6,941,000원
의정부지방법원 2024타경90272. 의정부시 가능동 신영그린빌라 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 172,000,000원이지만 9회 유찰되면서 최저매각가가 6,941,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 과거 실거래에 비해 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 최저가와 실제 취득비용은 서로 다를 수 있습니다.
이 사건의 말소기준은 2021년 2월 이화산업 주식회사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2016년과 2018년에 전입한 임차인들이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고 대항력 위험이 표시돼 있으나, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 완전히 확인되지 않았습니다. 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는지 판단할 자료가 부족한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경90272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능로85번길 32-8, 4층 401호 (가능동, 신영그린빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 53.13㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 | 신영그린빌라(17차) · 8세대 · 2003.05.01 준공 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 이종화 · 2006.12.18 소유권 취득 · 당시 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,941,000원 (9회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 경매채권자 | 경기신용보증재단 |
| 신청채권자 청구액 | 98,866,195원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.04 · 갑구 4번 · 이화산업 주식회사 가압류 · 85,430,869원 |
| 등기상 근저당 | 과거 우리은행 근저당 33,800,000원 · 2006.12.19 말소 |
| 임차인 | 최선호 · 김진강 (2명 기재, 보증금 및 점유관계 확인 필요) |
| 매수인 인수액 | 미확정 · 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권은 소멸, 임차권은 별도 확인
등기상 말소기준은 2021.02.04 이화산업 주식회사의 가압류입니다. 이후 등록된 경기신용보증재단·국민은행·소상공인시장진흥공단·우리은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 2024년 우리은행 가압류 역시 별도로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사 등에 기재된 임차인은 최선호·김진강 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 보증금 대위 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 두 사람이 동일 주택에서 어떤 점유관계와 계약관계를 형성하는지는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선호 전체 · 현황조사 |
2018.06.27 | 미상 | 미상 | 대항력 위험 말소기준 이전 전입 |
미확정 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 가능 보증금 미상 |
| 김진강 현황조사 · 문건접수 · 매각물건명세서 |
2016.09.20 | 미상 | 미상 | 대항력 위험 말소기준 이전 전입 |
미확정 2024.12.12 배당요구 · 우선순위 확인 필요 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
전입일과 대항력 표시만으로 보증금 전액의 인수를 확정할 수는 없습니다. 실제 주택 인도 및 점유의 계속 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구와 배당 결과를 확인해야 합니다.
이 사건은 두 임차인의 보증금이 모두 확인되지 않아 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 6,941,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 두 사람의 권리가 각각 존속하는 경우에는 중복 여부를 검증한 뒤 인수 위험을 따로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 가치를 구분해야 한다
신영그린빌라(17차)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021년 2건이며, 평균은 171,500,000원입니다. 다만 이 거래는 매각기일보다 상당히 오래된 과거 기록이므로 현재 시세나 최근 12개월 시장가격으로 간주할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 53.13㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 53.13㎡ | 3층 | 163,000,000원 |
| 과거 거래 평균 | 53.13㎡ | 2건 | 171,500,000원 |
2021년 거래 범위는 163,000,000~180,000,000원이며 마지막 확인 거래는 2021.10의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 6,941,000원은 이 과거 평균의 약 4% 수준입니다. 그러나 거래 시점이 오래됐고 임차보증금 인수액이 미정이므로 이 비율은 투자 수익이나 시세 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,941,000원 가정 · 채권자 배당 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 524,938원 |
| 1. 가압류 · 이화산업 주식회사 | 85,430,869원 | 6,416,062원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 85,330,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 44,461,173원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리은행 | 8,229,371원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 경기신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 채권자 배당 추정치를 그대로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 임차보증금도 미확정입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 임차보증금 인수를 확정적으로 배제하는 근거가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 6,941,000원 | 6,416,062원 | 237,035,351원 | 미확정 |
| 10회 유찰 시 | 4,858,700원 | 4,371,243원 | 239,080,170원 | 미확정 |
| 11회 유찰 시 | 3,401,090원 | 2,939,870원 | 240,511,543원 | 미확정 |
추가 유찰 시 최저매각가가 더 내려가는 시나리오입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득비용이 거의 줄지 않을 수 있습니다. 현재 보증금을 알 수 없으므로 어느 회차도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 의정부중학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입 및 주정차가 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급배수·전기·난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 198.8㎡입니다. 토지 공시지가는 1,531,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2021년 2건에 그치고 본건은 9회 유찰됐으므로, 현재 거래 수요와 실제 처분 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 최선호와 김진강의 임대차계약서 및 보증금 액수를 확인하고, 두 사람의 계약관계와 권리 중복 여부를 검증해야 합니다.
- 대항력 존속 여부. 전입일만으로 끝내지 말고 실제 주택 인도, 점유, 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 김진강의 2024.12.12 배당요구가 실제 우선변제와 인수액에 어떤 영향을 주는지 검토해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰예정가에 인수할 미배당 보증금을 더해 총취득비용을 산정해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격 할인율을 투자수익으로 환산해서는 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 실제 거주자, 임차인 간 점유관계, 인도 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래는 현재 시세를 대표하지 않습니다. 최신 유사 다세대 거래와 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 9회 유찰의 원인이 권리 문제인지, 점유·물건 상태·시장 수요 때문인지 매각물건명세서와 사건 기록을 통해 점검해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비, 세금, 점유 해결 비용 등 배당 추정에 반영되지 않은 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 2026.10.01 매각기일에 앞서 기일 변경 여부, 특별매각조건, 최신 등기 및 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 694만원 ≠ 실질취득 694만원”
이 사건은 감정가 172,000,000원에서 최저가 6,941,000원까지 내려온 9회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 말소기준 이후의 일반 채권자 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금이 미상이라는 핵심 문제가 남아 있습니다.
과거 거래 평균 171,500,000원과 최저가만 비교하면 큰 폭의 가격 차이가 있지만, 2021년 거래를 현재 시세로 볼 수 없고 인수보증금도 계산되지 않았습니다. 더욱이 9회 유찰과 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담이 겹칩니다.
결론은 인수 위험 미확정·가격 판단 보류입니다. 임차인별 보증금, 대항력의 존속 여부, 배당 및 잔여 인수액을 먼저 확정해야 합니다. 그 후 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 현재 시세와 비교해야 하며, 추가 유찰만으로 위험이 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
