 (2023.07.26 소유권보존) |
| 감정가 | 1,615,171,300원 |
| 최저매각가격 | 791,434,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 실질취득 부담 | 821,434,000원 (현재 회차 최저가 기준, 취득부대비용 제외) |
| 신청채권자 | 오산신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,137,732,743원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 임차보증금은 남는다
등기상 말소기준권리는 2023.09.15 설정된 오산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 토지 목동동 754-3이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후에 등기된 임의경매개시결정과 파주시장의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
한편 2023.07.26 설정된 고양누리새마을금고의 근저당권 2건(채권최고액 486,000,000원 및 738,000,000원)은 2023.09.18 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 현재의 인수채무로 계산하거나 오산신용협동조합의 채권에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 선순위 1명
확인된 실제 임차인은 4명입니다. 그중 전규호는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입했습니다. 임차인별 대항력과 배당 가능성을 분리해야 하며, 보증금이 확인되지 않은 후순위 임차인의 금액을 임의로 추정하거나 선순위 보증금에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전규호 202호 전부 |
2023.09.14 | 30,000,000원 월 900,000원 |
대항력 有 | 우선변제 無 확정일자 미확인 |
2024.06.07 배당요구 인수 30,000,000원 |
| 이승현 301호 |
2023.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 배당요구 미확인 인수 권리 확인 필요 |
| 이한별 401호 |
2024.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 배당요구 미확인 인수 권리 확인 필요 |
| PAVLOVA ANNA 점유부분 미확인 |
2023.11.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 배당요구 미확인 점유관계 확인 필요 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 임차인 조사 결과를 기준으로 합니다. 실제 권리 성립과 존속은 점유·계약관계 등 추가 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 감정가 대비 할인 — 낙찰가와 실질취득을 구분해야 한다
감정가는 1,615,171,300원, 현재 최저매각가격은 791,434,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실질취득금액과 현재 시장에서의 적정 가격을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 791,434,000원 | 30,000,000원 | 821,434,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 554,003,800원 | 30,000,000원 | 584,003,800원 | 34% |
| 4회 유찰 시 | 387,802,660원 | 30,000,000원 | 417,802,660원 | 24% |
각 회차의 실질취득금액은 낙찰가 가정에 전규호의 인수보증금 30,000,000원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비·기타 부대비용은 제외한 값입니다. 후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각가격을 뜻하지 않습니다.
전규호의 보증금은 현재 제시된 모든 회차의 낙찰가보다 작습니다. 따라서 이 사건은 선순위 보증금이 낙찰가보다 커서 전체 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 각 회차에서 임차인 배당이 0원으로 계산되므로, 보증금 30,000,000원을 낙찰가와 별도로 계속 부담한다는 점은 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 791,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,314,340원 |
| 1. 선순위 임차인 · 전규호 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오산신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 781,119,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 538,880,340원 |
| 별도 · 매수인 보증금 인수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 오산신용협동조합의 채권액은 실제 확정 배당채권액이 아닌 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수보증금은 법원의 배당금이 아니므로 별도로 표시했습니다.
현재 매각가 791,434,000원에서 집행비용 10,314,340원을 제외하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 781,119,660원입니다. 근저당 채권최고액 1,320,000,000원 기준으로는 538,880,340원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
여기서 중요한 것은 근저당권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되므로, 채권최고액 기준 미배당 538,880,340원이 곧 낙찰자의 추가채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 떠안는 것으로 계산된 금액은 전규호의 임차보증금 30,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 해솔초등학교 북측 인근의 파주운정신도시 주택지대입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하며 주거환경은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 면적 265.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 소로한면이며, 개별공시지가는 ㎡당 1,410,000원입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함된 것으로 표시되어 있어 입찰 전 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 구성. 1층은 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 공실입니다. 2층은 2가구, 3층은 2가구, 4층은 1가구로 이용되며, 4층에는 옥탑층의 다락방도 함께 이용되고 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 옥내외 주차장 6대가 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와 현황의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물로 분류된 사항도 없습니다.
- 환금성. 다가구주택에 1층 근린생활시설이 결합된 형태이므로 일반 공동주택과 매수층이 다를 수 있습니다. 1층 공실, 다수 임대차관계, 임대수익 및 토지가치가 가격과 처분 용이성에 영향을 줄 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 전규호. 202호 전부의 임대차계약서, 보증금 30,000,000원, 월세 900,000원, 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 확인하세요. 배당요구가 있더라도 보증금 전액 인수 시나리오를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 후순위 임차인 3명. 이승현·이한별·PAVLOVA ANNA의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 각각 대조하세요. PAVLOVA ANNA는 점유부분부터 확인할 필요가 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 현재 최저매각가격 791,434,000원에 선순위 보증금 30,000,000원을 더한 821,434,000원을 기준으로 취득 관련 부대비용과 명도비용까지 별도로 검토하세요.
- 실거래 및 수익가치. 인근 다가구주택과 근린생활시설 혼합 건물의 실제 거래가격, 토지가치, 임대수익을 확인하세요. 감정가 대비 할인율은 현재 시세와의 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 근저당 공동담보. 오산신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원과 공동담보 토지 관계를 등기부에서 대조하고 매각 대상의 범위도 확인하세요.
- 조세채권. 파주시장 압류의 원인세목, 금액, 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위와 낙찰 이후 처리관계에 영향을 줄 수 있습니다.
- 1층 공실·건물상태. 일반음식점 공실의 원인, 재임대 가능성, 근린생활시설 사용 적합성, 승강기·주차장·도시가스 설비 상태를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가 관련 사항의 실제 적용범위를 확인하세요.
- 명도·점유 현황. 다가구주택은 호실별 점유관계가 달라 명도 협상이 복잡해질 수 있습니다. 임차인별 계약기간과 보증금 반환관계를 구분해 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 최종 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 반값이어도, 권리와 실질취득이 먼저다”
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 대비 낮아진 최저가격과 대항력 있는 선순위 임차인이 동시에 존재한다는 것입니다. 오산신용협동조합의 근저당권과 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 전규호의 보증금 30,000,000원은 예상배당상 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 회차 최저가 791,434,000원으로 낙찰받는다면 인수보증금을 포함한 실질취득 부담은 821,434,000원입니다. 추가 유찰 시 낙찰대금은 낮아지더라도, 현재 배당 시나리오상 선순위 임차보증금 부담은 계속 남습니다. 여기에 후순위 임차인 3명의 계약관계 확인, 1층 공실, 다가구주택 특유의 명도와 환금성 검토가 필요합니다.
시세와의 직접 비교가 확인되지 않은 상황에서 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차보증금 인수와 개별 임대차 확인, 수익가치 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 종합적으로는 C등급, 즉 가격의 외형적 할인보다 실제 취득 부담과 임대차 위험을 더 엄격하게 점검해야 할 경매입니다.
