충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 103동 11층1104호
용도 / 이용상태
아파트 · 공동주택으로 이용중
소유자
유환주
감정가 / 최저가
310,000,000원 / 217,000,000원
신청채권 / 청구액
한국주택금융공사 / 259,576,119원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 판단 말소기준권리인 신한은행 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않으며, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
천안한양수자인에코시티 동일 면적대 최근 거래 12건 기준 평균은 260,500,000원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 83.3% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
84.96㎡
5
240,000,000원
2026.08
84.98㎡
6
280,000,000원
2026.07
84.99㎡
13
243,000,000원
2026.07
84.96㎡
21
260,000,000원
평균
—
12건
260,500,000원
⚠️ 가격 외 확인사항 감정가는 310,000,000원이지만 현재 최저가는 217,000,000원입니다. 가격상 할인폭은 존재하나, 풍세면 보성리 주변은 공장·근린생활시설·농경지·임야가 혼재한 지역으로 환금성 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,838,000원
신한은행 근저당
265,100,000원
213,162,000원
유수연 근저당
-
0원
삼성카드 가압류
12,790,984원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만, 배당 미충족 채권이 존재합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 천안시 동남구 풍세면 보성리 천안한양수자인에코시티로, 주변은 공장·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 승강장이 소재합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 일반산업단지 관련 용도지역 등이 확인됩니다.
규모. 천안한양수자인에코시티 3,200세대 규모이며 2023.12.15 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
배당. 신한은행 근저당 채권최고액 265,100,000원 중 일부 미배당이 발생하는 구조입니다.
가격. 최저가는 최근 12개월 평균 260,500,000원 대비 낮지만 지역 환금성을 함께 검토해야 합니다.
현황. 내부 상태는 확인되지 않았으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 입지와 함께 판단”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 구조가 명확한 아파트입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 매력은 있지만, 채권 미배당과 풍세면 지역 특성을 고려해야 합니다. 단순히 할인율만 볼 것이 아니라 실제 매수 후 환금 가능성까지 함께 판단하는 접근이 필요합니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 103동 11층1104호
법원·사건
대전지방법원
천안지원·2025타경12522
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·신청사 제101호 법정(3번출입구)
물건
천안한양수자인에코시티 103동 11층1104호
철근콘크리트구조 84.9831㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
