부산지방법원 2025타경5885. 해운대두산위브더제니스 101동 80층 건물 내 5층 508호 아파트입니다. 소유자는 조양순으로, 2012.04.17 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 595,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.16 설정된 늘푸른사상새마을금고 근저당, 채권최고액 1,632,000,000원입니다. 그 뒤 2023.06.08 박성수 근저당 120,000,000원, 2025.09.24 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 등기권리들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 왕을순의 전입일은 2012.04.20으로 말소기준보다 약 10년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하는 대신, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 이상 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액도 현재는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5885 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 101동 5층 508호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 마린시티2로 33 |
| 용도 / 구조 | 아파트 · 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 101동 80층 중 5층 |
| 시장 매칭 면적 | 127.6584㎡ |
| 소유자 | 조양순 · 단독소유 · 거래가액 595,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,510,000,000원 / 1,510,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 박성수 / 104,405,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 경매에서 말소기준은 2022.06.16 늘푸른사상새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원으로 현재 최저가 1,510,000,000원보다 큽니다. 이후 박성수 근저당과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 다수의 근저당권과 압류가 있었지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 왕을순 | 2012.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
왕을순은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명으로 확인됩니다. 전입시점만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부와 매수인 승계 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 12개월 평균의 92.0%
해운대두산위브더제니스의 시장 매칭 면적은 127.6584㎡이며, 최근 거래 표본은 118.38㎡와 127.66㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,640,833,333원, 최신 거래는 2026.08 1,530,000,000원입니다. 현재 최저가 1,510,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 118.38㎡ | 22 | 1,530,000,000원 |
| 2026.07 | 118.38㎡ | 22 | 1,950,000,000원 |
| 2026.05 | 127.66㎡ | 4 | 1,340,000,000원 |
| 2026.03 | 127.66㎡ | 60 | 2,030,000,000원 |
| 2026.02 | 118.38㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2025.12 | 118.38㎡ | 36 | 1,800,000,000원 |
| 2025.12 | 127.66㎡ | 20 | 1,760,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 18 | 1,660,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 7 | 1,540,000,000원 |
| 2025.10 | 127.66㎡ | 18 | 1,760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,640,833,333원 |
표본의 최저 거래는 1,340,000,000원, 최고 거래는 2,030,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 특히 대상과 같은 127.66㎡ 표본도 4층 1,340,000,000원부터 60층 2,030,000,000원까지 분포합니다. 따라서 단순 평균만으로 개별 호수를 평가하기보다 층과 개별 상태를 함께 확인해야 합니다. 현재 물건은 5층입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,500,000원 |
| 을구 35번 근저당권 · 늘푸른사상새마을금고 | 1,632,000,000원 | 1,492,500,000원 |
| 을구 36번 근저당권 · 박성수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,752,000,000원 중 1,492,500,000원이 배당되고, 미배당액은 259,500,000원입니다. 이 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 왕을순의 보증금·확정일자와 우선변제 관계가 확인되지 않은 상태이므로 이 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,510,000,000원 | 1,492,500,000원 | 259,500,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 1,208,000,000원 | 1,193,520,000원 | 558,480,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 966,400,000원 | 954,336,000원 | 797,664,000원 | 0원* |
유찰이 반복되면 등기채권의 미배당액은 259,500,000원에서 558,480,000원, 797,664,000원으로 증가합니다. 박성수의 신청채권 104,405,479원도 세 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 표 역시 점유자 왕을순의 미상 보증금을 확정적으로 반영한 실질취득표는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해원초등학교 남동측 인근으로, 초고층 오피스텔·공동주택·주상복합시설·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 101동 80층 건물 내 5층 508호이며, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·무인공동현관·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지는 4면이 차도에 접하고 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 42,478.1㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역·해일위험지구·도로·공원 관련 지정 또는 저촉·접함 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 해운대두산위브더제니스 1,788세대, 사용승인일 2011.11.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 왕을순 보증금 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금 규모를 모르면 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 최저가 92.0% 해석 주의. 1,510,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 미상 보증금이 승계되면 최저가가 곧 실질취득비용이 아닙니다.
- 동일 면적 가격 편차. 127.66㎡ 거래가 1,340,000,000원부터 2,030,000,000원까지 분포하므로 5층이라는 개별 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금 관계는 최종 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “92.0%라는 숫자보다 먼저 볼 것은 보증금”
현재 최저가는 1,510,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 1,640,833,333원의 92.0%입니다. 최신 거래 1,530,000,000원과 비교해도 현재 가격이 낮습니다. 등기상으로도 2022.06.16 늘푸른사상새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗·시세 할인’ 물건으로 분류하기에는 한 가지가 남습니다. 2012.04.20 전입한 왕을순의 보증금이 미상입니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 전입이고 확정일자도 확인되지 않아, 현재는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당모형의 인수 0원은 그대로 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 가격은 평균 아래, 등기권리는 정리되지만 점유자 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근입니다. 왕을순의 보증금과 우선변제·승계 여부가 확인돼 실제 인수가 0원으로 확정된다면 92.0%라는 가격지표를 그대로 평가할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금 승계가 확인되면, 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용으로 다시 계산해야 합니다.
