한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정진규의 보증금 60,000,000원이 존재해 미배당금은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 60,967,000원 수준으로 판단해야 합니다.
감정가
45,000,000원
근린시설
최저가
31,500,000원
1회 유찰
실질취득
약 60,967,000원
낙찰가+인수 예상
매수인 인수
29,467,000원
정진규 미배당 보증금
부산지방법원 2025타경5200. 부산 남구 문현동 성신탑빌 13층 1303호 오피스텔입니다. 외형상 감정가 4,500만원에서 1회 유찰 후 3,150만원까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격 하락이 아니라 임차권 인수 여부입니다.
정진규 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기가 설정되어 있으며, 등기상 말소기준권리 이전 권리로 대항력이 인정됩니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고, 부족 배당분을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5200 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 641-2 주건축물제1동 13층1303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 홍광철 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 31,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 대항력 임차인 인수 주의 정진규 임차보증금 60,000,000원은 말소기준권리 이전 임차권으로 확인됩니다. 현재 최저가 31,500,000원 가정 시 우선배당 후 부족분 29,467,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 정진규 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
임차권등기 내용상 임대차계약일자는 2022.01.26, 주민등록일자는 2022.02.18, 확정일자는 2022.01.27입니다. 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 부족하면 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
성신탑빌 동일 면적대 최근 거래는 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 47,000,000원이며 최신 거래 역시 47,000,000원입니다. 그러나 현재 최저가는 임차보증금 인수를 고려해야 하므로 단순 최저가 비교는 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.44㎡ | 10 | 47,000,000원 |
| 2022.03 | 22.64㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 22.64㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 21.44㎡ | 12 | 59,000,000원 |
⚠️ 하락 추세 반영 최근 거래 기준 가격은 과거 거래 평균보다 낮습니다. 최근 12개월 평균 47,000,000원 대비 실질취득 예상액은 이를 웃도는 수준으로, 단순 최저가 할인 효과만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 967,000원 |
| 임차인 정진규 보증금 | 60,000,000원 | 30,533,000원 |
| 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 29,467,000원 |
배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 최근 거래
실질취득 기준으로 비교해야 하며, 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 정진규 임차보증금 미배당액을 반드시 반영해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차에서는 낙찰가 31,500,000원에 인수 예상 29,467,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 관리 및 명도. 오피스텔 이용 상태와 임대관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 경매 물건이지만, 대항력 있는 임차보증금 때문에 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 권리분석상 가장 중요한 변수는 정진규 보증금 60,000,000원이며, 낙찰가는 낮아져도 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
