의정부지방법원 2024타경91671. 동두천시 지행동 지행팰리스 101동 4층 401호, 공부상 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 최창업이고, 2023.04.24. 도봉세무서장 압류가 이 사건의 선언된 말소기준입니다. 그런데 임차인 문채림의 주민등록일은 2022.05.17., 경정된 점유개시일은 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.05.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 141,000,000원입니다.
이 구조만 보면 현재 최저가 91,000,000원에서 예상배당 후 남는 52,038,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 문채림이 2026.07.01. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 문채림에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행로 162, 101동 4층 401호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 실거래 매칭 면적 | 35.83㎡ |
| 소유자 | 최창업 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (11회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 / 규모 | 2021.08.30 · 지행팰리스 40세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기·명세서상 확인되는 실제 임차인은 문채림 1명입니다. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 문채림 임차권의 점유개시일을 2022.05.20.로 경정한 등기입니다. 문채림은 전입·점유가 2023.04.24. 말소기준 압류보다 앞서므로 원래 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문채림 | 141,000,000원 | 2022.05.17 / 2022.05.20 | 2022.05.05 | 대항력 有 포기 확약 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 배당 추정 로직상 미배당 52,038,000원은 원래 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.01. 문채림의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 11회 유찰에도 최근 거래보다 높다
지행팰리스 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 89,855,000원이지만, 2023년의 138,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 왜곡이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 38.87㎡ | 3 | 41,710,000원 |
| 2023.02 | 35.83㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 41,710,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일 표본은 2026.01.의 41,710,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 91,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 218.2%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -69.8%로 내려가 있습니다. 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 이 데이터만으로는 11회 유찰된 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 문채림 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 문채림 보증금 중 52,038,000원이 미배당됩니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 2026.07.01. 확약에 따라 문채림에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 문채림에게만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 동두천외국어고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측·서측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 공시지가. 284,900원/㎡, 토지면적 2,276.0㎡입니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고, 실제 이용상태와 내부구조가 감정 기재와 다를 수 있습니다.
- 추가 면적. 발코니 확장 등 공부상 전유면적에 포함되지 않는 추가면적 부분이 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 문채림의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 이 물건 권리분석의 핵심입니다. 원본 문구와 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 문채림에게만 적용됩니다. 감정평가 당시 임대관계 미상·내부 미확인 상태였으므로 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 89,855,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 41,710,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 거래 추세가 -69.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 11회 유찰, 단지 경매 평균 10.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 현장 상태·점유·수요·환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 내부 및 확장 부분 확인. 감정 당시 내부 확인이 안 됐고 발코니 확장 등 추가 면적이 확인됐으므로 실제 구조와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 최신 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격 위험은 남았다”
이 사건의 핵심은 두 단계로 나뉩니다. 첫째, 문채림은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 원래는 미배당 보증금 인수 위험이 있었습니다. 현재 회차 배당 추정에서도 그 금액이 52,038,000원으로 계산됩니다. 그러나 2026.07.01. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했으므로, 문채림에 대한 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 권리가 해소됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 91,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 41,710,000원이고 최저가는 그 218.2%입니다. 최근 추세도 -69.8%, 현재 11회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰도 10.0회입니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차인 인수 문제보다 현재 가격과 환금성 검증이 더 중요한 사건입니다.
