부산지방법원 2025타경678. 재송동 리치먼드시티센텀 8층 809호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층이며 사용승인일은 2023.03.16입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 구정모·호혜진으로, 각각 2분의 1 지분입니다.
권리구조의 출발점은 2023.07.21 설정된 수협은행 근저당권 148,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 주식회사보나디앤씨 근저당 18,000,000원, 수협은행의 임의경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1071-6 리치먼드시티센텀 8층 809호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 내 8층 · 사용승인일 2023.03.16 |
| 소유자 | 구정모 2분의 1 · 호혜진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 125,780,804원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.03.24 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.07.21 허순애 명의로 소유권이전된 뒤 같은 날 수협은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 2023.08.02 주식회사보나디앤씨의 후순위 근저당이 추가됐고, 2024.10.21 상속을 원인으로 구정모·호혜진이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 수협은행의 경매개시결정과 뒤이은 북구 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘저가’로 보지 않는다
현재 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가 155,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 53,165,000원, 4회 유찰 시 37,215,500원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 거래시장의 비교대상을 먼저 맞추는 작업이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 75,950,000원 | 92,617,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,165,000원 | 114,991,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 130,654,379원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 148,800,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사보나디앤씨 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 채권 166,800,000원 중 74,182,900원이 배당되고, 92,617,100원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 동해선 재송역 남동측 인근. 숙박시설·업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 동해선 재송역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 내 8층 809호, 사용승인일 2023.03.16. 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,022.3㎡, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,322,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고, 토지 정보상 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용 상태입니다. 실제 사용·허용 용도와 관련 규정을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일 용도·동일 건물의 실제 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 주식회사보나디앤씨 근저당과 북구 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 구조인지 원본 등기사항으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.07.21 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가는 75,950,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 지금 가격을 시세보다 낮다고 판정할 수 없습니다. 여기에 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이라는 용도 확인 문제, 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 긍정적, 가격 메리트는 확인 전까지 보류”입니다.
