의정부지방법원 2024타경92544. 의정부시 가능동 파로스캐슬 302호로, 감정평가상 오피스텔-다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 227,000,000원이 9회 유찰돼 9,160,000원까지 떨어진 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금보다 선순위 임차보증금 인수액이 훨씬 큽니다.
고은비는 2019.06.10., 이동민은 2021.10.26. 전입했고, 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류는 2023.07.18. 접수됐습니다. 두 임차인의 전입이 모두 말소기준보다 앞서므로 자료상 대항력이 인정되며, 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 고은비 10,000,000원과 이동민 185,000,000원을 합친 인수액은 195,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 638-9 파로스캐슬 302호 도로명: 경기도 의정부시 신촌로63번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔-다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 67.485㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 황태석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 9,160,000원 (9회 유찰 · 감정가의 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동민 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2017.09.13 |
| 규모 | 파로스캐슬 10세대 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다
2018.02.14. 설정된 계산신용협동조합 근저당권 13,000,000원은 2021.01.11. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 말소기준은 2023.07.18. 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 이후 국세·건강보험료·지방세 압류, 서울신용보증재단 및 근로복지공단 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임차인의 대항력은 매각으로 소멸하지 않으므로, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 반환해야 할 가능성이 있습니다. 현재 배당 계산은 두 임차인의 보증금 195,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 195,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은비 | 미상 | 2019.06.10 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 | 10,000,000원 |
| 이동민 | 목적물 전부 | 2021.10.26 | 185,000,000원 | 2025.03.17 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 | 185,000,000원 |
보증기관이나 대위변제자의 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 따라서 보증금은 고은비 10,000,000원과 이동민 185,000,000원만 합산해 195,000,000원으로 계산합니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 시세의 5.6%, 실질취득은 시세의 123.7%
파로스캐슬의 면적 매칭 실거래는 2025.08. 전용 62.45㎡, 3층 165,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 165,000,000원이지만 표본이 1건뿐이므로 시세 범위에 오차가 있을 수 있습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 4.04% | 9,160,000원 | 195,000,000원 | 204,160,000원 | 123.7% |
| 10회 유찰 시 감정가 2.82% | 6,412,000원 | 195,000,000원 | 201,412,000원 | 122.1% |
| 11회 유찰 시 감정가 1.98% | 4,488,400원 | 195,000,000원 | 199,488,400원 | 120.9% |
현재 최저가만 최근 실거래와 비교하면 5.6%에 불과하지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 누락한 숫자입니다. 실제 비교 기준인 204,160,000원은 최근 실거래 165,000,000원보다 39,160,000원 높습니다. 11회까지 유찰된다는 가정에서도 실질취득은 199,488,400원으로 최근 실거래의 120.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 564,880원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 고은비 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이동민 | 185,000,000원 | 0원 | 185,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 8,595,120원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 59,750,000원 | 0원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 이동민 | 185,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 9,788,260원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금 9,160,000원 중 집행비용 564,880원을 제외한 8,595,120원만 경기신용보증재단에 배당되는 계산입니다. 배당대상 채권의 미배당액은 265,943,140원이며, 신청채권자 이동민의 예상배당도 0원입니다. 국세·지방세·건강보험료의 당해세 해당 여부와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부여자고등학교 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층이며 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 토지로 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017.09.13. 사용승인된 10세대 소규모 건물이며, 현재 9회 유찰과 단지 평균 8.0회 유찰 기록을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 인수보증금 195,000,000원을 합친 금액으로 수익성을 계산하세요.
- 임대차 진정성. 고은비·이동민의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 점유관계와 확정일자를 원본으로 확인하세요.
- 동명이인·관계인 확인. 임차인 이동민과 신청채권자 이동민의 동일인 여부 및 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세·건강보험료 압류가 있어 당해세 금액과 법정기일에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재조사. 제공된 면적 매칭 실거래가 2025.08. 1건뿐이므로 인근 다세대·주거용 오피스텔의 현재 매물과 추가 실거래를 대조하세요.
- 명도·보증금 반환. 대항력 임차인이 점유 중이면 인수보증금 반환과 명도 시점을 연계한 자금계획이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “916만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 9,160,000원이지만, 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 195,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 204,160,000원으로, 최근 실거래 165,000,000원보다 39,160,000원 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 총비용은 보증금 195,000,000원 부근에 머물러 가격 우위가 쉽게 생기지 않습니다.
후순위 압류와 가압류는 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인은 소멸하지 않는다는 점이 핵심입니다. 여기에 9회 유찰, 10세대 소규모 건물, 임차인 이동민과 신청채권자 이동민의 동일성 확인 문제까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 권리와 실질취득을 반영하면 최근 시세 이상인 고위험 물건입니다. 임차관계가 원본 서류로 명확히 해소되지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.
