부동산임의경매

한 줄 평 근저당·가압류 등 권리는 낙찰로 정리되고 임차인 2명도 대항력 없음으로 확인되어 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 아파트보다 환금성과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.

감정가

388,000,000원

최저가 271,600,000원

최저가

271,600,000원

감정가 70%

실질취득

271,600,000원

인수 0원

핵심지표

B등급

권리 안전·환금성 확인

부산지방법원 2025타경758. 부산 해운대구 재송동 센텀센트레빌플래비뉴 102동 906호 물건입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023년 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 다만 선순위 채권 규모가 커 최저가 기준 배당에서는 신한은행을 제외한 후순위 권리가 사실상 배당받지 못하는 구조입니다. 낙찰자가 떠안는 권리는 없지만, 물건 자체의 시장성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경758
소재지	부산광역시 해운대구 재송동 900-1 센텀센트레빌플래비뉴 102동 9층906호
용도 / 이용상태	근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 오피스텔 이용
소유자	김민서
감정가 / 최저가	388,000,000원 / 271,600,000원
신청채권자 / 청구	신한은행 / 275,612,380원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리인 신한은행 근저당 이후의 김대진 근저당, 부산신용보증재단 가압류, IBK저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명이 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	배당
이윤성	2025.01.22	10,000,000원	없음	배당요구
김경현	2024.04.18	50,000,000원	없음	해당 없음

✅ 임차 리스크 두 임차인 모두 말소기준권리(2023.05.19 신한은행 근저당) 이후 전입으로 확인되어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,602,400원
신한은행 근저당	320,400,000원	266,997,600원
김대진 근저당	160,000,000원	0원
부산신용보증재단 가압류	22,941,649원	0원
IBK저축은행 가압류	245,358,599원	0원

매각대금 배분

회차별 낙찰 시나리오

1회 유찰 후 최저가 271,600,000원, 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.

⚠️ 배당 구조 최저가 기준 매각대금 대부분은 신한은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 권리자들의 미배당액은 크지만 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 해운대구 재송동 동해남부선 재송역 서측 인근으로 아파트 단지와 다세대·연립주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 동해남부선 재송역 이용이 가능합니다.
이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
주의점. 아파트 대비 오피스텔은 실수요층과 매수층이 제한될 수 있어 낙찰 후 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
임차 확인. 이윤성·김경현 임차인은 대항력 없음으로 조사되었습니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70% 수준이나, 오피스텔 용도 특성상 주변 수요와 매도 가능성을 함께 봐야 합니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건의 성격을 봐야 한다”

이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 주거용 오피스텔이라는 상품 특성과 높은 채권 미배당 구조를 고려하면 단순히 최저가만 보고 접근하기보다는 환금성과 실수요층을 함께 판단하는 것이 중요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	3억 8,800만원
2	2026-07-20	대기	2억 7,160만원

부동산임의경매

인수 위험은 없지만, 오피스텔 환금성과 미배당 리스크를 봐야 한다 — 센텀센트레빌플래비뉴 906호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건의 성격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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