의정부지방법원 2024타경92544. 의정부시 가능동 파로스캐슬 3층 302호, 감정평가상 오피스텔·다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가 2억 2,700만원짜리 물건이 무려 11회 유찰되어 최저매각가가 448만 8,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 믿기 어려울 만큼 저렴해 보입니다.

하지만 등기부와 매각물건명세서의 권리관계를 함께 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 등기상 말소기준은 2023년 7월 18일 경기신용보증재단 가압류입니다. 그런데 임차인 고은비는 2019년 6월 10일, 이동민은 2021년 10월 26일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준보다 전입일이 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다.

현재 예상배당에서는 두 임차인에게 배당되는 금액이 0원입니다. 그 결과 보증금 195,000,000원 전액이 매수인 인수 부담으로 계산됩니다. 임차권의 실제 성립·존속과 대항력, 점유 및 반환채무를 원본으로 확인하기 전까지는 낙찰대금 외에 거액의 추가 부담이 발생하는 것으로 보고 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

이 사건은 기존 근저당권이 이미 말소되어 있고, 이후 설정된 가압류가 말소기준권리가 된 구조입니다. 계산신용협동조합의 13,000,000원 근저당권은 2021년 1월 11일 말소됐습니다. 2017~2018년에 설정된 신탁등기도 말소됐으며, 최종적으로 황태석이 소유자로 등기돼 있습니다.

현재 말소기준은 2023년 7월 18일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 그 이후 등기된 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 의정부시 압류, 서울신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 195,000,000원 인수위험

조사상 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 합산한 금액이 아니라, 고은비와 이동민의 보증금 자체를 합산한 금액입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 것으로 분류됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 별도 검증이 필요합니다.

임차인 관련 결론. 현재 자료상 대항력이 인정되는 임차인은 2명이고, 예상 매수인 인수액은 195,000,000원입니다. 이 가운데 어느 한 임차인의 권리관계가 변경되거나 부인되더라도, 다른 임차인의 보증금 인수 가능성까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 특히 임차인의 실제 점유·주민등록 유지·계약관계·배당 결과를 확인해야 최종 부담액을 확정할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 448만원 낙찰이 448만원 취득은 아니다

파로스캐슬의 확인된 매매사례는 2025년 8월 거래된 전용 62.45㎡, 3층, 165,000,000원입니다. 이 물건의 비교 기준 면적은 67.485㎡로, 거래사례와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본도 1건뿐이어서 확정적인 시세로 볼 수는 없지만, 현재 실질취득 부담을 비교하는 참고 기준으로 사용할 수 있습니다.

표면적으로는 최저매각가가 실거래가의 2.7%에 불과합니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 인수액까지 반영하면 가격 판단은 완전히 달라집니다.

인수형 경매에서 특히 주의할 점은 낙찰가가 내려가더라도 보증금 반환 부담이 사라지지 않는다는 사실입니다. 이 사건은 두 임차인에게 배당액이 없는 것으로 계산되므로, 다음 회차에서 최저가가 더 떨어지더라도 195,000,000원 인수 부담은 그대로 남는 시나리오입니다. 따라서 최저가가 감정가의 1% 수준으로 내려가더라도 실질취득액은 여전히 2억원에 가까운 금액이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,488,000원 가정)

위 표는 최저매각가 4,488,000원을 기준으로 한 예시 배당계산입니다. 집행비용 480,784원을 먼저 차감하고, 나머지 4,007,216원을 경기신용보증재단에 배당하는 가정입니다. 임차인 보증금은 별도의 매수인 인수 부담이며, 채권자 이동민과 임차인 이동민의 동일 금액을 별개의 인수채무로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액 및 법정 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 부담은 유지

현재 예상 시나리오에서는 향후 유찰이 계속되더라도 임차보증금 인수액 195,000,000원이 그대로 유지됩니다. 그러므로 낙찰대금만 내려갈 뿐, 취득에 필요한 전체 금액은 크게 줄지 않습니다.

현재 회차에서 실질취득액은 199,488,000원이고, 13회 유찰 시나리오에서도 197,199,120원입니다. 확인된 실거래 165,000,000원을 기준으로 보면 모두 그보다 높은 금액입니다.

핵심은 인수형 경매의 비용구조입니다. 임차보증금이 매각대금보다 크고 배당으로 변제되지 않으면 낙찰자는 낮은 경락대금과 별개로 보증금 반환 부담을 안게 됩니다. 후속 회차에서도 보증금 인수가 전액 유지된다는 가정하에서는 최저가 하락에 따른 실질취득액 감소 폭이 작습니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 저가매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 가능동 의정부여자고등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 공공시설과 편의시설이 가까운 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 개별난방·급배수·위생설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에 오피스텔·다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 실제 주거 이용상태와 공부상 용도, 임대차계약의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 4필지 일단의 토지로 다세대주택 및 주거용 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다. 서측 약 8m, 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 1,820,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유·내부시설 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 파로스캐슬은 2017년 9월 13일 사용승인된 10세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인된 거래 표본이 1건에 그치고 해당 경매물건도 11회 유찰됐다는 점에서 환금성은 보수적으로 보아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 고은비 임대차 확인. 임대차계약서·보증금 지급증빙·전입세대열람·실제 점유 부분을 확인하세요. 보증금 10,000,000원의 반환채무가 누구에게 귀속되는지 검증해야 합니다.
• 이동민 임대차 확인. 보증금 185,000,000원의 계약 성립, 실제 지급 여부, 현재 점유 상태, 확정일자 및 배당요구의 법률효과를 확인하세요.
• 신청채권자와 임차인 동일인 문제. 이동민 명의의 강제경매 집행권원, 판결 또는 지급명령, 청구채권의 원인을 확인하여 임대차보증금 반환채권과 동일한 채권인지 검증하세요.
• 대항력 존속 여부. 말소기준권리 이전 전입만으로 최종 판단을 끝내지 말고, 점유 개시·전입의 연속성·현재 점유 및 대항요건 유지 여부를 검토하세요.
• 배당 가능성 재확인. 현재 예상배당에서는 두 임차인 모두 0원이지만, 확정일자·우선변제권·최우선변제·조세 우선순위에 따른 실제 배당액은 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 4,488,000원만 보지 말고, 인수액을 더한 199,488,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하세요.
• 시세 검증. 확인된 165,000,000원 거래는 전용 62.45㎡이고 본건 비교 면적은 67.485㎡입니다. 면적·층·상태를 보정할 수 있도록 추가 실거래 및 주변 매물을 확인하세요.
• 세금·공적채권. 김포세무서·의정부시·국민건강보험공단 관련 체납과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인 2명의 점유관계와 퇴거 조건, 보증금 반환에 따른 명도 가능성 및 별도 분쟁비용을 조사하세요.
• 관리비·대출 가능성. 체납 관리비 중 매수인 승계 가능 항목을 확인하고, 금융기관이 임차보증금 인수 위험을 대출 심사에 어떻게 반영하는지 사전 확인하세요.
• 경매 원본 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·문건접수내역을 매각기일 직전에 다시 확인하세요. 특히 권리신고와 배당요구 내역의 변경이 중요합니다.

맺으며 — “448만원에 낙찰받아도 448만원짜리 집이 아니다”

의정부 파로스캐슬 302호는 경매에서 가장 경계해야 할 착시를 잘 보여줍니다. 감정가 227,000,000원짜리 물건이 11회 유찰되어 4,488,000원까지 떨어졌지만, 그 이면에는 195,000,000원의 임차보증금 인수 위험이 있습니다.

말소기준보다 먼저 전입한 고은비와 이동민의 보증금이 현재 배당계산대로 전액 미변제된다면, 최저가 낙찰에 따른 실질취득액은 199,488,000원입니다. 추가로 유찰되더라도 인수액 195,000,000원이 유지되는 한 실질취득 비용이 획기적으로 낮아지지 않습니다.

더구나 이동민은 임차인이면서 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 이 사실은 권리관계 확인에서 매우 중요하지만, 관련 서류 확인 전에는 가장임차인이라고 단정하거나 반대로 보증금 인수가 확정적으로 안전하다고 단정해서도 안 됩니다.

이 물건은 낙찰가가 아닌 인수채무가 가격을 결정합니다. 확인된 실거래보다 실질취득액이 높고, 장기간 유찰과 제한적인 환금성까지 고려하면 현재 조건에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리관계 검증이 먼저, 입찰가격 판단은 그다음입니다.