부산지방법원 2025타경5858. 부산 남구 용호동 부영주택 11동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이고 대상 호수는 1층입니다. 현재 소유자는 김옥하로, 2017.03.14 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 중심은 2018.12.24 설정된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.08.05 한화생명보험 주식회사 가압류 36,068,416원과 2025.09.16 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 390-44 부영주택 11동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 · 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김옥하 (2017.03.14 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 52,725,002원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지규모 / 준공 | 8세대 / 1983.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 매수인에게 승계되는 금액은 현재 시뮬레이션 기준 0원입니다. 2018.12.24 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 한화생명보험 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 125,000,000원 기준으로도 배당 후 부족액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격·환금성 — 실질취득은 125,000,000원
현 회차는 감정가의 100%인 125,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 125,000,000원입니다. 이 사건은 실질취득액과 최저가 사이에 추가 인수금액 차이가 발생하지 않습니다.
부영주택(11)은 8세대, 준공일은 1983.08.29입니다. 단지 통계에는 평균 유찰횟수 0.0회, 평균 할인율 0.0%로 표시되어 있습니다. 다만 소규모·노후 다세대라는 물건 성격상 입찰가격은 건물 상태와 실제 점유, 정비구역·지구단위계획구역 등 개별 여건을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 36,068,416원 | 36,068,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,381,584원 |
현재 회차 125,000,000원 기준 제공 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 114,068,416원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 8,381,584원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족과 매수인 인수는 다른 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 125,000,000원 | 114,068,416원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 16,268,416원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 35,908,416원 | 0원 |
유찰될수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 제공 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 1회·2회 유찰 시의 미배당액 16,268,416원·35,908,416원은 곧바로 낙찰자 부담금으로 전환되는 구조로 계산되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용호중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 연립·다세대주택 및 관련 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 7~8미터 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 391.6㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,242,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 부영주택(11)은 8세대이며 준공일은 1983.08.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 우선 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.12.24 한화생명보험주식회사 근저당권 78,000,000원이 기준권리이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 배당표 대조. 현재 시뮬레이션에서는 채권자 총액 114,068,416원이 전액 배당되지만 신청채권자 청구액은 52,725,002원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 실질취득액은 125,000,000원입니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·인근 거래와 건물 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 정비·토지계획. 정비구역·지구단위계획구역·도로 저촉 및 접면 상태가 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 원본 토지이용계획과 대조해야 합니다.
- 노후도 확인. 1983.08.29 준공된 8세대 규모 다세대이므로 건물 외관·내부 상태·설비 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.12.24 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서의 임대관계는 미상이고, 물건은 1983년 준공·8세대 규모의 다세대입니다. 현재 신건 가격 125,000,000원이 그대로 실질취득액이므로, 이 사건을 평가할 때는 “권리가 깨끗하다”와 “가격이 싸다”를 분리해야 합니다. 실제 점유·전입관계와 물건 상태, 정비구역 등 입지 조건을 확인한 뒤 125,000,000원이 적정한지를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
