3회 유찰에도 최근 실거래의 820.6% — 포천 예원프라자 201호

의정부지방법원 2024타경92629. 법원 물건용도는 대지로 분류되어 있으나 실제 대상은 포천 예원프라자 1동 2층 201호이며, 집합건축물대장상 판매시설·위락시설(무도장)·제2종근린생활시설 등으로 등재된 집합상가입니다. 감정 당시에는 공실이었고, 본건 점포들이 소재한 2층은 단전 상태로 출입문이 자물쇠로 잠겨 있으며 엘리베이터도 2층에 정차하지 않아 출입이 불가능한 것으로 조사됐습니다.

매각은 단독 점포 하나만의 일반적인 상가경매와 성격이 다릅니다. 2층 구분상가 30개호가 일괄매각되고, 영업 과정에서 경계벽이 제거되거나 칸막이가 설치되어 건축물현황도와 실제 구획이 다릅니다. 각 호별 전유면적과 대지권 비율은 공부와 일치하고 원래 상태로 복원이 가능하며 개별 호의 단독 효용가치도 인정됐지만, 현장 복원비·전기 정상화·출입 통제 해소와 실제 활용계획을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 말소기준을 분리해야 한다

2001년과 2002년에 설정된 강북새마을금고·주식회사아이피스·주식회사아이마켓코리아의 근저당권과 당시 압류·경매·가압류는 2005.07.14 공매를 원인으로 말소됐습니다. 2011년 동두천기독교협동조합 근저당권도 2013.07.29 말소됐고, 2012년 국세 압류 역시 2013.07.31 해제로 말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준은 2013.07.29 접수 제29017호 하왕2동새마을금고 근저당권 1,040,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 임차인 신고는 없고 현황상 2층은 영업하지 않는 공실이지만, 감정조사상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 면적이 다른 표본인데도 최저가가 820.6%

포천예원프라자의 실거래는 총 9건이 확인되지만 대상면적 42.27㎡와 일치하는 표본은 없습니다. 확인된 거래면적은 81.99㎡ 또는 168.03㎡로 대상보다 크기 때문에 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 670,870,000원은 최근 12개월 실거래 평균 81,750,000원의 820.6%이며, 최신 거래 84,500,000원보다도 현저히 높습니다.

최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 12.1% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 90,500,000원에는 과거의 115,000,000원·130,000,000원 거래와 더 넓은 168.03㎡ 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면, 현재 최저가는 최근 시세보다 저렴한 가격이 아니라 최근 실거래 범위를 크게 초과한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 670,870,000원 가정)

채권 총액 5,632,905,584원 중 661,761,300원이 배당되고 미배당액은 4,971,144,284원으로 계산됩니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 과거 말소등기가 포함된 시뮬레이션이므로 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시외버스터미널 서측 인근으로 마트·병원·일반상가 등 근린생활시설이 소재하며 제반 입지조건과 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 판매시설·위락시설·제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현재 공실이고, 2층은 단전 및 출입 불가능 상태입니다.
• 구획 상태. 영업을 위해 경계벽이 제거되거나 칸막이가 설치돼 현황도와 실제 구획이 다릅니다. 공부상 면적·대지권 비율은 일치하고 원상 복원은 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지이며 토지면적은 542.0㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 남서측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 2건뿐이고 대상면적 42.27㎡와 일치하는 거래가 없습니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 재확인. 2005년 공매로 말소된 과거 근저당권·압류가 예상배당 계산에 포함돼 있습니다. 최신 등기부의 현존 권리와 말소사항을 직접 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 2층 구분상가 30개호의 각 목록·전유면적·대지권 비율·점포 위치를 매각목록 및 건축물현황도와 대조해야 합니다.
• 현장 접근과 전기 정상화. 2층 출입문 잠금, 엘리베이터 미정차, 단전 상태의 해소 가능 여부와 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 구획 복원비 산정. 제거된 경계벽과 설치된 칸막이를 각 호별 원상태로 복원하는 비용, 소방·전기·설비 공사 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 재조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 배당액이 변동될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 시세 오인 금지. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 대비 820.6%이고 동일면적 실거래도 없습니다.
• 다음 회차도 별도 검토. 4회 유찰 시 469,609,000원, 5회 유찰 시 328,726,300원이지만 최근 실거래와의 격차 및 공실 상가의 수익성을 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 실질취득과 사용 가능성을 보라”

이 물건은 감정가 1,955,887,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 670,870,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 크게 낮아 보이지만, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 670,870,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 81,750,000원의 820.6%이며, 최신 거래 84,500,000원보다도 높습니다. 실거래 표본이 대상면적과 일치하지 않는 점을 감안해도 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

여기에 최근 가격 추세 -12.1%, 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%, 30개호 일괄매각, 구획 변경, 공실, 단전, 출입 불가가 겹칩니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 접근하기보다는 현장 복구비·활용 가능성·임대수익·환금성까지 반영한 보수적 가격 산정이 필요합니다. 결론은 권리는 원본 재확인, 가격과 현황은 부적합에 가깝습니다.