창원지방법원 2024타경5386. 경상남도 사천시 서포면 다평리 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태를 보면 실제 구성은 주택·창고·계사·견사·공가가 함께 섞여 있습니다. 말소기준권리는 2015.01.19. 곤명농업협동조합 근저당권 79,200,000원이고, 이후 부산은행 근저당 2건, 수협은행·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
권리 인수보다 더 중요한 것은 물건 자체의 복합성입니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 수목이 포함되고, 목록1·2는 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 이 증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수된다는 조건이 명시돼 있습니다. 여기에 계획관리지역, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등의 토지 규제가 겹치고 토지 정보상 도로접면은 맹지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5386 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 다평리 651-2 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 사천시 서포면 다평리 651-5 · 경상남도 사천시 서포면 다맥길 98-27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택·창고·계사·견사·공가 등 |
| 소유자 | 정해광 |
| 감정가 / 최저가 | 234,870,300원 / 115,086,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 101,460,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 200.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 · 공시지가 16,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2015.01.19. 곤명농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2020.10.20. 부산은행 근저당권, 2021.07.01. 부산은행 근저당권, 2024.08.21. 수협은행 가압류, 2024.10.04. 경매개시결정, 2024.11.25. 신한카드 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 ‘구조와 환금성’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가 115,086,000원이 감정가 234,870,300원의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 2회 유찰, 농지취득자격증명 조건, 맹지, 주택·창고·계사·견사 등이 섞인 복합 이용상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,411,204원 |
| 1. 근저당 · 곤명농업협동조합 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 84,700,000원 | 33,474,796원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 25,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 152,843,068원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,439,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 355,482,151원 중 112,674,796원이 배당되고, 242,807,355원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신소마을회관 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 비경지정리된 전·답과 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 서포면 소재지 외곽에 위치하고 대중교통편은 다소 불편하나 소형차량 진출입은 가능한 상태입니다.
- 건물 이용. 견사, 창고, 계사, 주택, 공가, 창고 및 부엌 등 여러 용도가 혼재합니다.
- 주택 설비. 주택 건물에는 위생설비·급배수설비·기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 영농여건불리농지 등이 포함됩니다.
- 도로 조건. 토지 정보상 도로접면은 맹지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다. 감정서의 기호1-1~1-3, 2-1~2-4, 4-1~4-5를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지 여부. 토지 정보상 도로접면이 맹지이므로 실제 출입 경로와 사용 관계를 확인해야 합니다.
- 혼합 이용상태. 주택뿐 아니라 창고·계사·견사·공가가 섞여 있어 일반적인 주거용 부동산과 환금성이 다를 수 있습니다.
- 파산선고 등기. 2025.01.14. 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 현장가치와 토지 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2015.01.19. 곤명농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 2회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 비교 실거래가 없고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 맹지, 제시외 건물·수목 일괄매각, 주택·창고·계사·견사 혼합 이용이라는 조건이 겹칩니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 입찰 적격성과 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
