부산지방법원 2025타경547. 부산 기장읍 대라리 ‘동부산어반리움’ 2층 205호, 전용 48.19㎡ 아파트입니다. 소유자 김현지는 2019.12.13 거래가 176,458,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 145,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김종신 근저당 55,000,000원, 웅상농업협동조합 가압류 13,173,444원, 국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 178,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 61,054,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 175,000,000원과 180,000,000원, 평균 177,500,000원입니다. 따라서 가격 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이며, 거래 표본도 2건입니다. 여기에 감정평가 당시 내부 마감재를 확인하지 못한 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 112-1 동부산어반리움 2층 205호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 차성남로 69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.19㎡ · 15층 건물 내 2층 · 사용승인 2019.11.22 |
| 소유자 | 김현지 · 2019.12.13 소유권이전 · 거래가액 176,458,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 108,146,929원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 중심은 2019.12.13 농협은행주식회사 근저당권 145,200,000원입니다. 2019.12.05 해운대신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 부현아이비주식회사와 주식회사동광케미칼의 근저당도 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 김종신 근저당, 웅상농업협동조합 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우예빈 | 미상 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
우예빈의 전입일은 2023.09.07로 말소기준권리인 농협은행 근저당의 2019.12.13보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 배당액에 영향을 줄 수 있지만 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 61,054,000원 vs 실거래 평균 177,500,000원
동부산어반리움은 50세대, 사용승인일 2019.11.22이며 이 물건과 일치하는 전용 48.19㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 가격 메리트는 전체 과거 평균을 별도로 부풀려 보지 않고, 제공된 실거래 평균 177,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 중심으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 48.19㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 48.19㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 평균 | 48.19㎡ | 2건 | 177,500,000원 |
현재 최저가 61,054,000원은 실거래 평균 177,500,000원의 34.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 역시 61,054,000원으로 볼 수 있습니다. 감정가 178,000,000원은 실거래 평균과 유사한 구간이고, 3회 유찰로 현재 가격만 크게 낮아진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 145,200,000원 | 59,555,028원 |
| 3. 근저당 · 김종신 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웅상농업협동조합 | 13,173,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 213,373,444원, 예상 배당은 59,555,028원, 미배당은 153,818,416원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 전용 48.19㎡ 물건이며, 15층 건물의 2층 205호입니다.
- 입지. 기장중학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설·시장 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 동해선 기장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 소재 필지 남측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 공시지가는 1,918,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인 부재로 내부 마감재는 조사하지 못했습니다.
- 환금성. 동부산어반리움은 50세대이고 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 입찰조건으로 착각하지 않도록 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 우예빈은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가에서 내부 마감재를 조사하지 못했습니다. 3회 유찰 및 재매각 원인이 내부 상태와 관련되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 조사되어 있으므로 대항력 인수 여부와 별개로 현재 점유관계와 인도 일정은 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2건입니다. 175,000,000원·180,000,000원의 거래만으로 개별 2층 205호의 상태와 가격을 확정하지 말고 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 농협은행 등 각 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 ‘3회 유찰의 이유’다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.12.13 농협은행 근저당, 이후 남아 있는 등기권리는 매각으로 소멸하며 실제 임차인 우예빈도 말소기준 이후인 2023.09.07 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득은 최저가와 같은 61,054,000원입니다.
실거래 평균 177,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 34.4% 수준입니다. 따라서 가격 차이 자체는 분명합니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 재매각이며, 동일 면적 실거래가 2건뿐이고 내부 마감도 확인되지 않았습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 낮은 최저가가 곧 물건 상태와 환금성의 안전을 의미하지는 않습니다. 입찰 전 확인해야 할 핵심은 권리보다 반복 유찰과 재매각의 원인입니다.
