의정부지방법원 2024타경89722. 의정부시 금오동 금오파크빌 2동 201호는 전유면적 49.68㎡의 다세대주택입니다. 감정가 160,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가격이 4,520,000원까지 내려갔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 실제 권리구조는 정반대입니다. 임차인 진수연이 2021.06.30. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.07.17. 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 이 임차인의 보증금 145,000,000원이 매각대금에서 모두 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다는 가정에서 임차인 예상배당액은 4,038,640원입니다. 보증금 부족분 140,961,360원을 낙찰가에 더하면 실질취득액은 145,481,360원입니다. 다음 회차에서 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금은 그만큼 늘어나므로 취득 총액은 보증금 약 1.45억 수준에서 유지됩니다. 회차별 집행비용 추정 차이에 따라 실제 총액은 소폭 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 상금로 22-4, 2동 2층 201호 (금오동, 금오파크빌) |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 49.68㎡ · 계단식 · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2012.05.24. 사용승인 · 24세대 |
| 소유자 | 강진욱 (2021.07.09. 취득 · 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가격 | 4,520,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 2.83%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.17. 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 |
| 실제 임차인 | 진수연 1명 · 보증금 145,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 예상 인수 | 140,961,360원 (현재 회차 예상) |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 등기부에 남아 있는 2012년 서울우유협동조합 근저당과 2013년 남서울농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다.
문제는 진수연의 임대차가 가압류보다 앞선다는 점입니다. 임차인은 2021.06.14. 확정일자를 받고 2021.06.30. 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기는 가압류 이후인 2023.07.27. 접수됐지만, 등기일이 늦다는 이유로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차권등기 자체의 매각 소멸 표시와 보증금 부족분의 매수인 인수 문제는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진수연 201호 전체 |
145,000,000원 | 2021.06.30. 2021.06.14. |
있음 | 있음 | 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.06.07. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.06.14. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.06.30. |
| 임차권등기 | 2023.07.27. · 을구 5번 |
| 배당요구 | 2023.07.27. · 배당요구 있음 |
| 임차보증금 | 145,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 4,038,640원 |
| 예상 미배당 / 인수 | 140,961,360원 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 임차인 진수연과 별개의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 진수연 1명이며 보증금도 145,000,000원 한 번만 산정합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,200,000,000원과 경매 신청채권액 145,000,000원은 각각 채권 신고 내역으로 보아야 하며, 이를 임차보증금에 더해 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득액을 보라
금오파크빌의 유사 면적 거래를 비교하면 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 낮은 수준입니다. 최근 비교표본 3건의 평균은 114,000,000원이고, 최신 거래인 2025.06. 실거래가는 110,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -21.2%로, 하락 추세를 반영한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06. | 49.77㎡ | 2층 | 110,000,000원 |
| 2024.12. | 49.77㎡ | 3층 | 117,000,000원 |
| 2024.09. | 49.66㎡ | 2층 | 115,000,000원 |
| 2022.06. | 49.77㎡ | 4층 | 164,000,000원 |
| 2022.03. | 49.66㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2021.07. | 49.68㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2021.06. | 49.77㎡ | 5층 | 115,000,000원 |
| 최근 비교표본 평균 | — | 3건 | 114,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 7건 | 131,571,428원 |
전체 7건 평균인 131,571,428원에는 2022년의 155,000,000원·164,000,000원 거래가 포함됩니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 시세를 판단하면 최근의 가격 하락을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 최신 거래가 2025.06.에 머물러 있다는 점도 감안하여 입찰 전 새로운 거래와 현장 매도호가를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 481,360원 |
| 1. 임차인 진수연 (우선변제) | 145,000,000원 | 4,038,640원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 4,520,000원에서 추정 집행비용 481,360원을 공제한 4,038,640원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 신청채권액은 별도 신고 내역이며 실제 채권의 중복 여부와 최종 배당순위는 확정배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 유지
현재 회차와 추가 유찰 회차를 비교하면 최저매각가격은 더 낮아지지만 미배당 보증금은 오히려 증가합니다. 실질취득액은 집행비용 추정 차이만큼 소폭 변동할 뿐, 임차보증금 145,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 4,520,000원 | 140,961,360원 | 145,481,360원 |
| 11회 유찰 시 | 3,164,000원 | 142,292,952원 | 145,456,952원 |
| 12회 유찰 시 | 2,214,800원 | 143,225,066원 | 145,439,866원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부성모병원 남서측 인근에 위치합니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설·병원·관공서 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근 노선버스 정류장이 있으며, 단지 북측 진입로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2012.05.24. 사용승인된 24세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 2층 201호이며 전유면적은 49.68㎡입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 예린유치원 상대보호구역 관련 제한이 있으며 소로2류 도로에 접합니다. 토지면적은 746.0㎡, 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 다세대주택으로, 동일 단지의 최근 비교 거래는 110,000,000~117,000,000원 수준입니다. 과거 고가 거래 대비 -21.2%의 하락 추세와 본건의 10회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 4,520,000원이 아닌 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 약 145,000,000원을 기준으로 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 진수연의 전입·점유·확정일자 및 배당요구, 임차권등기와 말소기준권리의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 예상배당 4,038,640원과 인수액 140,961,360원은 집행비용 추정에 기초합니다. 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 하며, 당해세 등 추가 항목으로 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 최저가 기준 입찰보증금은 904,000원입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인해야 합니다. 잔여 보증금 인수와 명도 문제를 별개로 검토해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 평균 114,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 비교하고, -21.2%의 하락 추세를 반영해야 합니다. 최신 확인 거래가 2025.06.인 만큼 현재 매도호가와 새로운 실거래 여부도 확인해야 합니다.
- 채권 중복 검토. 주택도시보증공사의 1,200,000,000원 가압류와 145,000,000원 경매 신청채권은 중복 여부를 확인해야 합니다. 이 금액들을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납 중 승계 가능한 공용부분, 취득 관련 세금, 수리비 및 명도비용을 별도 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 2026.10.01. 매각기일의 진행 여부, 특별매각조건 변경 및 사건의 취하·변경 가능성을 입찰 전 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “452만원에 낙찰받아도 452만원짜리 집이 아니다”
이 물건의 핵심은 10회 유찰된 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 4,520,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 140,961,360원을 더하면 실질취득액은 145,481,360원이 됩니다.
최근 비교표본 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원이며 가격 추세는 -21.2%로 하락했습니다. 실질취득액은 최근 시세를 상당히 웃돌고, 추가 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어나 실질취득액은 약 1.45억 수준에 머뭅니다.
결론적으로 최저가 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 보증금 승계 위험이 핵심이며, 현재 배당 가정에서는 실질취득액이 최근 거래가격보다 높습니다. 입찰 여부는 최종 매각물건명세서, 실제 배당 및 인수 조건, 최신 시세와 추가 비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
