대전지방법원 2026타경10542. 천안시 동남구 신방동 780-2의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사테라힐로, 2023.11.13 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 파주중앙새마을금고가 채권최고액 4,512,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 허진석 근저당 750,000,000원, 정지수 근저당 165,000,000원, 진국기 근저당 100,000,000원과 백종임 가압류 57,616,438원, 천안시 압류 및 경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 생기더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10542 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 780-2 · 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사테라힐 |
| 감정가 / 최저가 | 8,307,867,400원 / 4,070,855,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주중앙새마을금고 / 4,156,432,800원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.13 을구 19번 근저당권 · 파주중앙새마을금고 · 채권최고액 4,512,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 1,710㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,627,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2023.11.13 설정된 파주중앙새마을금고 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 4,070,855,000원으로 감정가 8,307,867,400원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 4,070,855,000원 | 4,027,746,450원 | 1,556,869,988원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,849,598,500원 | 2,818,702,515원 | 2,765,913,923원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,994,718,949원 | 1,972,371,760원 | 3,612,244,678원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 감소하고 미배당 규모는 확대되지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일하게 움직입니다. 다만 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,070,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,108,550원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 파주중앙새마을금고 | 4,512,000,000원 | 4,027,746,450원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 허진석 | 750,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 21번 근저당권 · 정지수 | 165,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 22번 근저당권 · 진국기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 백종임 | 57,616,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용 43,108,550원과 파주중앙새마을금고 근저당 배당 4,027,746,450원으로 전액 소진됩니다. 채권자 전체 청구액 5,584,616,438원 중 미배당액은 1,556,869,988원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·매각 조건 기준)
- 토지. 면적 1,710㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·가로장방이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다. 도시지역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 매각에 포함됩니다. 입찰가는 건물만이 아니라 일괄매각 범위를 기준으로 봐야 합니다.
- 멸실 부분. 건물 1층 북측 일부 4.8㎡는 멸실되어 감정평가에서 제외된 가격입니다.
- 제외 물건. 토지 지상 컨테이너 박스 1동은 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다.
- 가격 판단. 직접 비교할 실거래 가격이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 위치는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.11.13 을구 19번 파주중앙새마을금고 근저당권이 기준이며 채권최고액은 4,512,000,000원입니다.
- 후순위 권리 확인. 허진석·정지수·진국기의 근저당과 백종임 가압류, 천안시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,556,869,988원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모와 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 현장에서 실제 존재·상태와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 멸실 4.8㎡ 확인. 1층 북측 일부 4.8㎡가 멸실되어 평가에서 제외된 상태를 현물과 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 토지 위 컨테이너 박스 1동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 감정가 49% 착시 경계. 2회 유찰은 확인되지만 실거래 비교가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 별도 검증”
이번 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.11.13 파주중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 4,070,855,000원은 감정가 8,307,867,400원의 49%이고 이미 2회 유찰됐지만, 실거래 비교가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 여기에 일괄매각되는 제시외 건물·기계기구, 평가에서 제외된 1층 북측 4.8㎡ 멸실 부분, 매각에서 제외되는 컨테이너 1동까지 현물 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 감정가 할인율이 아니라 실제 자산가치를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.