대전지방법원 2025타경12607. 충남 아산시 용화동 1520 소재 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택 11가구로, 1층은 점포, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이인호이며, 감정가 1,156,661,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 566,764,000원까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2014.11.21. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 252,000,000원과 333,000,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 이후 주택임차권 2건과 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

말소기준은 2014.11.21. 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2015년 소유권이 이인호에게 이전되면서 기존 근저당의 채무자도 이인호로 계약인수됐고, 이후 2024년·2025년 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 판정에서는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 명의 9건, 모두 대항력 없음

조사·신고된 명의는 총 10건이지만, 이 중 한국토지주택공사 1건은 이정희의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유 명의는 9건으로 봅니다. 이들 모두 전입일이 2014.11.21. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.

등기부에는 한국토지주택공사 명의 임차권이 별도로 2건 있습니다. 202호 임차권은 임차보증금 55,000,000원, 303호 임차권은 미반환액 79,000,000원으로 등기돼 있으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 판정됐습니다. 또한 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 202호 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다

현재 최저매각가 566,764,000원은 감정가 1,156,661,000원의 49%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 11가구 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 구조여서 단순 공동주택 한 세대와 같은 방식으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 566,764,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 641,759,999원 중 558,696,360원이 배당되고 83,063,639원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 온양용화중학교 남동측 인근으로, 주위는 단독·다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 다가구주택 11가구로 이용 중이며 1층은 점포, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 278.1㎡의 대지로 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(아산용화지구)이며, 공시지가는 996,900원/㎡입니다.
• 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지로 소로각지이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 현재 566,764,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 토지·건물 가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 11가구 현황 대조. 감정 이용상태의 11가구와 현재 점유·임차 현황을 호별로 다시 대조해 실제 점유자와 명도 상대방을 확정해야 합니다.
• 보증금 미상 세대. 임소정·이지현·김준선·김보미·변정두·김상호·황선대의 보증금은 미상입니다. 대항력 없음 판정과 별개로 배당·명도 협상에 필요한 계약내용을 확인해야 합니다.
• LH 임차권 구분. 202호 55,000,000원 임차권은 이정희 보증금 관련 대위·승계 중복신고로 별도 합산하지 말아야 하며, 등기상 303호 79,000,000원 임차권도 함께 대조해야 합니다.
• 신청채권 관계. 서울보증보험 주식회사는 202호 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다.
• 추가 유찰 영향. 3회 유찰 시 매각가 396,734,800원·미배당 251,379,486원, 4회 유찰 시 매각가 277,714,360원·미배당 368,733,640원으로 채권 미회수는 커집니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

맺으며 — 권리보다 ‘다가구 운영과 가격 검증’이 핵심

이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,156,661,000원에서 두 번 유찰돼 566,764,000원까지 내려온 물건입니다. 권리관계만 놓고 보면 말소기준 이후의 임차·점유와 임차권이 정리돼 현재 자료상 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 다가구주택 11가구에 여러 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않은 세대도 많습니다. 더구나 실거래·최근 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 점유·명도와 가격 검증 난도는 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다.