의정부지방법원 2024타경92025. 경기도 양주시 남면 상수리 665-11, 양주검준일반산업단지 내 공장 및 토지 물건입니다. 감정가는 1,565,354,000원인데 5회 유찰로 최저매각가가 263,089,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 “아파트처럼 싸게 나온 물건”이 아니라 가동 중단 공장·기계기구·산업단지 토지의 재사용 가능성을 따지는 물건입니다.
등기상 기준은 단순합니다. 2004.06.22 을구 1번 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 정리됩니다. 다만 권리 소멸과 별개로, 현황조사 당시 출입구가 폐쇄되어 내부 출입이 불가능했고, 공장을 가동하지 않는 것으로 확인됐습니다. 기계기구도 가동 중단 상태로 장기간 방치된 것으로 탐문됐고, 공장 건물 단전으로 정상 가동 여부 파악이 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 상수리 665-11 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 |
| 토지 | 991.9㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 공장용지 |
| 건물 | 일반철골구조 평스라브지붕 2층 · 1층 공장·보일러실 등, 2층 공장·창고·사무실·기숙사 등 |
| 소유자 | 설동훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,565,354,000원 / 263,089,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2004.06.22 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당, 2013년 근저당, 2022년 개인·법인 근저당, 2022년 이후 가압류와 2024년 압류 및 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
② 유찰 흐름 — 감정가 17%까지 내려온 이유
현재 회차 최저가는 263,089,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 184,162,300원, 7회 유찰 시 128,913,609원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 다만 공장 물건에서 유찰은 단순 할인 신호가 아니라 매수층이 제한되고 실사용 확인이 어렵다는 신호일 수 있습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 263,089,000원 | 0원 | 2,994,378,926원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 184,162,300원 | 0원 | 3,072,200,652원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 128,913,609원 | 0원 | 3,126,675,862원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,483,246원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 18,605,754원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김정환 | 400,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 김승현 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 주식회사에스비씨 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,440,381원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 한국전력공사 | 75,371,250원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 1,184,173,049원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 3,252,984,680원 중 배당액은 258,605,754원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 양주시 남면 상수리 소재 양주검준일반산업단지 내에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장, 창고, 임야 등이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 건축물현황도상 1층은 공장·보일러실 등, 2층은 공장·창고·사무실·기숙사 등으로 이용 중인 구조입니다.
- 구조. 일반철골구조 평스라브지붕 2층 건물이며, 기본적인 위생 및 급배수설비와 화물용리프트설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공장용지 991.9㎡, 공시지가 339,200원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 접면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 현황조사 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 낙찰 전 가능한 범위에서 점유·폐쇄 상태와 내부 훼손 가능성을 확인해야 합니다.
- 기계기구. 일괄매각 대상에 기계·기구가 포함됩니다. 장기간 방치 및 단전으로 정상 가동 여부가 어렵다는 점을 가격에 반영해야 합니다.
- 산업단지 사용성. 일반산업단지, 일반공업지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 실제 사업 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 환매특약. 양주시 소유권 환매특약 부기등기는 환매기간 만료로 해지 대상이라는 사실조회 회신이 제출된 상태입니다. 입찰 전 등기 정리 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 체납·공과금. 한국전력공사 가압류와 공장 단전 정황이 있으므로 전기·수도·관리성 비용 및 재인입 비용을 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구감정평가명세표를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 재사용 가능성
이 사건은 주거용 물건처럼 “권리 깨끗하고 싸다”로 결론낼 물건이 아닙니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하고, 배당 산정상 매수인 인수액도 없습니다. 그러나 현황은 공장 가동 중단, 출입구 폐쇄, 기계기구 장기 방치, 단전 이슈가 함께 걸려 있습니다. 최저가 263,089,000원은 감정가 대비 낮지만, 실제 비용은 낙찰가에 그치지 않을 수 있습니다. 권리는 통과, 실물은 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 공장을 실제로 다시 쓸 수 있는지, 또는 처분 가능한 자산으로 환금할 수 있는지입니다.