의정부지방법원 2024타경92629. 포천시 신읍동 예원프라자 1동 2층 물건입니다. 감정 이용상태는 집합건축물대장상 판매시설·위락시설(무도장)·제2종근린생활시설이고 기준시점 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 구분상가 30개호 일괄매각으로 기재되어 있으며, 영업을 위해 경계벽을 제거하고 칸막이를 설치해 건축물현황도와 구분이 달라진 상태입니다. 다만 각 호별 전유면적과 대지권 비율은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 일치하고, 기둥·경계벽을 기준으로 건축물현황도 상태로 복원이 가능하며 개별호의 단독 효용가치가 있다고 평가됐습니다.

가격은 감정가 1,955,887,000원에서 5회 유찰돼 328,726,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 유찰 횟수만 보고 가격 메리트로 연결하면 곤란합니다. 같은 예원프라자에서 제공된 최근 12개월 거래 평균은 81,750,000원, 최신 거래는 84,500,000원이고 최근 가격 흐름은 이전 기간 대비 -12.1% 하락입니다. 더구나 해당 실거래는 대상 면적 42.27㎡와 면적이 일치하지 않는 표본이므로 직접적인 평당 비교 자료로 쓰기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

현재 권리분석의 기준점은 2013.07.29 을구 8번 하왕2동새마을금고 근저당권 1,040,000,000원입니다. 이후 을구 9번 동두천기독교협동조합 근저당권 1,820,000,000원, 포천시 압류, 비케이상사 가압류 101,200,000원, 국민건강보험공단 압류, 포천시 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 현재 배당모형에서 산출된 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인으로 특정된 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등재 임차인에 따른 보증금 인수는 계산되지 않았지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유관계의 최종 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 5회 유찰을 ‘싸다’로 해석하면 안 된다

예원프라자 제공 거래자료는 총 9건이며 전체 평균은 90,500,000원입니다. 그러나 과거 가격을 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 거래 2건 평균은 81,750,000원, 최신 거래는 2025.12의 84,500,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 12.1% 하락했습니다.

현재 최저가 328,726,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 402.1%이며, 전체 거래평균 90,500,000원 대비도 363.2%입니다. 다만 대상 기준면적은 42.27㎡이고 거래 표본은 81.99㎡·168.03㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 때문에 81,750,000원을 이 물건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 최근 가격 흐름이 -12.1%인 상황에서 현재 최저가를 단순히 ‘감정가 대비 83% 할인’이라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,726,000원 가정)

총 채권액 2,961,200,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 323,323,836원이며, 미배당은 2,637,876,164원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설·위락시설(무도장)·제2종근린생활시설이나 기준시점 현재 공실입니다.
• 현장 상태. 본건 점포가 있는 2층은 단전 상태이고 영업을 하지 않으며, 2층 출입문은 자물쇠로 시정돼 있고 엘리베이터도 2층에 정차하지 않아 출입이 불가능한 상태입니다.
• 구분상가 구조. 30개호는 소유자 1인이고 임차인이 영업을 위해 경계벽 제거·칸막이 설치를 해 건축물현황도와 구분이 다릅니다. 다만 원상태 복원이 가능하고 개별호 단독 효용가치가 있다고 평가됐습니다.
• 입지. 포천시외버스터미널 서측 인근이며 마트·병원·일반상가 등 근린생활시설이 주변에 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 구조

유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당만 커지고 매수인 인수는 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 인수 부담이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 현재 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 6회 유찰 가격 230,108,200원, 7회 유찰 가격 161,075,740원조차 제공된 최근 12개월 거래 평균과 직접 비교하기에는 면적·용도 차이가 있어 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격을 감정가 할인율로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 최근 12개월 거래 평균의 402.1%입니다. 비교면적도 다르므로 상가 2층·유사 전용면적의 별도 시세 확인이 필수입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 구간보다 12.1% 낮습니다. 전체 평균 90,500,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
• 현장 출입 가능 여부 확인. 2층이 단전·출입불가·엘리베이터 미정차 상태이므로 실제 내부 상태, 전기 복구, 승강기 운행 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 30개호 일괄매각 구조 확인. 경계벽 제거와 칸막이 설치 상태, 원상복원 비용 및 개별호 사용 가능성을 감정평가서·건축물현황도와 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 해당액이 있는지 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 특정 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 가격 상한 설정에 반영해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수 0원보다 ‘누가 다시 살 것인가’가 더 중요하다

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2013.07.29 근저당을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단을 좌우하는 것은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.

감정가 1,955,887,000원에서 5회 유찰돼 328,726,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 81,750,000원보다 402.1% 높고 최근 가격 흐름도 -12.1%입니다. 비교 거래의 면적이 대상과 다르므로 이것만으로 정확한 시세를 확정할 수는 없습니다. 그렇기 때문에 더욱 ‘감정가의 17% 수준’이라는 숫자만으로 싸다고 결론내려서는 안 됩니다.

2층 단전·영업중단·출입불가, 엘리베이터 미정차, 30개호 경계 변경, 평균 유찰 5.0회와 낙찰률 0.0%까지 겹쳐 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 환금성은 강한 경계. 현재 조건만으로는 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다.