의정부지방법원 2024타경91701. 동두천시 송내동 150-3·151-7 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2는 단독주택으로 이용 중이고, 기호 6은 제2종근린생활시설이지만 전원주택으로 방매 중인 단독주택 형태로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록 2는 제시목록상 제2종근린생활시설인 반면 일반건축물대장상 단독주택이고, 150-3·151-7 지상으로 표시됐던 건물은 토지 합병으로 150-3 지상에 소재합니다.
권리의 기준점은 2022년 11월 30일 설정된 전곡농업협동조합의 근저당권 360,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024년 11월 1일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 150-3, 151-7 · 경기도 동두천시 송내로104번길 6-10 |
| 물건종류 | 단독주택·제2종근린생활시설 형태 건물 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 기호 2 단독주택 · 기호 6 제2종근린생활시설이나 단독주택 형태로 조사 |
| 토지 | 대 492.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주성 (2022.11.30. 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 965,770,890원 / 331,260,000원 (4회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 708,802,011원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.11.30. 전곡농업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.03. 김현애 근저당권 300,000,000원, 2024.06.19. 의정부신용협동조합 가압류 300,000,000원, 2024.12.10. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전은 새로운 선순위 권리를 만든 것이 아니라 기존 기준권리의 이전입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금·차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주채연 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유자는 주채연 1명입니다. 전입일 2023.09.15.은 말소기준권리 2022.11.30.보다 늦으므로 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 331,260,000원으로 감정가 965,770,890원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 단독주택과 제2종근린생활시설이 혼재하고 토지·제시외 건물을 일괄 취득하는 비표준 물건이므로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
주변 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거가 부족합니다. 공시지가 227,700원/㎡는 토지의 공시 기준일 뿐 건물 상태와 일괄매각 조건을 반영한 실거래 시세를 대신하지 않습니다. 입찰 판단은 현장 상태, 건축물대장, 토지 경계와 제시외 건물의 이용가치를 직접 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,437,640원 |
| 1. 1번 근저당권 · 전곡농업협동조합 설정 | 360,000,000원 | 325,822,360원 |
| 2. 근저당권 · 김현애 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 의정부신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 960,000,000원 | 634,177,640원 |
1번 근저당권은 전곡농업협동조합이 설정한 뒤 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 예상배당은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 송내동 안골마을회관 북서쪽 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 배차 간격을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 기호 2는 일반목구조 경사지붕 단층으로 사용승인일은 2022.11.17., 기호 6은 같은 구조의 단층으로 사용승인일은 2023.01.31.입니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비 등이 설치된 것으로 탐문조사됐습니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 일부 토지는 소하천 예정지에 해당합니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 목록상 용도와 건축물대장 및 실제 이용 형태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 섞인 지역의 개별 부동산이고 건물 용도도 혼재해, 표준화된 공동주택보다 매수층과 재매각 조건이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 실제로 어떤 상태와 범위로 포함되는지 매각목록·감정도면·현장에서 대조하세요.
- 용도 불일치. 목록 2의 제시목록상 용도는 제2종근린생활시설이지만 일반건축물대장상 단독주택입니다. 현재 이용, 허가 용도와 향후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 합병. 건물은 150-3·151-7 지상으로 표시됐으나 합병 후 150-3 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 지적도·경계·현황을 확인하세요.
- 점유자 확인. 주채연의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제. 대항력은 없더라도 보증금 규모와 점유 요건에 따라 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당표 확정 전 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 인근 단독주택·토지의 실제 거래, 건물 상태, 수리비와 재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역과 소하천 예정지 등 토지이용 제한이 증축·개축·개발 가능성에 미치는 영향을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.30. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권과 가압류는 소멸합니다. 현황조사상 점유자 주채연도 기준권리 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건과 가격입니다. 감정가 965,770,890원에서 331,260,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 단독주택·제2종근린생활시설 이용이 혼재하며 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 실거래 비교 근거 없이 “감정가의 34.3%이므로 싸다”라고 결론 내려서는 안 됩니다. 권리 인수는 없지만, 가격 확신도 없는 물건. 현장 상태와 용도, 토지 경계, 임대차 원본을 확인해 실제 취득가치가 331,260,000원을 넘는지 검증하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
