의정부지방법원 2024타경90043. 의정부역 북서쪽 인근의 1992년 사용승인 다세대주택, 4층 건물 중 지하층 비01호입니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 13일 박재현의 가압류 110,000,000원이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 표면적인 등기 권리는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아닌 선순위 임차인입니다.
임차인 박재현은 2022년 1월 11일 전입했고 보증금은 110,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일인 2024년 2월 13일보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 회수하지 못하면 매수인이 보증금 반환 부담을 승계할 수 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 실질취득이 보증금 약 1.1억원을 중심으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경90043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신흥로 272-9, 제지하층 제비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.27㎡ · 4층 중 지하층 |
| 사용승인 / 세대수 | 1992.08.07 · 5세대 |
| 소유자 | 배상민 (2023.01.13. 소유권이전, 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 2,234,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재현 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2024년 2월 13일 가압류가 말소기준권리이고, 2024년 11월 11일 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 등기됐습니다. 이들 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박재현의 전입일은 2022년 1월 11일로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 등기부상 채권은 지워져도 대항력 임차인의 보증금 반환채무는 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 1.1억
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재현 | 전체 | 2022.01.11 | 110,000,000원 | 미상 | 2024.11.25 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 1.18억 거래의 93.2%
확인된 실거래 표본은 조광빌라 전용 51.27㎡, 지하층의 2022년 9월 거래 1건입니다. 거래가는 118,000,000원이며 감정가는 113,000,000원, 실질취득 기준은 약 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 51.27㎡ | 지하층 | 118,000,000원 |
실질취득 약 110,000,000원은 최신 거래가 118,000,000원의 93.2%로, 금액 차이는 8,000,000원입니다. 그러나 표본이 2022년 9월의 단 1건뿐이어서 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵고, 지하층 물건이 11회 유찰된 사실까지 고려하면 6.8%의 차이만으로 가격 메리트가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,234,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,212원 | 0원 |
| 임차인 박재현 보증금 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박재현 | 110,000,000원 | 1,793,788원 | 0원 |
| 갑구 9번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금은 집행비용과 가압류 채권 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 박재현은 우선변제권이 없어 배당액이 없고, 대항력에 따른 보증금 반환 부담은 매수인에게 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 2,234,000원 | 1,793,788원 | 108,206,212원 | 110,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,563,800원 | 1,135,652원 | 108,864,348원 | 110,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 1,094,660원 | 674,956원 | 109,325,044원 | 110,000,000원 |
최저매각가가 2,234,000원에서 1,094,660원까지 내려가더라도 가격 판단의 기준은 변하지 않습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 110,000,000원으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서쪽 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 1호선 의정부역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호이며, 사용승인일은 1992.08.07입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 3미터 포장도로에 접하며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 1,715,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5세대 규모의 1992년식 지하층 다세대이고 이 물건은 11회 유찰됐습니다. 관련 경매 통계도 평균 10회 유찰·낙찰률 0%로 나타나 환금성을 낮게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계 전제. 입찰가는 최저가가 아닌 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 박재현의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 점유 상태와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인·가압류 채권자·경매 신청채권자가 모두 박재현인 구조가 임차보증금 인수 판단에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 제출 문건을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당 결과. 확정일자 미상과 우선변제권 부재가 실제 배당 및 인수액에 미치는 영향을 배당요구 종기 서류와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 지하층 현장조사. 채광·환기·습기·누수·난방 상태와 폭 약 3미터 진입도로의 이용 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 실제 점유자, 인도 조건, 이사 협의 가능성과 명도 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “223만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 2,234,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 110,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이 존재하고, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득은 약 110,000,000원으로 판단해야 하며, 확인된 2022년 9월 거래 118,000,000원보다 불과 6.8% 낮은 수준입니다.
여기에 지하층 다세대, 11회 유찰, 5세대 규모, 평균 10회 유찰·낙찰률 0%의 낮은 환금성, 임차인과 채권자의 동일인 의심까지 겹칩니다. 임차관계가 법적으로 부정된다는 명확한 자료가 없다면 “최저가가 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 사건은 가격보다 권리관계 입증과 보증금 승계 여부가 먼저 해결돼야 하는 고위험 경매입니다.
