8,942,000원
8,381,044원
의정부지방법원 2024타경89784. 연천군 전곡읍 전곡리의 1층 101호 아파트입니다. 감정가 53,200,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,942,000원, 감정가의 16.81%까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 대지권이 미등기 상태라고 기재돼 있고, 현재 최저매각가격도 건물만의 평가가격입니다.
권리 쪽에서도 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 볼 수 없습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 11월 10일 연천군 압류이고, 그 뒤의 포천세무서 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 정창훈은 2017년 5월 24일 전입해 말소기준보다 앞서고, 2025년 1월 24일 배당요구도 했습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액은 최종적으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 1층101호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하 2층, 지상 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 아베끄누개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 53,200,000원 / 8,942,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정창훈 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인 미취득 · 대지권 미등기 · 최저매각가격은 건물만의 평가가격 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.11.10 연천군 압류입니다. 이후 2023.02.23 포천세무서장 처분의 압류와 2024.11.06 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·가처분·근저당·경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’으로 단정할 단계가 아니다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창훈 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 정창훈의 전입일은 2017.05.24로 말소기준 2022.11.10보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 상태이므로 단순히 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 최저가 8,942,000원 — ‘감정가의 17%’만 보면 위험하다
현재 최저가는 8,942,000원으로 감정가 53,200,000원의 16.81%입니다. 수치만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에는 일반적인 아파트 경매와 다른 전제가 있습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 대지권도 미등기이며, 최저매각가격은 건물만의 평가가격입니다.
따라서 감정가 대비 할인율을 토지와 건물이 정상적으로 결합된 일반 아파트의 할인율처럼 해석할 수 없습니다. 실거래 자료도 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판정할 근거가 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 사실과 사용승인·대지권 문제를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 560,956원 |
| 2. 경매개시결정 · 정창훈 | 40,000,000원 | 8,381,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 40,000,000원 가운데 8,381,044원만 배당되는 계산으로, 미배당액은 31,618,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,942,000원 | 8,381,044원 | 31,618,956원 |
| 6회 유찰 시 | 6,259,400원 | 5,746,731원 | 34,253,269원 |
| 7회 유찰 시 | 4,381,580원 | 3,902,712원 | 36,097,288원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 6,259,400원, 7회 유찰 시에는 4,381,580원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 무조건 좋아지는 구조로 볼 수 없습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 사용승인 미취득·대지권 미등기 문제가 그대로 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 실제 취득비용이나 권리 위험이 같은 비율로 낮아진다고 볼 근거가 없습니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전곡중학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·학교·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 6층 건물 중 1층에 위치합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 있으나 승강기는 운행정지 상태입니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역. 공시지가 296,000원/㎡, 토지면적 575.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 정창훈의 보증금·계약일·확정일자·점유개시일을 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 점유자 정창훈과 신청채권자 정창훈이 동일인으로 표시돼 있으므로 임차관계와 채권관계를 분리해 검토해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인을 받지 않은 사유와 향후 사용승인 가능 여부, 행정상 제약을 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태이므로 토지 이용권의 근거와 향후 대지권 등기 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 해석 주의. 8,942,000원은 건물만의 평가가격을 기준으로 한 최저매각가격입니다.
- 승강기 상태 확인. 감정요항표에는 승강기가 운행정지 상태라고 기재돼 있으므로 실제 운행 여부와 복구비 부담을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 가격보다 ‘무엇을 사는가’를 먼저 확인
감정가 53,200,000원에서 8,942,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 사용승인을 받지 않은 건물이고 대지권이 미등기이며, 최저매각가격 역시 건물만의 평가가격입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 정창훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인에게 돌아올 임차보증금 인수 위험도 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 ‘감정가의 17%짜리 아파트’가 아니라, 사용승인·대지권·임차관계 세 가지를 모두 원본으로 해소해야만 가격 판단이 가능한 물건입니다. 5회 유찰은 기회 신호라기보다 위험요소가 이미 시장가격에 반영되고 있을 가능성을 함께 보여주는 지표입니다. 가격보다 권리와 물건의 완결성 확인이 우선입니다.
