의정부지방법원 2024타경92025. 양주시 남면 상수리 665-11, 양주검준일반산업단지 안의 공장 및 토지입니다. 토지는 991.9㎡의 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 평스라브지붕 2층으로 1층은 공장·보일러실 등, 2층은 공장·창고· 사무실·기숙사 등으로 이용되는 형태입니다. 매각은 제시외 건물과 기계·기구를 포함한 일괄매각입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2004.06.22. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 중소기업은행·김정환·김승현·주식회사에스비씨의 근저당과 삼성카드·한국전력공사· 중소기업은행의 가압류, 양주시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 공장 내부와 기계 상태를 현장에서 확인하기 어려웠다는 점은 등기와 별개의 물리적·사업성 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 상수리 665-11 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 제시외 건물 및 기계·기구 포함 일괄매각 |
| 토지 | 991.9㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 1층 공장·보일러실 등 / 2층 공장·창고·사무실·기숙사 등 |
| 소유자 | 설동훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,565,354,000원 / 263,089,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십사차유동화전문 유한회사 (양도전 중소기업은행) / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2004.06.22. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2004년에 설정된 별도의 을구 2번 중소기업은행 근저당 600,000,000원은 2013.10.21. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,565,354,000원이지만 현재 최저매각가는 263,089,000원으로, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 시장이 다섯 차례 응찰 가격을 받아들이지 않았다는 사실 자체를 봐야 합니다. 산업단지 내 공장이라는 용도, 가동 중단, 폐쇄된 출입구, 내부 미확인, 장기간 방치된 기계·기구, 정상 가동 여부 불명이라는 요소가 함께 존재합니다. 최저가 하락은 권리 할인이라기보다 물리적 상태·사용가치·환금성에 대한 시장의 경계가 반영됐을 가능성을 점검해야 하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,483,246원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 18,605,754원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 김정환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 김승현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 주식회사에스비씨 | 70,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,440,381원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 한국전력공사 | 75,371,250원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 1,184,173,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,652,984,680원 중 예상 배당액은 258,605,754원이며, 미배당은 2,394,378,926원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공장·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주검준일반산업단지 내에 위치하며 주위는 중소규모 공장·창고·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 991.9㎡ 공장용지, 공업용 이용, 평지·가로장방 형상, 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 339,200원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역이며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 평스라브지붕 2층이며 기본 위생·급배수설비와 화물용리프트설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가동 상태. 현황조사 당시 공장을 가동하지 않았고, 출입구가 폐쇄돼 내부 출입이 불가능했습니다.
- 기계·기구. 재감정 당시 가동 중단 상태로 장기간 방치된 것으로 탐문됐으며, 건물 단전으로 정상 가동 여부 파악이 어렵고 일부 기계는 노후화로 명판 확인도 어려웠습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 실사. 현황조사 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 건물 내부 훼손·설비 상태·잔존물·점유 상태를 입찰 전 최대한 확인해야 합니다.
- 기계 가치. 기계·기구가 일괄매각에 포함되지만 장기간 방치 및 단전으로 정상 가동 여부가 불명확합니다. 감정가상의 기계 가치와 실제 처분가치를 동일시하지 마세요.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 폐쇄 상태인 현장의 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제. 일반산업단지·일반공업지역·지구단위계획구역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제를 확인해 원하는 업종의 입주·가동 가능성을 검토해야 합니다.
- 환매특약 말소. 양주시 회신상 환매기간 만료로 해지 대상이지만 실제 말소 상태와 매각 후 정리 절차는 원본 서류로 확인하세요.
- 유찰 이유. 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가가 낮다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 공장 상태·기계 가치·업종 제한·환금성 중 어디에 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,394,378,926원으로 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 산업단지 관련 제한을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 공장의 ‘실제 가치’를 봐야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 2004.06.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 정리된 편입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,565,354,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 263,089,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값 없이 이 가격을 곧바로 “싸다”고 부를 수는 없습니다. 현황조사 당시 공장은 비가동 상태였고 내부 출입이 불가능했으며, 기계·기구도 장기 방치와 단전으로 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 권리는 비교적 단순하지만 현물 리스크와 환금성은 높은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 공장 사용 가능성, 기계 잔존가치, 점유 상태, 산업단지 내 활용 가능 업종과 재매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
