매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 복잡한 채권 구조와 실질 가격 검토가 필요한 물건
임차인 인수 0원과 최근 시세 대비 할인은 장점이나, 다수 후순위 권리와 파산선고 이슈가 존재해 안정형보다는 검토형 물건으로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸하는 권리가 대부분입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 의미와 채권 구조가 단순하다는 의미는 다릅니다. 후순위 근저당·가압류가 다수 존재하고 파산선고 기록도 있어 원본 확인이 필요한 물건입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 78% 수준으로 가격 메리트는 확보됩니다.
감정가 / 최저가
405,000,000원
최저 283,500,000원
최근12개월 평균
363,250,000원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
78.0%
최근 평균 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
부산지방법원 2025타경5763. 부산 남구 대연동 일동지에닌 101동 3007호 아파트입니다. 전용면적은 84.96㎡이며 30층 고층 물건으로, 감정가는 405,000,000원입니다. 현재 회차 최저가는 283,500,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다.
말소기준권리는 2020.11.10 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국주택금융공사 이전 근저당, 제이앤씨코리아 근저당, 다수 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권액 자체가 크고 배당 부족이 발생하는 형태이므로 권리 분석과 별도로 배당 구조 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5763
소재지
부산광역시 남구 대연동 1375-2 일동지에닌 101동 30층3007호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 84.96㎡
소유자
박세정
감정가 / 최저가
405,000,000원 / 283,500,000원
신청채권 / 청구액
한국주택금융공사 관련 경매 · 228,563,506원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
✅ 임차인 분석 임차인 이기원은 2020.12.22 전입으로 확인되나 말소기준권리(2020.11.10) 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금은 확인되지 않았으며 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인
일동지에닌 동일평형 최근 거래 12건 기준 최근12개월 평균 거래가는 363,250,000원입니다. 현재 최저매각가 283,500,000원은 최근 평균 대비 78.0% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.89㎡
6
350,000,000원
2026.06
84.99㎡
15
335,000,000원
2026.06
84.99㎡
9
375,000,000원
2026.05
84.96㎡
24
369,000,000원
2026.03
84.89㎡
6
348,000,000원
2025.11
84.97㎡
25
430,000,000원
평균
—
12건
363,250,000원
📌 가격 판단 최저매각가 283,500,000원은 최근12개월 평균 363,250,000원과 최신 거래 350,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,769,000원
을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행
253,000,000원
253,000,000원
을구 11번 근저당 · 주식회사제이앤씨코리아
330,000,000원
25,731,000원
후순위 가압류 등
93,571,109원 이상
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균 대비 78% 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산도시철도2호선 대연역 서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·업무시설이 형성된 지역입니다.
가격 전략. 최근 평균 대비 할인 구간이나 고층·동일 조건 거래와 비교해 입찰가를 정해야 합니다.
파산 기록. 2026.05.28 파산선고 기록이 있어 소유자 관련 절차 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 확인할 것은 남는다”
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 측면의 장점이 있습니다. 다만 다수 채권자가 얽힌 미배당 구조와 파산선고 기록이 있어 단순 안전형으로 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 매력, 절차 확인은 필수인 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
부산광역시 남구 대연동 1375-2 일동지에닌 101동 30층3007호
법원·사건
부산지방법원
동부지원·2025타경5763
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·제203호 법정
물건
일동지에닌 101동 30층3007호
철근콘크리트구조 84.96㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 남구 대연동 1375-2 일동지에닌 101동 30층3007호
2025년09월01일
폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
이 사건 부동산소재지에 이기원 세대만이 전입신고 되어 있었음.
점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
외국인체류확인서에는 해당사항 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
