6,259,000원
의정부지방법원 2024타경89784. 경기도 연천군 전곡읍 전곡리의 아파트 1층 101호입니다. 감정가는 53,200,000원인데 여섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가격이 6,259,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 실제로 무엇을 취득하고 어떤 권리와 부담을 넘겨받느냐입니다.
매각물건명세서에는 사용승인을 받지 않은 건물이며 대지권이 미등기이고, 최저매각가격은 건물만의 평가가격이라고 명시되어 있습니다. 여기에 2017년 전입한 임차인이 존재하며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수액을 확정할 수 없어, 6,259,000원을 총취득비용으로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 외 4필지 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 1층 소재 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 6층 |
| 등기부상 소유자 | 아베끄누개발주식회사 |
| 감정가 | 53,200,000원 |
| 최저매각가격 | 6,259,000원 (6회 유찰 · 감정가 11.77%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 정창훈 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 갑구 15번 · 연천군 압류 |
| 건물 법적 상태 | 건축법상 사용승인 없음 · 대지권 미등기 |
| 평가 범위 | 최저매각가격은 건물만의 평가가격 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차인 문제는 남는다
현재 말소기준권리는 2022.11.10 연천군 압류입니다. 이후 등기된 포천세무서장 관련 압류와 정창훈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 가압류·가처분·근저당권 및 경매개시결정 역시 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 등기상 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 정창훈의 전입일은 2017.05.24로 말소기준권리보다 앞서며, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 잔액이 남는지, 매수인이 얼마를 인수할지 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 신청채권자와 동일 이름
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정창훈 | 2017.05.24 | 미상 | 대항력 有 | 미확인 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 정창훈 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2017.05.24 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 2025.01.24 접수 |
| 대항력 | 말소기준권리 이전 전입 · 대항력 있음으로 분류 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 우선순위 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
③ 가격 분석 — 88% 이상 떨어져도 싼 물건인지 모른다
감정가 53,200,000원에서 시작해 6회 유찰된 결과 현재 최저가는 6,259,000원입니다. 감정가 대비 약 11.77% 수준까지 낮아진 셈입니다. 다만 이 감정가는 매각 범위가 제한된 건물의 평가에 관한 것이며, 일반적인 토지권리 확보 아파트의 매매가격과 직접 비교할 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 6,259,000원 | 11.77% | 인수액 미확정 |
| 7회 유찰 시 | 4,381,300원 | 8.24% | 임차인·건물 문제 유지 |
| 8회 유찰 시 | 3,066,910원 | 5.76% | 가격 인하만으로 해결 불가 |
7회 유찰 시 4,381,300원, 8회 유찰 시 3,066,910원으로 가격이 더 내려갈 수 있는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 최저가 하락은 법적 하자의 해소를 의미하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 발생하면 최저가 외에 추가 부담이 생기고, 사용승인 및 대지권 관련 문제도 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 6,259,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 512,662원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 정창훈 | 40,000,000원 | 5,746,338원 |
| 신청채권 미배당 | — | 34,253,662원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 배당표는 현재 최저매각가격과 집행비용 추정치를 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 우선변제·기타 실제 배당순위가 반영되지 않아 실제 배당과 다를 수 있습니다. 신청채권 미배당 34,253,662원이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아니며, 임차보증금 인수 여부는 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연천군 전곡읍 전곡리 소재 전곡중학교 남측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 북서측 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조·평스라브지붕으로, 지하 2층 및 지상 6층 건물의 1층에 위치합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소화전 설비 등이 있으며, 승강기는 운행정지 상태로 기재되어 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 해당하며 공시지가 자료상 296,000원/㎡가 제시되어 있습니다. 이는 매각 대상 토지권리의 확보 여부와는 별개의 정보입니다.
- 법적 상태. 사용승인 미취득·대지권 미등기가 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 사용승인 가능 여부와 토지 사용권원을 확인하지 않은 상태에서 일반 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 환금성. 수차례 유찰과 건물의 법적 상태, 임차보증금 불확실성이 매각·재매각 과정의 부담 요인입니다. 낮은 최저가만으로 원활한 처분 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 건축허가·사용승인 관련 관할 관청 기록을 통해 미승인 사유, 보완 가능 여부, 시정에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 대지권·토지 이용권원. 5필지의 토지등기부, 토지 소유관계, 건물과의 권리관계 및 대지권 취득 가능성을 검토해야 합니다. 최저매각가격에 토지가 포함된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 정창훈의 실제 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자, 배당요구서, 점유 사실을 확인하고 미배당 보증금의 매수인 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 이름이 동일한 정창훈이 실제로 동일인인지, 채권의 원인과 임대차관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 가장임차인 의심만으로 권리를 배제할 수는 없습니다.
- 세금 및 우선배당. 연천군·국의 압류에 연결된 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부, 임차인의 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 가능성. 임차인의 실제 점유와 사용현황, 인도 협의 가능성, 명도 분쟁 위험을 현장에서 조사해야 합니다.
- 건물 설비와 관리비. 승강기 운행정지 사유, 공용설비 상태, 체납 관리비 및 정상적인 사용에 필요한 비용을 점검해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장 및 토지관계 서류를 함께 확인해야 합니다. 특히 사용승인 및 대지권 문제를 우선 검토해야 합니다.
- 입찰 여부 결정. 미상인 임차보증금과 토지권리 확보 비용을 확인하지 못한다면, 최저가가 더 떨어지더라도 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “625만원짜리 아파트”가 아니라 “권리부터 확인해야 하는 건물”
이 물건의 최저매각가격은 감정가의 11.77%입니다. 하지만 이 숫자만으로 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 대지권 미등기 상태라고 명시하고 있고, 최저가격 역시 건물만을 대상으로 합니다.
여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 정창훈의 보증금이 미상이며, 신청채권자와 임차인의 이름도 동일합니다. 실제 임대차관계와 배당구조를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 이 물건의 투자 판단은 추가 유찰 여부가 아니라, 토지권리 확보 가능성·사용승인 문제·임차보증금 인수 위험을 얼마나 명확하게 해소할 수 있느냐에 달려 있습니다. 낮은 낙찰가격보다 확정되지 않은 총취득비용이 훨씬 중요한 사건입니다.
