부산지방법원 2025타경5825. 부산 남구 용호동 빌리브센트로 에이동 2층 229호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 이해용 명의 소유권이전 후 2023.01.27 경남은행이 채권최고액 523,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸합니다.
권리 측면의 핵심은 분명합니다. 현재 확인되는 임차인은 없고 매각물건명세서상 현재 공실입니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제가 없으며, 현재 최저가 294,000,000원으로 낙찰된다고 가정해도 매수인의 별도 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 958 빌리브센트로 에이동 2층229호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(공실상태) |
| 소유자 | 이해용 · 2023.01.27 소유권이전 · 거래가액 634,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 294,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 455,541,219원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 경남은행 근저당권 · 채권최고액 523,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수는 0원
임차인 없음·현재 공실. 대항력 임차인이나 임차권등기 승계 문제가 확인되지 않습니다. 말소기준인 2023.01.27 경남은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 근저당의 미배당금까지 떠안는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 294,000,000원으로 감정가 600,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인폭 자체가 곧 시장가 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정평가에서도 현 상태를 공실로 확인하고 있으므로, 실제 입찰가 판단에서는 주변 상가의 매매가격뿐 아니라 임대수요, 예상 공실기간, 점포 위치와 동선, 관리비와 운영비 등을 별도로 확인해야 합니다. 따라서 현재 자료만으로 “49%니까 싸다”라고 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 523,200,000원 | 289,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,000,000원 가정 시 경남은행 근저당에는 289,084,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 234,116,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 분포고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 229호로, 현재 근린생활시설 공실상태입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 소화전, 천정고정형 에어컨 2대가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측은 폭 약 20m 내외, 북서측은 폭 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,824,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 현황 재확인. 현재 공실로 기재돼 있어 임차보증금 인수 위험은 없지만, 입찰 직전 점유 변동 여부를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 상권·임대수요 확인. 근린시설은 감정가 할인율보다 실제 임대료와 공실기간이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 유찰 가격만 보지 않기. 현재 294,000,000원은 감정가의 49%지만 이를 곧바로 시세의 49%로 해석해서는 안 됩니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 경남은행 미배당 234,116,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리·운영비 확인. 공실 상가의 관리비와 시설 운영비, 체납 여부는 현장과 관리주체를 통해 별도 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 실제 가치
이 물건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 경남은행 근저당이 말소기준이고 경매로 소멸하며, 현재 임차인도 없고 공실이므로 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰로 최저가도 294,000,000원까지 내려왔습니다.
하지만 근린생활시설에서 감정가 대비 49%라는 숫자 하나만으로 투자 매력을 결정해서는 안 됩니다. 현재 공실이라는 점은 명도 측면에서는 단순하지만, 동시에 실제 임대수요와 상권 경쟁력을 확인해야 한다는 뜻이기도 합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 상권 검증 후 판단이 핵심입니다.
