의정부지방법원 2024타경89784. 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 외 4필지에 있는 지상 6층 집합건물의 1층 101호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 감정가는 53,200,000원이며 세 차례 유찰돼 최저매각가격은 18,248,000원까지 낮아졌습니다. 표면상 할인율만 보면 강해 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 총액과 취득 가능한 권리 범위가 확정되지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2022년 11월 10일 연천군 압류입니다. 그 이후의 포천세무서 압류와 정창훈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정창훈은 말소기준보다 약 5년 앞선 2017년 5월 24일 전입했고 배당요구도 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선행 점유자이므로 인수 위험을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 외 4필지 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 2층, 지상 6층 중 1층 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 아베끄누개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 53,200,000원 / 18,248,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정창훈 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 특별매각조건 확인사항 | 건축법상 사용승인 미필 · 대지권 미등기 · 최저매각가격은 건물만의 평가가격 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선행 임차인은 미확정
과거 이종일의 100,000,000원 가압류, 박남희의 60,000,000원 근저당, 아베끄누개발주식회사의 가처분 및 여러 차례의 경매개시결정이 있었으나 각각 해제·취하·실효에 따른 말소 기록이 확인됩니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022년 연천군 압류이며, 2023년 국세 압류와 2024년 강제경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창훈 | 2017.05.24 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 다만 배당요구가 확인되더라도, 대항력이 인정되는 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담할 수 있으므로 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
동일 물건 또는 인근 비교 대상의 실거래 표본이 확인되지 않아, 최저가 18,248,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다. 특히 이 최저가는 토지와 정상적인 대지권을 포함한 완결된 아파트 가격이 아니라 건물만의 평가가격입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 일반적인 아파트 경매 할인율과 같은 기준으로 비교하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,248,000원 | 34.3% | 302,480,464원 |
| 4회 유찰 시 | 12,773,600원 | 24.01% | 307,856,325원 |
| 5회 유찰 시 | 8,941,520원 | 16.81% | 311,619,427원 |
유찰이 반복되면 입찰금액은 더 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 확인된 임차보증금을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 728,464원 |
| 2. 가압류 · 이종일 | 100,000,000원 | 17,519,536원 |
| 3. 근저당권 · 박남희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이종일 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한종근 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이광희 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 정창훈 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 320,000,000원, 채권자 배당액은 17,519,536원, 미배당액은 302,480,464원입니다. 다만 과거 가압류·근저당·경매개시결정에는 뒤이은 말소 기록이 있으므로 실제 채권 존부와 배당순위는 배당요구서 및 채권계산서로 재확인해야 합니다. 임차보증금과 당해세는 확정 반영되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡중학교 남측 인근으로, 주변에는 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·학교·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 6층 건물의 1층입니다. 급배수·위생·난방·소화전 설비가 있으며 승강기는 운행정지 상태입니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 25m, 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 준보전산지·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 296,000원/㎡입니다.
- 환금성. 사용승인 미필, 대지권 미등기, 건물만 평가된 물건이어서 일반적인 아파트보다 금융기관 담보취급과 재매각 과정의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 정창훈의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 점유 개시 및 현재 점유 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 동일인인 이유와 실제 채권·임대차 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 대지권 취득 범위. 대지권 미등기 사유, 토지 소유관계, 대지사용권 존재 여부, 추가 분담금이나 별도 소송 필요성을 확인해야 합니다.
- 사용승인 미필. 사용승인을 받지 못한 사유와 시정 가능성, 건축물대장 현황, 행정상 제재 및 정상화 비용을 확인해야 합니다.
- 건물만 평가된 가격. 최저가에 토지 가치가 포함된 것으로 전제하지 말고, 실제 취득 대상과 제외되는 권리를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 선순위. 연천군과 포천세무서에 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당재원을 다시 계산해야 합니다.
- 승강기 운행정지. 운행정지 원인, 수리비, 공용부분 관리상태와 관리비 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장· 토지등기부를 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 물건은 감정가 53,200,000원에서 18,248,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 평가할 수 있는 일반적인 아파트가 아닙니다. 첫째, 말소기준보다 앞서 전입한 정창훈의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 둘째, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 셋째, 대지권이 미등기이고 최저매각가격은 건물만의 평가가격입니다.
말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 임차보증금·대지사용권·사용승인 문제를 금액으로 확정하기 전까지는 18,248,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 세 차례 유찰은 기회라기보다 시장이 이 불확실성을 가격에 반영한 결과일 수 있습니다. 권리와 물건 상태를 모두 해소하지 못한다면 결론은 입찰 보류입니다.